不妙！南京樓市真要崩了？

　　自2023年年中開啟，呈現(xiàn)螺旋式下行的南京樓市，真的賣不動了？

　　其實不然，從南京近期市場真實數(shù)據(jù)來看，雨核、軟件谷、大校場、燕子磯等主力熱門板塊相繼開始冒頭，饑餓營銷隱隱感覺又回來了，開發(fā)商營銷更加靈活，跑量比預(yù)期快就適度回收優(yōu)惠，來回拉扯效果還挺好!

　　最核心的原因：板塊競爭壓力驟減！三個豬皮匠吃一碗飯，大家都得爭先恐后，要不就得餓死！老大吃肉、老二喝湯、老三毛都吃不上.....

　　而現(xiàn)在經(jīng)過一年多的高調(diào)去庫存周期，不少板塊，三足鼎立，甚至四家以上在售的局面出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

　　不少板塊，隨著一些樓盤近清盤狀態(tài)，形勢有變！要么一家獨供，要么僅剩兩家，營銷總私下價格默契一把，都不卷了！

　　最近不少買房人吐槽：我去XX板塊看個房，是真的樓層都給選沒了，而且折扣還不好聊，卡的很死。再不買，是真的沒得選了!

　　以上這個現(xiàn)象，很好的反映了南京市場的真實。所以解決樓市庫存，還是要回到供需面。

　　這幾年，隨著土地市場供地大幅驟減，給足了不少樓盤消化庫存周期。

　　樓市復(fù)蘇，就絕對不能再出現(xiàn)供過于求的局面，饑餓營銷這套從過往實踐來看屢試不爽！這點，對于全市板塊都通用！其實你細品，無論是首開桃源金茂府、還是馬上要上的龍江金基G16等類型樓盤，強調(diào)的都是供給端稀缺性。當然再放大到雨核、燕子磯，或者是當年的主力刺激板塊，道理也是一致的。

　　最近跟不少業(yè)內(nèi)人士交流，他們普遍認為，最難的時候已過去......

　　在中央止跌回穩(wěn)、6萬億地方化債的號角外，近期南京樓市主力重點板塊漸顯企穩(wěn)態(tài)勢。

　　上半年，不少還可挑可撿，價格好談的重點主力板塊，如大校場、雨核、軟件谷、燕子磯等，多盤都已進入尾盤狀態(tài)，不是樓層沒得選，要不就是優(yōu)惠價格不好談了。

　　今天我們簡單聊聊，如果您真的考慮主城改善，要關(guān)注起來了！

　　①雨核

　　上半年，雨核大戰(zhàn)開啟，板塊內(nèi)暢銷的約99㎡戶型可挑可撿，銷售哄著你買！6月，在萬科朗拾，買房惠幫我們的一位鐵粉成功談下一套低區(qū)99㎡房源，價格要放現(xiàn)在打S你都不信的程度，而目前萬科朗拾僅剩最后一套6棟次頂層的99㎡戶型，價格要390萬，雖然說有樓層差，但差價來看是大幾十萬....

　　此外，萬科朗拾戶型王115㎡戶型現(xiàn)在全部售罄，139㎡戶型僅剩2套14樓和24樓房源，價格約510-530萬。

　　數(shù)字大道以北，萬科朗拾基本清盤后，隔壁建發(fā)璞云則更穩(wěn)了！

　　如果你想要數(shù)字大道以北的區(qū)域，只剩建發(fā)璞云。

　　小戶型方面，璞云還有少量99㎡，10號樓和13號樓中間戶和邊戶都有，380-420萬，樓層有的選；106㎡主要剩余12號樓個位數(shù)頂?shù)追吭丛谑邸?/p>

