上海每天賣掉12.5套豪宅的背后：法拍房暴增近90%，斷供潮來了！

最近有個新聞相當炸裂，說是上海的豪宅賣爆了，富豪們要拿著全款排隊搶房。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2015年2500萬元及以上價位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里，大多保持著每年1600~1700套的水平。

但這一平衡被2024年的井噴式供應打破了，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

一天賣出12.5套豪宅，顯然跟這個體感冷了很長時間的房地產(chǎn)市場顯得格格不入，也更加凸顯了市場的進一步割裂。

你雖然在寒風瑟瑟里艱難過冬，但有人卻發(fā)愁去哪兒吃下一頓饕餮盛宴。

01 搶不到的豪宅

2024年以來，上海已經(jīng)先后有12個豪宅項目開盤，幾乎是次次日光。

這些動輒半個“小目標”的豪宅，大多圍繞在上海“一江一河”，即黃浦江和蘇州河區(qū)域，絕對是富裕階層才能入手的資產(chǎn)。

截至8月18日，上海共網(wǎng)簽了2641套豪宅，并且還有相當數(shù)量的成交正陸續(xù)網(wǎng)簽。

足以見得，一線城市核心地段的優(yōu)質房產(chǎn)有多搶手。

不僅如此，在這些豪宅買家中，全款買房的客戶占了一半左右。

售罄、日光、全款、排隊購買……這就是今年上海豪宅的行情。

為啥2024年的上海豪宅這么搶手，其實原因很簡單，就是優(yōu)質資產(chǎn)荒。

說白了，就是富人手里的N個小目標沒啥好出路。

放銀行？利率都進入1時代了，富人手里那么多雞蛋，不可能都放銀行里。

買理財？今年都暴雷多少個理財產(chǎn)品和財富公司了：

中國最大民營金融集團中植系因資不抵債，正式宣布破產(chǎn)，幾十萬相關投資者因此“血本無歸”。

今年1月，鼎益豐投資暴雷，騙局涉及1300億，董事長攜款跑路被抓，玄學炒股割韭菜。

8月15日，排行老三的海銀財富突然宣布破產(chǎn)，涉及資金700多億元，被揭露為一個徹頭徹尾的騙局……

今年，不僅是財富管理公司大規(guī)模暴雷，信托、理財、私募甚至茶葉領域都出現(xiàn)了爆雷現(xiàn)象。

買大A？股市都綠成啥樣了，高凈值人群同樣不會把A股市場作為主陣地。

海外投資？美股、美債、海外房產(chǎn)，這些高凈值人群肯定會配置，但仍舊是雞蛋不能放在一個籃子里。況且這兩年海外也不安生，這些資產(chǎn)的投資價值不在于資產(chǎn)增值，而在于對沖風險。

這么盤一圈下來，一線城市核心地段的頂奢豪宅確實是最靠譜的一個，因為它足夠稀缺。

首先，上海作為國際金融中心和經(jīng)濟強市，吸引了大量高凈值人群和企業(yè)家，為豪宅市場提供了穩(wěn)定的客戶基礎。

其次，近年來上海城市規(guī)劃的持續(xù)優(yōu)化和高端商業(yè)配套的不斷完善，使得豪宅項目的居住價值和投資價值雙雙提升。

再加上，當前北上廣深核心城市核心區(qū)域的項目存在價格倒掛，未來三到五年大概率是價格上行周期。

所以，富豪們一擲千金搶房子也就不足為奇了。

畢竟全中國資源最好的地段就那些，建在上面的大房企頂奢豪宅當然是能夠保值的搶手貨。

02 還不上的房貸

這邊富豪們忙著排隊搶豪宅，普通人們卻為了下一個月的房貸愁白了頭。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，42家上市銀行中，有21家披露了半年度個人住房貸款的不良率，其中19家出現(xiàn)不同程度的提升，按照平均值來衡量，21家銀行房貸平均不良率提升了0.1個百分點。

