邏輯已變！這些區域 房企避之不及...

10月份以來，一線城市樓市火到不像樣子，二線熱度還沒完全傳導。

北、上、廣、深新房和二手房成交量全面上漲；10月份統計局數據顯示，房價上漲的城市也由過去的“0”變成了8個！

就在昨天，繼上海、北京之后，深圳成為第三個宣布取消普通住房和非普通住房，也就是豪宅標準的一線城市。

趨勢已經很明顯了，從上周降契稅到這周取消豪宅標準，明顯在鼓勵改善、鼓勵置換， 不管一線、還是二線，壓縮土地供應量+放水解決流動性危機+加大好房子供應，會是這輪改革的大方向。

當時還有人不信，現在正在驗證，“三限”也會逐步打開，包括四個超一線限購、限貸、限售都在松綁。

10年前我們能看到很多90㎡以下剛需產品，10年后市場上建面約100-140㎡中改戶型比重顯著提升，到今年架空大平層、四代宅蜂擁而至，容積率更低，產品迭代更快，讓一部人先動起來。放水背景下，錢放銀行等著貶值，還是說尋找優質標的讓資產升值，聰明的人知道怎么選擇。

還是我們之前提到的，商品房回歸商品，保障房回歸保障。豪宅配塔尖，新銳配置換，中產配剛需，一線老破遠只能留給預算有限的，分化愈演愈烈。

上周11月15日，住房城鄉建設部、財政部近日聯合印發通知，明確城中村改造政策支持范圍由最初的35個超大特大城市進一步擴大到近300個地級及以上城市。

城中村改造類似于2015年的棚戶區改造，只是換個了說法，契合房住不炒的大方向。目的還是為刺激經濟，拉動內需，帶動市場復蘇！

17日，住房城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

據中指研究院測算，若按套均面積100平計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化貢獻約為10%。

可以果斷的告訴大家，在這輪多方刺激下，核心地段的房價一定會被拉升，大家要有這個意識，趁現在周期底部，逢低買入。

馬上還有主城壓箱底的好地，陸續推出市場，攪動局部回溫。

年前南京安家的朋友，可私信教授談價，非誠勿擾↓

01

打造江灣城四期？

河西中稀缺宅修編控規

最新消息，河西中臺灣名品城地塊再傳新動靜，快的話明年一季度會推出市場。近日，《河西新城區中部地區控制性詳細規劃》MCe030-19規劃管理單元圖則修改批后公布。

從顯示位置看，正是河西中臺灣名品城地塊所在地。

文件顯示，為進一步優化河西新城區中部地區用地布局，盤活存量低效用地，相關部門就《河西新城區中部地區控制性詳細規劃》MCe030-19規劃管理單元進行了修改。

擬修改內容：

1、將原MCe030-19-07地塊零售商業用地（B11）分為兩個地塊。

其中：南側地塊編號為19-07，用地性質為商辦混合用地（Bb），兼容基層社區中心一處，容積率≤3.0，建筑密度≤55%，建筑高度≤80米，綠地率≥20%；北側地塊編號19-09，用地性質為二類居住用地（R2），容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，綠地率≥30%。

2、取消規劃二路，將原19-08和19-09地塊零售商業用地（B11）合并，合并后用地編號為19-08，用地性質調整為二類居住用地（R2），容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，綠地率≥30%。

3、細化公園綠地（G1）用地分類為街旁綠地（G1c），同時將相應地塊的綠地率細化為65%。

調整后，將原有的部分商業用地調整為兩幅二類住宅用地，共計5.02萬方，容積率2.4。后期待地塊正式招拍掛，不排除會進一步降容。

臺灣名品城地塊，稀缺且優越，旁邊即仁恒江灣城、華新城等豪宅次新房；交通方便，坐擁地鐵10號線，靠近奧體中心，處于元通商圈，周邊有IFC、華采、德基（待開業）等多家商場環伺，配套成熟，居住氛圍濃厚。

這塊地外界關注度非常高，畢竟在寸土寸金的河西中，像這樣優越的大體量涉宅地塊已經很少見了，上一次還是金陵月華。若是地塊內建筑拆出順利，預計會在明年上半年推出。

不過目前臺灣名品城尚未拆除痕跡。

就在上周，該地塊發布建筑及附屬設施拆除項目施工招標，中標人已經確定為南京河西新城建設發展公司，工期45天。

預計接下來地塊內的建筑拆出工作會很快提上日程。

經常了解市場的朋友應該清楚，目前河西中總價1000萬左右的房子，基本斷層。像河西南主力供給六七百萬左右的新房，要么客戶看不上，要么總價在1200萬至2000萬，看的上卻買不起，留下預算1000萬左右的客戶很難選擇，左右觀望。

建議明年，在河西中配套成熟地段，多增加一些戶型面積段在150-180㎡、總價控制在1000萬上下的低密高品質房源，與河西青奧濱江產品拉開差距，錯位補給，給更多中高端改善提供多樣化選擇。

