少放地，放好地！南京操盤思維，在慢慢轉(zhuǎn)變！

說說土拍吧。時(shí)間過的好快，再有一個(gè)月就到2025年了，

四季度以來，江南供地比較分散，外圍土地減少，主城核心地段不斷涌現(xiàn)，

江北還是土儲(chǔ)大戶，下半年以來拍出一、二十幅地， 整體開發(fā)節(jié)奏放緩，不過產(chǎn)品品質(zhì)在大幅提升，這是好事，

市場(chǎng)信心修復(fù)需要一個(gè)過程，隨著房企拿地開工節(jié)奏回落及去庫(kù)存政策的推進(jìn)，南京不少板塊庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)開始明顯下降，

而庫(kù)存影響供求關(guān)系，競(jìng)品對(duì)手變少，又間接推動(dòng)房?jī)r(jià)回升， 明年上半年一些板塊新房?jī)r(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)小幅回調(diào)，大家不要覺得驚訝。

廢話不多說，今天簡(jiǎn)要來嘮嘮，主城近段時(shí)間掛牌和即將出讓的幾幅熱門地。

01

賤賣資產(chǎn)？安德門地塊

起拍1萬9，售價(jià)4萬以內(nèi)?

最近安德門的低密地引發(fā)不少人關(guān)注。

這是時(shí)隔6年，安德門再次迎來了住宅用地的供應(yīng)，還是缺的低密宅地，安德門上一次供地，還是則要追溯至2018年的翡翠天際。

G79這塊地容積率1.478，起拍地價(jià)1萬9，與今年上半年小行2024G12拿地價(jià)相當(dāng)遠(yuǎn)低雨核，對(duì)于房企來說，后期會(huì)有更多定價(jià)空間。

可以說這次雨花區(qū)推地拿出了絕對(duì)的誠(chéng)意，地塊位置好，密度低，配套全，有客群，價(jià)格合適，產(chǎn)品定位結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，流速應(yīng)該沒問題。

地塊周邊產(chǎn)業(yè)密集高，分布有華為，中興、vivo、榮耀等通訊大廠，人群收入普遍高，購(gòu)買力有支撐。

加上周邊新房常年斷供，客群改善需求量大，項(xiàng)目上市后，如果學(xué)校等配套能同步建起，會(huì)吸引不少來自河西、南部新城的中產(chǎn)外溢。

目前這塊地吸引不少來自開發(fā)商勘探，有負(fù)責(zé)人表示“項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)預(yù)計(jì)高層3.5-3.6萬/㎡、洋房在3.7-3.8萬/㎡”，這個(gè)價(jià)格沒超4萬，如果搭載四代宅還是非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的。

以軟件大道大名城紫金九號(hào)為例， 該盤二手房掛牌價(jià)4.7萬/㎡，最新成交的幾套房源，價(jià)格都在4.1-4.2萬/㎡，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

查看近半年小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)，成交價(jià)都穩(wěn)定在4萬上下，二手房受影響波動(dòng)小，跑贏大盤。

這兩年城南大行情普跌，大名城房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，作為軟件大道響當(dāng)當(dāng)?shù)拇a農(nóng)盤，去年一共成交了15套二手房，最高成交價(jià)在2023年的3月份，一度達(dá)到57450元/㎡。

大名城二手房之所以堅(jiān)挺，與周邊新房結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)客群是分不開的。項(xiàng)目周邊多城南軟件谷，華為、中興等科研通訊單位眾多，不乏高知工程師、技術(shù)人才、企業(yè)高管。因此，當(dāng)年大家對(duì)它有“碼農(nóng)神盤”的稱號(hào)。

此外大名城收官后，軟件大道1.5公里范圍內(nèi)，近四年沒有新房補(bǔ)給，附近多是成熟的科研辦公用地，寫字樓多，宅地少，也促使項(xiàng)目二手房和租金收益的堅(jiān)挺。

G79這塊地，會(huì)不會(huì)上演當(dāng)年成為第二個(gè)大名城？完全有可能。

安德門組團(tuán)地塊，是由原來的安德門自行車總廠拆遷收儲(chǔ)而來，一共規(guī)劃了5幅二類居住用地、1幅商辦混合用地。

已掛牌公告的G79地塊，為住宅用地中的地塊三、地塊四組合而成，西側(cè)為安德門大街，南側(cè)為規(guī)劃支路，北側(cè)為規(guī)劃幼兒園和中學(xué)，東側(cè)為現(xiàn)狀鄧府山村。

其中地塊三（A分區(qū)）用地面積41829.44平方米，容積率1.55，建筑限高60米；地塊四（B分區(qū)）用地面積10751.07平方米，容積率1.2，建筑限高35米；C分區(qū)僅出讓地下空間，用地面積1363.88平方米。

地塊用地面積約5.39公頃，住宅可建面積近7.78萬方，體量很大，加上容積率低，未來有可能會(huì)做四代宅。

值得一提的是，地塊全要素建設(shè)工程規(guī)劃條件明確，G79地塊內(nèi)可配建不超過地上總建筑面積5%的商業(yè)用房，即商業(yè)用房建筑面積近3900平方米，將沿南側(cè)規(guī)劃支路布置沿街商業(yè)打造特色街巷，其余商業(yè)可沿鄧府路布置。