　　其他基本115㎡、129㎡、143㎡、178㎡，基本從500-700W起范圍都全覆蓋。整體房源也是越來越少了，有些優(yōu)惠都收了！

　　（南京買房、關(guān)注雨核就找房教授）

　　當然如果在乎品質(zhì)，又考慮性價比，觀云潤府絕對需要考慮！

　　一方面該項目地價拿的相當有優(yōu)勢，樓面地價22088元/㎡，而璞云畢竟是觸頂搖號的地王，樓面地價28219元/㎡，光地價成本就節(jié)約6K,所以這才是觀云潤府價格更有優(yōu)勢的原因，同等品質(zhì)情況下，成本上就贏了一大截。

　　↓↓觀云潤府視頻

　　觀云潤府方面，高層89㎡基本280萬起，高層109㎡，345萬起，洋房109㎡已經(jīng)全部售罄，洋房129㎡主力在售。

　　
觀云潤府鳥瞰圖

　　雨核唯一洋房盤，現(xiàn)在想買109㎡的洋房也沒機會了......

　　最近項目地庫入口和內(nèi)部實景也對外釋放了↓↓

　　雨核近期也沒供地，可選余地越發(fā)減少.....很快雨核萬象天地就要開業(yè)，區(qū)域商業(yè)能級將邁上全新臺階。

　　此外，區(qū)域雨花數(shù)據(jù)線公園也即將亮相，力爭年底前完工，盡快開放。

　　作為南京首座“高線公園”，雨花數(shù)據(jù)線公園將串聯(lián)起書吧、劇場、寫字樓、商業(yè)體、城市公園、秦淮新河百里風光帶等城市空間，為市民提供一個慢走、跑步、騎行、觀光的場所。

　　此外，橋下設(shè)計經(jīng)典小劇場打造紅色主題觀影空間，在景觀橋延伸中，還將依次布設(shè)無界書吧、落花如雨裝置，雨航大道高線段藝術(shù)燈光廊道等，讓市民感受雨核片區(qū)的城市活力與發(fā)展魅力。

　　由于高線段全線分別銜接大型商辦綜合體、居民樓、省人民醫(yī)院（省婦幼保健院）雨花院區(qū)，沿途也將設(shè)計不同的上下方式和文化驛站。雨核華潤段以燃能光環(huán)開啟數(shù)智之路，垂直電梯結(jié)合觀景平臺，炫彩的環(huán)屏充滿科技感，打造全橋C位。

　　
數(shù)據(jù)線公園高線段建成后沿街效果圖

　　雨核商業(yè)、公園、醫(yī)療等配套正在加緊打造，即將完美兌現(xiàn)！對于雨花周邊地緣客群來說，雨核未來生活顆粒度實在夠能打，并且僅僅數(shù)公里范圍內(nèi)暢連河西CBD、雨花軟件谷等高薪就業(yè)區(qū)域，具備長期自住持有價值。

　　2雨花軟件谷

　　上半年，偉星時代悅峰，特別是低區(qū)價格（非底層）超給力，當時104㎡的起步戶型，可以不買包，甚至3字頭出一點就能拿下（這價格，現(xiàn)在別想了，沒了），熱度一度沖進南京銷量榜單前列。

　　其實偉星時代悅峰立面質(zhì)感也還不錯，↓↓下圖為3號樓北面立面實景效果。

　　目前案場為偉星104㎡只剩1-2套頂樓，特價（不含包），感興趣的可以私信我們帶你們安排底價。

　　（撿漏偉星104頂樓，就找房教授）

　　目前113㎡戶型主要剩余27層+高區(qū)， 折扣其實沒有上半年好聊，基本要小四百了（帶包）。最后20套，時代悅峰清盤！

　　此外，鳳起云臺基本主要剩余臨繞城的房源的，89㎡、100㎡一套不剩，108㎡，還剩3套，想撿漏130㎡，還有點貨量，7號樓和8號樓，樓層可選。也沒啥了

　　上半年，你軟件谷板塊，你還可以挑挑揀揀，基本看這個板塊有時候會一看三，偉星看完，兩個保利一并，荷雨瑧悅位置更好、品質(zhì)更加價格也更頂，圖價格實惠的一般會去看鳳起云臺。