不少粉絲詢問為何招商金陵序還未入市，就吸引眾多人提前排號參觀？個人推測項目除了地處河西中，產品力最新外，與科學合理的產品配比也分不開關系。

金陵序面積段，沒有一味的求大，最大化匹配市場需求，起步建面約150㎡，最大建面約220㎡，還做了四代宅，未來5年都不用擔心被迭代。

人群上，既兼顧到河西新一批改善置換的購買力上限，又滿足了地緣改善多套換一套大平層的夢想，客群下限和上限都把握的恰到好處。

這樣一來，項目就很好的吸納掉河西、鼓樓1000萬以內的新錢客戶，以及來自其他競品分流預算1000萬以上老錢們，群體覆蓋面做的足夠大，足夠寬，主打一個下限有保證，上限有質量，在當下僧多粥少的環境下，更容易吸引客戶聚焦。

按照購房人話術，在河西中，新房1000萬內除了看金陵序，基本沒太多選擇，與金陵序同批次上市的新盤，動輒190㎡，總價1200萬起步，這部分不差錢的客戶往往選擇也多。

倘若臺灣名品城地塊，容積率控在2-2.2之間，打造小高層+洋房配比，在戶型配比上，可以做多增加一些建面約150-180㎡大三房或四房產品，且總價能控制在1000萬上下，這個盤將不愁客戶。

02

江寧9幅地，全部低價賣出！

今天競拍的9幅地，全部位于江寧區，且為新城地塊。7幅為純宅地，另外兩幅1幅為老年公寓用地，1幅為社區中心用地。

就在剛剛，這9幅地全部底價賣出，攬金47.87億。要說今天土拍，正兒八經拿地的只有一家房企中天美好，其他幾幅皆為地方城投托底！

這次土拍之后，馬上下周28號南京還有5幅地塊出讓。江北新區3幅，鼓樓濱江1幅，江心洲1幅，容積率低至1.05，最高為1.8。尤其是鼓樓這塊地，關注度最高。

先來看：7幅純宅地

1、江寧濱江G38地塊

容積率只有1.5（為近年來片區少有的低密商品住宅用地）起拍樓面價5491元/㎡，未來售價預計會在1萬5以內。

去年12月底，江寧濱江商品房“房票安置”啟動，魯能硅谷公館、中北三盛汝悅銘著、大華錦繡前程、新城云漾濱江經兩輪房票安置，去化流速、周期等均優于全市平均水平。

今年9月底，中建國際競得江寧濱江3幅地G35-G37（容積率1.0 房屋，將全部定向定購，定購包干價為13772元/㎡。

地塊名稱：江寧區濱江開發區如練路以南、中元北路以西地塊地塊四至：東至中元北路；南至青蓮路；西至仁和路；北至如練路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：41282.78㎡

容積率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：34000萬元

起拍樓面價：5491元/㎡

2、東山G55地塊

這是中天美好在東山拿下的第三幅地，此前兩幅分別是 中天云來和新盤金寧風華，市場反響都不錯，云來小戶型去化的差不多，基本剩尾盤了，金寧風華做板塊內首個四代宅，關注度很高。

G55地塊位于東山街道，東側為湖山路，北側為上元大街，西側為同夏路，交通便利，生活氛圍濃厚。

距離重要交通核心節點南京南站直線距離6km，緊鄰城市主干道上元大街、天印大道，距離南京支線、繞城高速入口10分鐘車程。

片區今年已成交1幅宅地，今年8月，中天美好聯合南京上元城市建設以總價4.72億元拿下G17地塊（案名：金寧風華），成交樓面價11498元/㎡。

該地塊進度神速，拿地僅1周后公示設計方案，以錯層設計超大露臺，為江寧購房者帶來首個“四代宅”，預計近期會公開售樓處。

本次同步出讓的G52社區中心用地，將為東側的兩幅住宅用地提供家門口的便捷生活配套，進一步完善區域內的公共配套。

地塊名稱：江寧區東山街道沿河路以北、規劃二路以西地塊地塊四至：東至規劃道路；南至沿河路；西至現狀；北至寶盛路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：24469.67㎡

容積率：1.0＜Far≤2.0

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：56300萬元

起拍樓面價：11504元/㎡

3、正方新城G56地塊

地塊名稱：江寧區江寧開發區金鑫東路以西、湯佳路以南地塊

地塊四至：東至金鑫東路；南至迎居路；西至知新路；北至湯佳路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：54248.82㎡

容積率：1.0＜Far≤2.1

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：84600萬元

起拍樓面價：7426元/㎡

4、正方新城G57地塊

地塊名稱：江寧區江寧開發區金豐路以西、新豐路以南地塊

地塊四至：東至金豐路；南至新居街；西至豐年路；北至新豐路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：35849.34㎡