大家都知道，房貸是銀行最優(yōu)質的資產(chǎn)，能夠幫助銀行鎖定未來二三十年的流動性，且數(shù)額巨大。

雖然不良率僅僅攀升了0.1%，但房貸的體量卻是巨大的，斷供趨勢不容樂觀。

我們再來看一組數(shù)據(jù)，可以從另一個側面佐證這一觀點。

與2023年1-5月相比，今年1-5月全國法拍房掛拍量同比增長86.23%，成交量同比增長10.57%，成交金額同比減少3.95%，平均成交折扣率同比減少3.05個百分點。

而據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年全國法拍房的掛拍總量高達79.6萬套，刷新歷史紀錄。今年年底的法拍房數(shù)量估計有過之而無不及。

與此同時，據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，失信被執(zhí)行人的數(shù)量已高達842萬余人。

被法院強制拍賣的房產(chǎn)，除了貪污和詐騙外，大多就是兩種情況：

一是房貸違約了，也就是斷供了，銀行申請法院強制執(zhí)行；

二是抵押物拍賣，也就是欠錢不還的老賴，被強制執(zhí)行。

無論是哪一種，都說明一個問題：越來越多的老百姓，債務負擔正在加大，甚至資不抵債。

比這更糟的是：當前的法拍房數(shù)據(jù)或許只是冰山一角。

我們來看下法拍房的大致流程：如果斷供了，先是房主還不上貸款了，銀行會按逾期來計算違約金，等累積到一定次數(shù)才會執(zhí)行。

法拍流程通常要歷時一年甚至更久，包括貸款逾期、違約金累積、銀行協(xié)商、強制執(zhí)行等多個環(huán)節(jié)。

因此，當前市場所見的法拍房主要源自2022年以前的情況，意味著當前數(shù)據(jù)反映的是兩三年前的經(jīng)濟狀況。

那么當下如何呢？房地產(chǎn)市場的寒冬是已經(jīng)過去了，還是仍在路上，大家自己品。

2020年以前，大家還堅信“北上廣深的房價永遠上漲”，盡管三四線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)拐點，但一線城市的房價神話仍然是很多國人的信仰。

然而，伴隨著一系列政策的出臺，讓房價神話徹底跌落神壇：

2021年“三道紅線”政策出臺后，房價雖然被逐漸抑制，但一線城市已經(jīng)透出危機；

2022年土地市場遇冷，一線城市房價微跌，其他城市開始進入下行周期；

到了2023年，一線房價不跌神話徹底被擊碎。伴隨著許皮帶進宮，保交樓成為最大謊言。

由此，房價開始跌跌不休，即便加碼了一系列松綁利好政策，但市場依然不買賬，房價就像扶不起的阿斗，徹底頹了。

而量價齊跌則預示著法拍房數(shù)量將會持續(xù)飆升。未來幾年，不同維度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)恐怕還將揭示更加跌破眼鏡、突破認知的下跌趨勢。

因為市場專治各種不服。

一線城市房價信仰的崩塌，讓人們清楚地認識到：相對抗跌≠永不下跌。

如同曾經(jīng)的龐氏騙局，當沒有后繼者入場接盤時，房地產(chǎn)市場的巨型資金池就無法持續(xù)滾動下去。

為了止損，將有大批人套現(xiàn)離場，留下高位接盤者負債買單。

03 折疊的社會

過去四十年的高速發(fā)展既創(chuàng)造了海量紙面財富，也累積了史無前例的巨額債務。

在經(jīng)濟換擋的周期中，如果私人部門無法償還長達三十年的房貸，家庭消費能力將嚴重受限。

而內需不足、消費不振，再疊加外貿(mào)疲軟，中美脫鉤必然導致企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，投資預期不足，就業(yè)崗位進一步減少。

