注意，沒跌到位

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昨天去海淀看新盤，路過西北旺，不僅感嘆，中海楓漣山莊這種盤已經太老了，跟周邊的新盤比，已經不是一個時代的產品了；同時又不禁感嘆，過了這么多年，北京的房子戶型設計還不如以前，中海楓漣山莊的戶型比現在的戶型要好很多，得房率也更高。

可能泡沫經濟時代，人們更追求利益最大化，原始的為人民服務建好房子的初心被隱藏起來了。。希望在泡沫經濟逐漸消退的過程中，開發商們能逐漸找回初心。

回來后，我順手查了下中海楓漣山莊的當前價格，有點小吃驚。

122平米三居室成交數據

時間

總價

單價

2024年9月

1110

9.10

2024年9月

1090

8.93

2023年6月

1275

2022年8月

1260

2022年6月

1220

2020年8月

945

7.75

2020年7月

896

7.34

2020年6月

937

7.68

中海楓漣山莊的122平米三居室，9月份成交的幾套，成交價格是1050-1090萬左右，單價9萬上下；

在21-23年這幾年，最高點的成交單價在10-10.3萬之間，成交總價在1240萬上下。

雖然房價跌去了100多萬，但是，客觀來講，跌幅還不夠。目前多數改善盤的跌幅在20%及以上，或者從另一個角度，價格至少要跌回2019-2020年階段，即：把這一輪的漲幅跌掉。

所以我的結論是四個字：沒跌到位。

但是放在自媒體上，或者在中介那，給大家灌輸的可能會是另一個概念，海淀的房子更抗跌。

這就是市場認知問題。

海淀的房子抗跌，為什么在2019年的時候不抗跌呢？放在2017年的時候也不抗跌，北京除了317政策之后，中海楓漣山莊的價格應聲下跌。半年多時間，跌掉近300萬。

同樣的一件事，可以有兩個方向的解讀，中海楓漣山莊就是很好的案例。

從客觀市場角度說，它就是沒跌到位，會補跌，這是過去的市場經驗決定的；不懂的人，或者別有目的的人會說，它抗跌。

你認可的觀點不同，你的選擇自然就不同。覺得海淀抗跌的人，覺得自己1000多萬買了楓漣山莊是買對了，因為買了一個更抗跌的房子，買房還是要買海淀。

當然也有可能有人反駁，說過去的市場經驗未必是對的。那么你看看當下海淀已經交房的新樓盤就可以了，幸福里，匯德里，潤園，這幾個已經交房的，已經有二手房在賣，這些可以和楓漣山莊作為競品樓盤，再結合即將入市的新樓盤，大家比一比價格，自然就清楚了。

客觀的市場情況，是分析出來的，不僅是有經驗可參考，還有成交數據可參考，還有競品盤可參考，多對比一下，結果就很容易出來。今年接盤楓漣山莊的，都接在了半山腰上。

真正的利益相關者，是購房者，購房者應該要有相對明確的理性的判斷，你們有自己認可的觀點，正確的觀點，才會不受損失，否則就會為認知付出代價。

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