　　目前，可能對樓層戶型要求多的，你也就保利荷雨瑧悅可主力看看了。原來東區(qū)的組團基本售罄，89㎡一套不剩，大戶型還有頂?shù)祝?strong>新組團悅尚9號樓、13號樓、17號樓正在熱銷。

　　保利一貫都是板塊銷量王、抽水機，荷雨瑧悅，其實算板塊內(nèi)體量較大的小區(qū)，但是整個跑量速度一直居于雨花前列。

　　軟件谷，暫時沒聽聞要供地，荷雨瑧悅，其實馬上就是板塊內(nèi)一家獨大了，這樣的形勢下，開發(fā)商少回收點優(yōu)惠已屬良心。

　　所以啊雨花兩大熱門板塊：雨核和雨花軟件谷，整個供應(yīng)形勢就在這，穩(wěn)步去化一點問題都沒有的。穩(wěn)的狠！

　　（抄底荷雨瑧悅，就找房教授）

　　3大校場

　　大校場最近的大新聞被瘋狂刷屏（擴展閱讀→）

　　南部新城上半年，其實價格戰(zhàn)挺猛，誠心談，4字頭就有樓盤能買到。

　　賣的最好的肯定還是保利，保利文華沒了、保利文璟和頌基本清了，少量尾房、保利博雅合著接棒主力熱銷。低密攬境組團洋房，國慶7天熱賣2億。

　　從上半年四葉草云錦四季突發(fā)祭出清盤價格戰(zhàn)77折，其實多數(shù)大校場樓盤或多或少都被拖入價格優(yōu)惠之中。

　　彼時潤鴻府給足誠意，價格折后在大校場內(nèi)也算比較給力。當時，還有購房人挑挑揀揀嫌棄繞城第一排，即便選也要選靠后樓棟，不過，10月該項目也實現(xiàn)全部售罄，馬上開啟交付。你還嫌第一排沒人要？沒了。

　　金基新睿樾府主要是還剩166/171㎡的大戶型，小戶型結(jié)束了；云尚紫薇已開未售大概就剩40-50套，還有1棟洋房17套和1棟小高層32套，待加推，整個項目加起來百套左右吧，也比較有限。

　　此外，包括金茂府、譽璟府基本都處于收官狀態(tài)了，品牌產(chǎn)品力都不錯，中產(chǎn)改善該上車上車。

　　看看↓↓大校場這張規(guī)劃分布，主力在售的較上半年數(shù)量可是少多了，開發(fā)商真沒必要那么卷了。

　　4燕子磯

　　燕子磯今年成交的邏輯基本建立在：

　　①城北超級綜合體萬象匯兌現(xiàn)

　　②地鐵6、7號線明年基本都要通車

　　除了城北周邊地緣客，也吸引了一批6號線和7號線地鐵沿線工作的客群，這點對燕子磯板塊拓寬板塊客群來源，十分重要。

　　當下地鐵對于房價直接刺激作用減弱，但交通出行的便利程度，卻影響著客戶對于樓盤選擇，尤其同一個板塊內(nèi)，競拍數(shù)量較多。有的選的情況下，品牌差不多，價格接近的情況，多數(shù)客戶一定會選離地鐵更近的。除非你說品牌口碑差太多。

　　早幾年市場火爆，高層地塊普遍都離地鐵站有點距離。其實你看看棗林那一片，其實都不算離地鐵很近。但市場火爆大勢，房價都在漲，你只能搶，逼得你也得出手!旺季，開發(fā)商拿地心態(tài)也是如此，先拿再說！