南側(cè)規(guī)劃有商辦混合用地，用地面積3.88公頃，商辦可建規(guī)模超11萬方，將建設(shè)高度100米的區(qū)域地標(biāo)。

北側(cè)緊鄰規(guī)劃的9班幼兒園和已簽約引入金陵中學(xué)，規(guī)劃30班初中，雨花南路北側(cè)還規(guī)劃有24班小學(xué)和社區(qū)中心。

附近還有將開建的鄧府山文化公園。待配套全部落地，宜居性大大提升。

軌道方面，緊鄰換乘樞紐安德門站，地鐵1號(hào)線、10號(hào)線兩條軌道在此交匯，途中換乘站點(diǎn)多、線路短，后期到河西、新街口、南部新城都很方便。

令人欣慰的是，目前安德門組團(tuán)地塊內(nèi)的4條規(guī)劃道路已完成工程招標(biāo)，即將啟動(dòng)建設(shè)施工，并將根據(jù)G79地塊競(jìng)得企業(yè)的開發(fā)要求，未來的交付進(jìn)度，配合做好施工便道的建設(shè)、建成道路的交付時(shí)序。

什么意思呢？配套與住宅同步推進(jìn)，待交房時(shí)，內(nèi)部道路也通了。

不少購(gòu)房人關(guān)注的學(xué)校，已確定落地金陵中學(xué)，學(xué)校已完成概算批復(fù)，計(jì)劃2025年春開工，2026年底竣工交付。

當(dāng)前這塊地有不少房企感興趣，但鑒于眼下土地市場(chǎng)還處于低位徘徊，房企拿地格外慎重，目前還在土地市場(chǎng)活躍的房企，以幾家“國(guó)字號(hào)”頭為主。

整體看，安德門這塊地優(yōu)勢(shì)是有的，不過缺點(diǎn)也很明顯，周圍老房子多，還在平整土地，城市界面一般。如果能尋到一個(gè)好買家，分一期、二期、三期打包開發(fā)，可能會(huì)是一個(gè)解法。

地塊產(chǎn)品定位建議120㎡/140㎡/180㎡交替分布，小高層和洋房業(yè)態(tài)都得有，總價(jià)控制在450-800萬，這樣能覆蓋更多人群，選擇面更廣。

02

南站也在降容

起拍價(jià)僅1萬4

南站也推出一塊宅地，G78地塊容積率1.8，是近年來南站少有容積率低于2.0的宅地，起拍價(jià)僅1萬4，體量不小，有5萬方，南臨秦淮河，視野不錯(cuò)。

但這塊轄區(qū)屬于江寧，在意學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)可能會(huì)有所取舍。

目前南站在售商品房有禧樾府、悅著九章，新盤均價(jià)在3.5-4萬/㎡，其中悅著九章洋房升級(jí)四代宅后，去化還不錯(cuò)。待G78地塊推出后，最快也要等到明年上半年登場(chǎng)，給當(dāng)前在售項(xiàng)目預(yù)留出消化庫(kù)存的時(shí)間。

G78地塊小環(huán)境優(yōu)越 ，地塊規(guī)整，南側(cè)可俯瞰秦淮河風(fēng)景，周邊學(xué)校、商業(yè)、地鐵都是現(xiàn)成的，生活氛圍濃厚，距離高鐵站也不遠(yuǎn)，適合在城南工、城東工作的人。

03

南京2幅重磅地

會(huì)不會(huì)有懸念？

明天，鼓樓濱江、江心洲的兩幅地塊地，競(jìng)價(jià)順序已經(jīng)出爐，傳聞鼓樓濱江G51地塊，已有多家房企下注，也是本年度最有希望壓軸奪魁的宅地。

G51這塊地，容積率僅1.05，起拍地價(jià)2萬/㎡，做洋房、疊墅都可以，未來房?jī)r(jià)4萬以上能保證盈利。 但是這塊地不算規(guī)整，挑房企、操盤方。

畢竟不遠(yuǎn)處桃園金茂府、金基龍江G16作為對(duì)標(biāo)，且都是品牌知名度較高的房企來打造，認(rèn)可度高。這塊地，如果被二流房企拿下，產(chǎn)品做不好，一樣難出圈。

江心洲島中這塊地，容積率也很低，僅有1.05，隔壁是正在熱銷的賢坤花園，剛好對(duì)房企拿地做個(gè)參照。 據(jù)說，賢坤花園130套洋房， 銷許均價(jià)5.85萬/㎡， 本月中下旬推出后，目前已經(jīng)賣掉了100多套，8成以上了。

這塊地推出后，剛好可以接棒賢坤花園，只是起拍價(jià)在3萬/㎡以上，比鼓樓濱江的地高出1萬多，不低了， 對(duì)房企實(shí)力有要求。

想當(dāng)初，賢坤花園地價(jià)30518元/㎡，1.5容積率，130套房子，貨量不大。G50地塊如果打造賢坤2.0，也是可以吸引一部分客群上島改善。

明天這2幅地就要出讓，期待一下，會(huì)不會(huì)有懸念呢？