房價沒戲，別再幻想當年的棚改貨幣化了

　　今天上午住建部等部門召開了有關房地產的新聞發布會。

　　之前資本市場對這個會議預期頗高，昨天萬科港股大漲18%，就是等待著這場會議帶來的超預期消息。結果會議開完，發現沒有什么給力的增量政策，因此萬科港股再度大跌17%，A股地產龍頭保利和萬科接近跌停。

　　會后各大券商的熱門研報的解讀也都比較一致，也就是重在托底，不搞強刺激（比如海通證券研報）。這個和我們過去一直以來的判斷是一致的，也就是托而不舉。

　　至少到今天，樓市政策沒有脫離托而不舉的范疇。

　　資本市場今天很失望，但是原本上面說的就是“止跌回穩”，從來沒說過什么“止跌回升”。他們自己腦補了“止跌回升”的戲碼，也不怪房地產板塊的大起大落。

　　市場關注點在貨幣化安置100萬套住房上面，并和2016年的600萬套做對比。數量上肯定是低得多，另外一點則是，上次是央行提，這次是住建部。所以沒辦法期待太高，主要還是為了化解債務兌付風險。

　　房價要漲，只有靠拉升居民杠桿率，而這只有兩個辦法可以達成。

　　1 居民收入上漲，建立信心。

　　2 搞QE，大幅提升名義GDP，從而被動降低居民杠桿率，使得居民有加杠桿空間。

　　上面的1很好理解，2是什么意思？

　　我們有公式：

　　居民杠桿率 =居民負債/名義GDP

　　名義GDP是包含放水和通脹的，就比如去年我國實際GDP增速在前五大經濟體中排名第二，僅次于印度，但名義GDP增速卻墊底。原因就是美日德的高通脹，拉升了他們的名義GDP增速。

　　所以，只要放水，就可以大幅提高名義GDP，使得居民杠桿率被動下降，從而給居民加杠桿留出空間。

　　但問題在于，從目前的數據看，沒有任何跡象表明，上面會采用QE的方式。

　　當然，我們也會持續跟蹤央行資產負債表和央行月中發布的金融數據，尋找可能的QE跡象。

　　上個月底以來，一線城市成交大漲，大概是“止跌回穩”的說法，再次刺激了一波需求入市。

　　從當下數據看，市場情緒迅速升溫，成交量也達到了高熱的水平。但跟蹤其趨勢，似有震蕩下降的跡象。后面還會不會反復不清楚，我們還會繼續跟蹤下去。

　　知識星球的同學，注意每天關注我們在星球發布的跟蹤數據，以及我對樓市的實時判斷說明。

　　不在知識星球的公眾號粉絲，可以關注下實時成交量。

　　比如北京的同學，可關注鏈家周末兩天的成交量，如果超過1200，則視為熱度維持，介于1000~1200之間，則成交熱度適中，若跌破1000，則視為市場較冷。

　　如果要房價上漲，周末兩天1200以上的成交量，至少要維持2~3個月。如果后續有跌破1200的趨勢，賣房的同學記得要趁熱度還在的時候抓住機會。

　　目前只有北京是鏈家中介一家獨大，可以跟蹤實時數據。其他城市沒有壟斷市場的中介，就只能看網簽量了，這個數據會有半個月左右的滯后。但即便是滯后，總歸也是一個指標。可以作為判斷依據。

　　總體來說，我不是很樂觀，但具體還是要以我們后續跟蹤的數據為準。