連地王都開始內卷了

上周五，北京市行政服務中心，一場超百億的交易正在進行：

酒仙橋舊改項目+小紅門項目+十八里店項目。

這一把拿下，就要150多億。毫無疑問，“北京地王”又要換人了。

半年前，朝陽上新了一宗地塊，酒仙橋+前葦溝+中關村，土地面積超過15萬平，建筑面積超過28萬平，被大家稱為巨無霸地塊，也是北京新晉的總價地王。

后來，這宗地塊開發了北京宸園和璞園PARK。

過去的兩個月，是北京宸園和璞園PARK的霸榜時刻。尤其是北京宸園，10月的開盤，證明了酒仙橋的熱銷。剛出爐的11月網簽金額排行榜上，北京宸園蟬聯月度銷冠。

北京宸園開盤兩天后，規自委預申請公告上新，升級版巨無霸地塊——酒仙橋舊改+小紅門+十八里店，上架預申請。

三天后，地塊就已經轉正。當時有小道消息，出手的可能會是中海。

酒仙橋的地塊素質不用多說，十八里店地塊，配套相對成熟，小區門口就是地鐵。在這里深耕的金隅，去化保持在六七成左右，新加入的保利朝央和煦去化率達到九成，而且成交價和指導價幾乎相差不大。

小紅門素質相對較弱，板塊界面老舊，配套不足。

轉正后，中海拿地似乎是板上釘釘的事。直到競拍前一天，大家突然發現，除了中海，還有一家房企也報名了：

華潤。

大家開始期待上演一場激烈的競爭。沒想到，華潤只是抬價了3200萬，就“功成身退”。最終的競得者，還是中海。

北京土拍似乎越來越理性了。

10月的一場土拍中，昌平的小沙河地塊，只有越秀+未來科技城；南三環的東鐵營地塊，報名的也只有金茂。

小沙河位于昌平南，東鐵營地塊位于南三環。熟悉北京市場的朋友都知道，昌平南去年在土拍市場的搶手程度，即使是朱辛莊的平替，也有二三十家房企爭搶。

南三環的位置，更是稀缺。

小沙河指導價是6.6萬，樓面價只有2.5萬。東鐵營地塊指導價是10.75萬，樓面價只有5.75萬。但這兩次，都是底價成交，沒有競爭者。

去年馬甲混戰的場景，恍如隔世。子姨之前寫過，北京土拍躺著賺錢的時代過去了，積極參與土拍的開發商，也只剩下熟面孔了。

去年，中海也在年底緊急補倉。去年10月中旬拿下南苑地塊，10月底接連拍下辛莊村和郭公莊地塊，12月底再接連拿下昌平朱辛莊和石景山北辛安地塊。

后來的事情，大家也知道。轟轟烈烈地，五盤齊開了，然后，遇到了一點滑鐵盧。到目前為止，這五個項目的網簽，多的超五成，少的只有30套。

今年年底，上架的新地塊相比去年，越來越精彩。朝陽組合打包地塊，海淀上新頻率快了不少，而且一上就是成雙成對。豐臺則是把壓箱底的地塊都拿出來了。

短短一個月，朝陽酒仙橋、豐臺萬泉寺、海淀朱房村，放在過去想都不敢想的地塊，現在都出現了。

這也是北京第一次出現沒有地價上限和銷售指導價的地塊。

北京的土地限價終于有了松動。萬泉寺地塊起拍價就要110個小目標，可以預見，地王可能又要刷新了。

最近，各地樓市里地王的消息層出不窮。一周前，華潤聯合體競價202輪，拿下上海浦東楊思地塊，溢價率40.37%，創三年來新高。

這周一，中海、華潤在深圳聯手，競價295輪，終于拿到深圳后海金融總部基地，溢價率46.32%，刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價的第一。

研究員說，深圳的地王誕生，一方面是房企補庫存，另一方面也是沖刺下土地出讓金。

畢竟，今年的土地出讓任務，完成還不到一半。

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