購房人陷入房價上漲焦慮，市場失控信號也已經出現

　　最近接到的有關買房咨詢的問題明顯增多，由于“止跌回穩”口號之后部分城市出現了成交量的暴漲，因此很多持幣待購的小伙伴開始陷入房價上漲焦慮。

　　比如這個是我之前一篇公眾號文章的留言。

　　要知道當下的成交量暴漲是否會引發房價上漲，首先必須理解房價背后的驅動因素。

　　房價上漲的驅動因素很簡單，就是供求關系，但由于供給在短期內變化不大，所以主要看需求。

　　而需求又由兩個因素決定。第一是購房意愿，第二是購房能力。

　　那么這個月成交暴漲的原因是什么？

　　是購房意愿被大幅拉升了，而購房能力沒變。

　　而拉升購房意愿的原因，簡單的說，就是被“貨幣貶值”所裹挾的恐懼感。

　　因為“止跌回穩”的提出，導致潛在購房人對放水和刺激政策的擔心，擔心貨幣貶值和房價上漲，所以不敢等待房價的繼續調整，于是被迫現在就進場買入。

　　這是本月在深圳和北京等地成交量爆發的根本邏輯。

　　當然，需求還有另一個決定因素，就是購房能力。如果購房意愿和購房能力都是向上的，那么房價必然上漲。

　　但非常遺憾的是，現在居民的購房能力是下降的，它對購房意愿進行了制約。也就是說，意愿向上而能力向下，那么房價是否能最終上漲，就由這兩股力量博弈決定。

　　那么，哪股力量能最終勝出呢？

　　這在一點上，我們其實是有前瞻指標的。而這個前瞻指標，就隱藏在數據之中。

　　從情緒面（購房意愿）講，北上深這三個城市，受到的情緒面影響，都是一致的。但表現在樓市熱度上，卻大有不同。

　　其背后的核心，就在于購房能力的不同，這個怎么理解？我們來展開解釋。

　　在知識星球的同學都知道，我們衡量樓市的熱度，或者說房東信心，有一個指標，稱為房東掛牌價的跌漲比，計算方法是：

　　跌漲比 = 每日調降掛牌價的房源數/每日調升掛牌價的房源數

　　這個數據越低，代表市場熱度越高，反之市場熱度越低。

　　以跌漲比 = 10為分界線，低于10我們稱為賣方市場，房東強勢，反之，如果高于10，則是買方市場，買家強勢。

　　而在這一個月，深圳的跌漲比維持在2~3的區間，北京維持在5~8的區間，上海則高于10。

　　也就是深圳最強勢，北京居中，而上海最弱勢，甚至上海已經滑落到了買方市場。考慮到三個城市受到的情緒面（止跌回穩）影響都一致，那么這種熱度差的來源，就在于購房能力。

　　結論就是：上海的購房能力是最弱的。

　　這個又要怎么理解？為什么上海的購房能力最弱呢？

　　對此，我們需要對購房能力再次進行展開說明。

　　購房能力，取決于兩個因素，一個是居民收入，另一個是居民的舉債能力。

　　對于前者，也就是居民收入，取決于居民就職公司的營收增長。這個我們之前公布過滬深300（A股市值最大的300家公司）在一二季度的營收增速。

　　滬深300不能代表所有公司，但可以作為一個大公司的樣本集合。從數據看，2022年之后，營收增速在持續下滑，直到今年進入負增長。公司收入下降了，也就能知道在其中的打工人也會遭遇降薪和裁員。