容積率：1.0＜Far≤2.1

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：56000萬元

起拍樓面價：7439元/㎡

兩幅地位于正方新城片區，緊鄰地鐵S1號線正方中路站，機場高速正方中路出口，周邊有將軍大道、正方中路等城市主要道路，交通便捷。

周邊規劃有南師附中正方新城學校小學部，擬建一所8軌48班小學。商品房有錦尚紫蘭、玖華府、上宸云際等多個項目在售，均價在2萬/㎡左右。

正方新城片區上一次住宅用地出讓追溯到2年前，即NO.2022G49、G50、G52共3幅宅地，被南京新都市建設發展有限公司以總價37.95億元競得。

目前G50（即奧體建設開發的錦尚紫蘭）已經上市，規劃打造18棟16-27F低密住宅，配備會所，品質較高。

5、江寧開發區G58地塊

地塊名稱：江寧區江寧開發區佛城西路以北、隱龍路以東地塊地塊四至：東至現狀；南至佛城西路；西至隱龍路；北至現狀

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：29610.27㎡

容積率：1.0＜Far≤1.05

建筑高度：≤15米

掛牌起始價：37300萬元

起拍樓面價：11997元/㎡

6、江寧開發區G59地塊

地塊名稱：江寧區江寧開發區佛城西路以北、規劃道路以西地塊

地塊四至：東至規劃道路；南至佛城西路；西至現狀；北至現狀

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：35135.4㎡

容積率：1.0＜Far≤1.05

建筑高度：≤15米

掛牌起始價：44300萬元

起拍樓面價：12008元/㎡

G58/G59兩幅地塊相鄰，都位于江寧開發區，佛城西路以北，寧丹大道以東。緊鄰城市主干道寧丹大道、誠信大道，距離寧宣高速、繞城高速距離高速入口10分鐘車程。距地鐵S1號線河海大學·佛城西路站，直線距離2公里。

7、上秦淮G60地塊

地塊位于云臺山河以南，緊鄰上秦淮生態濕地，周邊已建成融信秦尚棲庭、芳原等項目，在售盤有紫京四季，18層小高層，均價3萬出頭。

去年片區有2幅宅地出讓，1幅為地塊南側一路之隔的頤居建設G45（樓面價15839元/㎡），另一幅為去年10月南京新都市建設G62（樓面價15042元/㎡）。

兩幅地目前都未啟動開發。

配套方面，有砂之船奧特萊斯、上秦淮小學東外分校、未來科技城初級中學（擬建）、江寧婦幼保健院（在建）、地鐵3號線和風路站（在建）、電影小鎮街區，生活配套完善。

地塊名稱：江寧區未來科技城漢侯路以南、鳳儀街以東地塊地塊四至：東至天禧路；南至橫二路；西至鳳儀街；北至漢侯路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：63198.95㎡

容積率：1.0＜Far≤1.6

建筑高度：≤35米

掛牌起始價：119500萬元

起拍樓面價：11818元/㎡

其次，2幅康養用地

1、湯山G61地塊

地塊為老年公寓用地，容積率低至1.01，將打造高端低密養老住宅。

距離地鐵S6號線泉都大街站直線距離1km；西側為湯山溫泉康養小鎮，集旅游度假、健康休閑的國際溫泉小鎮；東側為百聯奧特萊斯廣場，滿足消費需求。

地塊名稱：江寧區湯山街道樂泉路以西、琴學路以南地塊地塊四至：東至樂泉路；南至美樂路；西至櫻雨路；北至琴學路

規劃用地性質：Rab老年公寓用地

出讓面積：75237.04㎡

容積率：1.0＜Far≤1.01

建筑高度：≤15米

掛牌起始價：45300萬元

起拍樓面價：5961元/㎡

2、東山G52地塊

這塊地的容積率只有1.6，用地性質為基層社區中心。

目前東山在售新房有武夷七里湖山、中天云來，以及馬上要亮相的四代宅金寧風華，板塊內從一開始主打小戶型，到逐步向100㎡以上初改戶型演變，新房補給平穩過渡，產品力也越來越頂！

地塊名稱：江寧區東山街道同夏路以東、寶盛路以南地塊地塊四至：東至規劃一路；南至現狀；西至同夏路；北至寶盛路

規劃用地性質：Rc基層社區中心

出讓面積：5001.38㎡

容積率：1.0＜Far≤1.6

建筑高度：≤24米

掛牌起始價：1400萬元

起拍樓面價：1750元/㎡

地塊出讓要求還挺多， 涉及基層社區中心，居家養老服務站，垃圾收集站，不得配建酒店式公寓，剩余可配建商業。

這次土拍沒啥看點，下周28號鼓樓濱江的地會出讓，據說多家房企意向押注，像這樣的核心稀缺地，房企是可以預判未來利潤的，明眼能賺錢，大家都想搶。

以后遠郊新城結合部的地，大家都或做利弊分析，明知道是燙手的山芋，拿到就虧，沒人會拿，要么就是有地緣自住支撐的板塊，代表就是江寧東山一帶，靠本區內購買力就能消化完，這樣的小而美地塊也會有房企愿意拿。

劇烈分化，已經拉開，后面這種趨勢會更明顯。