反饋到個人和家庭層面就是失業(yè)、裁員將引發(fā)家庭現(xiàn)金流危機，斷供潮可能將進一步加劇。

目前來看，各行各業(yè)的降薪、倒閉潮僅僅是整體困局的一部分，街頭商鋪空置、轉讓廣告隨處可見，實體經(jīng)濟舉步維艱。

那線上業(yè)務是否就能獨善其身？

看似繁榮的電商、直播等行業(yè)，實則也暗藏經(jīng)營困境。

快遞業(yè)作為線上消費的晴雨表，包括順豐和中圓申通等八家上市企業(yè)中僅三家保持較快增長，多數(shù)增速放緩甚至負增長。

快遞業(yè)對應的正是線上經(jīng)濟，線上業(yè)務蓬勃發(fā)展，快遞業(yè)務量才能快速增長。反之，則可以推算出，線上業(yè)務并沒有熱火朝天。

線上線下集體遇冷，就業(yè)市場自然寒氣逼人。

今年第二季度，Boss直聘平均月活躍用戶數(shù)達到了5460萬，同比增長25.2%。

而隨著求職人數(shù)的激增，不僅雙非大學畢業(yè)生求職困難，就連名校和大廠的“畢業(yè)生”，企業(yè)的中層甚至高管也同樣難覓一個適配的好崗位。

近兩年來，大學畢業(yè)生一直保持在千萬規(guī)模，未來預計還將持續(xù)增長。

但市場供應的崗位卻越來越少，人才供需失衡，曾經(jīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的熱潮早已消退。

王興早在2019年就曾預言，2019年將是未來十年最好的一年。

如今五年過去，經(jīng)濟增速放緩的影響已經(jīng)滲透至社會各層面，老百姓確實感受到工資難賺、工作難找了，每天都在內卷與擺爛之間內耗不止。

以往依賴大規(guī)模刺激、高杠桿運作、規(guī)模擴張的商業(yè)模式已難以為繼。

許多曾經(jīng)飽嘗紅利的成功人士如今卻發(fā)現(xiàn)，無論如何努力嘗試、學習，都難以重現(xiàn)昔日輝煌，能維持收支平衡已屬不易，原有的成功路徑似乎已被徹底打破。

更可怕的是，這場殘酷的模式轉換才剛剛拉開序幕。

而在財富格局深度洗牌的過程中，首先跌落的就是那些曾高杠桿購房、如今面臨失業(yè)降薪風險、肩負家庭重擔的普通人。

04 未來之路

普通人在財富創(chuàng)造中之所以困難重重，主要是因為他們：

一是不掌握資源和資本，換句話來說就是沒有生產(chǎn)資料；

二是提供的社會價值缺乏獨特性和稀缺性，而價值越普通，獲取的回報就越低。

就如同工業(yè)時代的流水線工人，從事重復性勞動越多，薪酬水平也就越低，長期工作卻未能實現(xiàn)財富積累，并且很容易被其他人取代。

身處于當下這個時間節(jié)點，有點類似于200多年前開始的工業(yè)革命。

工業(yè)革命讓人類的生產(chǎn)力得到了空前的提升，而人工智能則將開啟前所未有的知識普及，讓普通人的認知得以大規(guī)模地擴容，信息差將進一步消退。

時代大勢如此，我們要做的就是順勢而為。

那啥叫順勢而為？我們就拿AI舉例，如果不是從業(yè)者，我們不可能去研究大模型，那如何跟上這波不可逆的AI浪潮？

打不過就加入，躬身入局唄。

學會使用各類人工智能工具，尤其是更早更好地比你的同事、同齡人、領導更熟練地掌握它、駕馭它，讓AI為我所用。

因為未來淘汰你的其實并不是AI，而是會使用AI的人。

所以，走到當下這個存量時代，提升收入的關鍵早已不是盲目埋頭苦干，而是要首先明確自己在價值鏈中的定位。

通過調整自身在價值鏈條上的位置，進而轉變思維方式，改變行為模式，最終實現(xiàn)保住飯碗、收入提升的結果。

畢竟，面對不確定性的最好策略，就是增強自身的確定性，用好自己手里僅有的幾張牌。