地產寒冬并未結束！萬科12月份銷售面積下滑33%

今年9月24日央行釋放了一系列利好房地產的政策，比如統一首套和二套房首付比例至15%，大幅降低購買二套房的門檻，同時降低存量房貸利率至3.3%，新發放房貸利率逼近3%，這些政策一定程度行引發了一輪成交量的恢復。

1、萬科2024年銷售面積下降26.6%

但是從曾經的地產龍頭萬科來看，地產的寒冬并未結束，萬科1月4日發布2024年12月份銷售數據，當月銷售面積172.7萬平米，同比下滑33%，下圖是2024年每個月萬科銷售面積同比下滑幅度變化，5月份和7月份是下滑幅度較少的，分別只有12%和14%，有三個較高的下滑月份，2月份下滑48%，9月份下滑36%，12月份下滑33%。

值得一說的是9月份和12月份，我們的利好政策是9月24日才宣布的，當時宣布這個政策其實也是因為房地產市場下滑得有點厲害，萬科在三季度的每個月越來越下滑得厲害，9月份利好出臺后，10月份銷售面積同比下滑幅度收窄至28%，11月份更是只有14%，但是12月份又大幅下滑33%。站在萬科的角度，9月份的利好政策的刺激效應正在衰退。

下圖是萬科2023年到2024年每個月的銷售面積數據對比圖，從這個數據圖中我們又可以看到另外一種信息，每年的年中是銷售的高峰期，比如萬科2024年6月份銷售了197萬平米的房子，為全年最高，2024年八九月份比較低迷，都只有123萬平米的房子銷售出去，基本處于全年最低水平，但是10月份開始，在逐漸增加，到12月份增加到173萬平米，這也說明如果沒有924的政策刺激，萬科2024年四季度的銷售可能要糟糕得多。

萬科2024年全年銷售面積是1810.7萬平米，較上一年的2466萬平米下滑26.6%，這個下滑幅度是小于12月份單月33%的下滑幅度的，部分原因是因為2023年12月份基數較高的緣故。

2、萬科2024年銷售金額下滑34.6%

萬科的銷售面積在2024年下滑了26.6%，但是銷售金額下滑幅度更大，2024年銷售金額為2460億，較2023年的3761億大幅下滑34.6%，說明萬科也在降價，其中12月份銷售金額下滑幅度為29.2%。2024年全年銷售單價為13587元/㎡，較2023年的15252元/㎡下跌11%。在寒冬時代，萬科也得降價銷售。

房地產這兩年迎來了大洗牌，萬科從曾經的老大變成老四，保利發展以3230億的銷售額奪得冠軍，中海地產以3106億的銷售額奪得亞軍，華潤置地以2611億的銷售額拿下探花，前三名都被國企背景的房企拿下。曾經的恒大、碧桂園和融創已經在10名開外，碧桂園只有605億的銷售額，名列16名，融創以471億的銷售額名列18名，恒大的排名更是在30名開外。

萬科的銷售下滑幅度是大于全國整體情況的，根據統計局的數據，2024年前11個月全國新建商品房銷售面積為8.6億平米，同比下滑14%，銷售金額為8.5萬億，同比下滑19%，全國的商品房銷售面積和銷售額下滑幅度都明顯小于萬科，萬科當前遭遇的困境不僅僅是行業帶來的，而是自身也存在的。

3、萬科在積極降杠桿

我曾經查過萬科的有息負債，，即便是在喊出“活下去”之后，有息負債是在快速增長的，這說明萬科的執行并沒有將戰略上的“活下去”融入內心進行落地，萬科曾經是中國房企的標桿，也有很多人認為萬科是一面旗幟，他不能倒，否則對房地產行業的沖擊太大了，但是從現在的排名來看，萬科已經落后到第四名了，標桿一說早已名不副實。

萬科在12月份罕見地再次拿地，從北邊的天津和唐山到南邊和西南的廣州和貴陽，占地面積總計21.3萬平米，需要支付的地價為23.66億，沉寂一段時間之后恢復拿地，或許從萬科的角度來看，公司已經恢復了不少元氣，需要更多的土地儲備來為將來打算。

從財務上來看，2024年注定是萬科歷史上最難看的一年，前三季度營收為2199億，回到5年前2019年的水平，凈利潤上虧損179億，全年的虧損奔著200億去了，因為房地產的結算存在滯后性，賣出去的房子要結算為收入，一般需要2年時間左右，2024年的財務數據難看，那是前兩年的結果，2025年或許會更難看。

萬科在過去的一年中已經采取了許多措施來降低杠桿、降低負債，2024年三季度末，資產負債率已經從2018年高峰時期的84.6%降低到72.4%，6年時間降低了12個百分點，負債從2021年的1.55萬億降低到2024年三季度末的0.98萬億。