　　但現(xiàn)在即便同一個板塊地塊出讓，地塊間的微觀差別，也會嚴重影響房企的拿地判斷。

　　而近期其實為了刺激房企拿地，基本各大一線操盤單位也都拿出壓箱底的好地，很多基本都靠著地鐵站。

　　上半年，從交通便利、商業(yè)配套來說，保利燕璟和頌、璟上、頤和四季府、華發(fā)四季雅筑，明顯保利雙子優(yōu)勢稍顯占優(yōu)。

　　燕子磯在售新盤格局

　　但頤和四季府、華發(fā)四季雅筑也沒坐以待斃，相對他們交付更早。且頤居上半年還有“以舊換新”的大殺器，四個盤之間來回出招吸引客戶、價格戰(zhàn)打的有來有回。

　　當然從最終銷售數(shù)據(jù)來看，保利燕璟和頌還是贏麻。南京保利，營銷操盤太牛，多個板塊都是銷量抽水機、帶頭大哥。你說買房人老是看見TOP1、銷冠會不會影響選擇判斷呢？人之常情，必然會。

　　這下，燕璟和頌也沒啥貨值了，這會不急了。畢竟現(xiàn)在保利南京也沒拿什么新地，賣太快，團隊怎么安排呢？佛系賣賣，不愁。其實剛剛老吳的親戚剛剛上車了燕璟和頌，部分房源可以不選包，價格還是挺香。

　　璟上，作為保利和廈門國貿(mào)合作盤，自然承接當下燕璟和頌的流量，其實璟上價格也很香，因為璟上不賣包，裝標一致。

　　璟上的裝標，個人認為，在整個燕子磯板塊都屬領(lǐng)先，不論是細節(jié)還是交付品牌。沒啥好吹，考慮燕子磯的朋友幾個盤一探，一眼明見的事。

　　不過，目前確實璟上優(yōu)先推出的是西側(cè)的樓棟，確實有部分客戶糾結(jié)高架問題，不過臨高架的價格折扣也大。這個就看你自己考慮。

　　反正目前也聽到一些小道，說是璟上后期也有可能調(diào)整戶型規(guī)劃，增加99㎡的戶型，目前確實緊湊型的兩衛(wèi)戶型，在燕子磯更為熱銷。

　　相信整個25年，璟上會接棒燕璟和頌，成為區(qū)域扛把子般的存在。

　　當然還有一個近期開始發(fā)力的盤——星葉燕尚玥府，隔壁兩盤一個2套，一個僅剩頂?shù)状髴粜汀７獗P許久，重出江湖，最近動作也很多，低價抵扣車位。

　　燕子磯板塊競爭局面，從四強鼎立、到兩虎爭霸，可選范圍再次限縮。

　　且后面星葉除了燕尚玥府，璟上旁邊的棲霞建設(shè)G43，大概率也會等到璟上跑量走完才會上。再加之燕子磯板塊暫時也沒供地計劃。

　　個人，還是比較看好璟上25年的走量態(tài)勢，且我們上次也爆料，星葉在戶型上面將新增97兩衛(wèi)戶型，來提升競爭力。

　　燕子磯，如果你不考慮次新房，那就只有這兩個選擇。

　　看完，你還覺得南京樓市真要崩了么？其實從新房市場來看，隱約的各個板塊某種程度的饑餓營銷真要來了！

　　再加中央強調(diào)止跌回穩(wěn)，如果新房達不到預(yù)期，一定會有更重的手段祭出。6萬置換地方政府財務(wù)，這可能也只是其中一個先手。

　　其實從以上板塊來看，部分新盤最低點的時機已過，折后價格，還不如上半年！但開發(fā)商已無動力繼續(xù)降價，因為庫存都跑沒了。

　　此外，從近期的二手房來看，不少小區(qū)二手成交價開始企穩(wěn)，甚至略有上浮。

　　當下的關(guān)鍵是標的選擇！對應(yīng)你的預(yù)算，選擇適合你的板塊、合適你的樓盤。

　　老美房地產(chǎn)都能回到歷史高點，這未來中國房價迎來一波行情也未必不可能。誰說一定只能跌呢？