　　另外，在10月底之前所有上市公司的三季報也都會披露完成，所以后天（11月1日）我會在知識星球公布滬深300三季報的營收增速，供大家參考。

　　雖說從滬深300的營收狀況可以得出打工人收入下降的結論，但這個影響，對于北上深是一致的。那么上海相對于北京深圳的購房能力不足，又是什么原因呢？

　　答案就是決定購房能力的第二個因素，也就是居民的舉債能力。

　　我們來看今年以來北上深三地的居民債務增速。如下圖：

　　上圖從左到右的三列，分別是北京，上海，深圳的居民債務增速。可以看到，今年的上海居民債務增速，明顯高于北京，北京又高于深圳。

　　我們有公式：

　　居民杠桿率 = 居民債務規模/名義GDP規模

　　也就是說，當居民債務增速超過名義GDP增速，則居民杠桿率上升，否則居民杠桿率下降。

　　二三季度中國的名義GDP增速在4%左右。對比上圖的北上深的居民債務增速，我們有結論：

　　上海今年的居民杠桿率不但沒有得到修復反而在繼續上升。作為對比，深圳的居民杠桿率獲得了實質性的下降，獲得了修復。

　　所以在當下，深圳在和上海遭遇同樣的情緒面（止跌回穩的口號）時，爆發了比上海強得多的購買力。

　　而北京居民負債的修復，幅度雖然不多但也沒有導致杠桿率的繼續上升，所以北京的樓市熱度就高于上海低于深圳，處于中間水平。

　　上海的居民債務增速是從7月開始上升的，那么反推購房合同就是在6月開始簽訂。也就是上海的527政策，推升了一波成交，也消耗掉了部分存量居民的負債能力。導致整體的居民杠桿率繼續上升，也就最終導致了本月行情的動力不足。

　　所以結論是什么？

　　就是上海，即是北京和深圳的前瞻指標，當北京和深圳把潛在修復過的居民負債空間耗盡，樓市的向上動力也將會遭遇到挑戰。

　　所以，我們現在可以持續觀察北京和深圳的成交持續性，當成交量無法持續且成交量開始下滑之時，也就是購房能力拖垮購房意愿之時，而這也就是失控信號出現的時間點。

　　我們可以先觀察北京的動向，因為北京在今年的居民債務修復中，要弱于深圳。也就意味著北京會先行遭遇居民負債空間耗盡的問題。

　　當然，在這里，可能還存在一個變數，也就是下周末即將發布的大規模財政刺激政策。

　　從常規渠道，也就是目前外媒的說法，說是我們的副部長說規模將會“quite large”。

　　而非常規渠道，也就是小作文的說法是10萬億（若小作文兌現，則占比M2是3%，作為對比2008年的4萬億是10%）。

　　由于去年的M2增速就比今年高3%，所以縱向對比，在房價上漲這方面，10萬億的規模并不起太多作用。但重要的是這個刺激規模，到底能引誘多少人主動擴張債務和加杠桿。也就是還有多少人認為自己還有擴張債務的空間并擁有擴張債務的意愿。

　　并且，回看2009年，其實2009年的4萬億也不是重點，引誘出的居民猛烈加杠桿才是重點。只有居民加的杠桿，才會變為買房的購買力。

　　回看2009和2016，居民杠桿率都有非常猛烈的增長。

　　從2009和2016的居民新增債務來看，可能會更清晰。如下圖：

　　也就是說，未來房價若要持續上漲，則居民杠桿率必須在當下位置繼續上升。

　　考慮到我們可支配收入占比GDP低于主要發達國家的事實，加之居民杠桿率并不低于主要發達國家，向上的空間相比2009和2016是有難度的。

　　但正如我們前面所說，下周末的財政刺激政策，推動的也是情緒面，也就是被“貨幣貶值”所裹挾的恐懼感，到底能推動多少力量入市。

　　而在這方面，居民負債空間沒有得到修復的上海，受到居民杠桿率的壓制最大，所以又將成為先行指標。

　　而由于小作文已經開始傳播，那么這種情緒面，也即將在接下來幾天的樓市情緒數據中，得到體現。我們拭目以待。

　　后記：

　　最近政策密集期，對于樓市可能的變動，公眾號的讀者可以密切關注三個指標，一個是體現樓市情緒和熱度的各城市跌漲比指標，第二個是體現購房能力的滬深300三季報營收增速指標，第三個是體現負債空間的各城市居民債務增速指標。

　　而對于知識星球的同學，這三個指標一旦有更新，我都會在星球第一時間發布并做出分析，有買房打算的同學，每天注意查看我發布在星球的樓市跟蹤數據就好。

　　全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。