可能沒有小陽春了

市場連續大跌，情緒釋放已然完成，接下來就是春節紅包行情了。每年的春節前都有一波吃飯行情，為了幫助還有虧損的鐵粉回血，強烈推薦一位實戰派選手～老方。

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以下為正文：

01

現在的樓市，很多賣家都在觀望小陽春，我可以比較明確的告訴大家：

春節后會有一個成交小高峰，但不是小陽春。

為什么這么說？因為小陽春的本質，是秋冬季需求滯后的累積。

冬天氣溫冰冷，出門看房不易，尤其是買房這種大事，很難湊齊一家人看房。而過年后，氣溫回升、春暖花開，喜氣洋洋的人們走出家門，手里有年終獎（工資）結賬，也容易湊齊家里的六個錢包共同支持買房，疊加開發商的宣傳效應，共同造就了地產“購房節”小陽春。

從這里我們可以知道，我們過去習以為常的小陽春，主要參與者是購房者、賣房者（二手房）、開發商（新房）。其中，又以購房者的力量為主導。

然而，現在情況變了：

第一，去年9月底開啟的新政買房潮，已持續了3個月，目前肉眼可見已顯現涼意。

換句話說， 小陽春是需要去年秋冬季的需求積累的，但去年秋冬季一波熱銷，不僅沒有積累需求，反而將很多購房意愿提前刺激了出來。

時至如今，單看過去成交，確實很火爆。比如北京深圳最近三個月的二手房成交量，那氣勢是不輸以往任何一個小陽春的。 其中北京12月成交超過2.1萬套， 錄得 近21個月以來的新高；深圳成交8千多套，連續三個月站上5000套的榮枯線。

然而，仔細分析之后才會知道，二手房網簽有滯后效應，12月的網簽成績單，主要還是10月、11月的成果。

想要看市場熱度，還得看市場的實時成交量。

例如北京的二手房 ，很多成交都是10月和11月敲定才來網簽的。大中介的實時簽約量其實從10月下旬開始，一直都在不斷走低。

▲從圖中可以看到，北京二手房大中介的每周簽約量，從10月下旬之后一路下滑，到了年底第52周，居然以最低簽約量收尾。

還有北京的新房，網簽一直徘徊在4000-5000套之間，即便按全年看，北京2024年新房網簽也不過5萬套出頭，創了近6年最差成績。

類似情況還有深圳。深圳自新政以來，11月的新房銷量（8076套）居然超過了二手房（7125套），當然12月新房銷量又回落到了 6769套，環比11月的8076套減少16% 。

這其中最根本的原因是， 9月-10月新房有便宜折扣，由于新政初期市場火爆，10月新房銷售暴漲（對應的是11月的新房網簽），折扣被開發商收回，但市場并不認可新房變相漲價，所以11月新房銷量下跌（對應的是12月新房網簽），部分客戶轉向去了能講價的是二手房（所以12月深圳二手房網簽創近期新高）。

所以現在去看深圳樓市的熱度，重點還是看新房。從庫存數據看，11月底深圳一手預售新房庫存有約39000套，12月底新房庫存約38500套，一個月時間新房庫存僅降低了1000多套。再加上新入市的3654套，12月深圳新房去化僅約5000套，這意味著，1月的新房網簽大約就是4500-5500套之間，整體熱度處于下行走勢。

而網簽量開始下跌，這也意味著， 9月底開始爆火的樓市，把急剛需的需求消化得差不多了，也把市場上相對好的房源，包括有便宜折扣的新房和誠心賣可講價的二手房，都消化得差不多了，如今剩下的買房需求，都是不那么著急的，同時好賣的一二手房源，相對9月10月的價格也有所上漲。

如果說，當前的市場仍是一個以價換量的市場，那么便宜的房子已經被買掉，貴一點的房子，很多買房人又下不去手——這，便是我認為春節后可能沒有小陽春的核心原因。

02

除了上述的核心原因，我認為春節后沒有小陽春，第二個原因是：

掙錢局面仍沒有改觀。

昨天晚上美帝那邊出了一個烏龍，說老特上臺后會對部分產品少加征關稅，為此A50直線拉升。隨后老特辟謠，堅持關稅政策不變。

在這樣的“關稅大棒”下，雖然近期各種數據顯示9月新政后市場一度改觀，但我們當下的掙錢局面，其實仍然非常艱難。

為什么？最近還有兩個新聞，非常有代表性，一個是公務員據說要加工資甚至發年終獎了（當然加的不多），另一個，則是長春某房企，居然用消費券發工資。

▲工資拿消費券抵，問題是消費券在市場上僅以3-5折回購。就這樣的市場環境，連工資都得不到保障，何談年終獎呢？

事實上，根據我的網感，今年年底是大家曬年終獎最少的一年。

03

當所有人都在期待小陽春，那就沒有小陽春。

雖然從房價角度看，確實無論北京還是深圳，都有部分二手房源漲價的情況。比如北京好的學區次新房，相比9月底之前大概漲了10%；比如深圳的豪宅盤，比如華潤城、寶能城、海納公館、玖龍臺，價格都有點穩中向上的走勢。

但是，從1月最新的實時認購數據看，深圳新房認購已經大幅下降到日均130-150套了，而它的高點位置是日均300-400套！甚至反映12月成交的網簽數據也下降了（北京一二手網簽環比下降了40-50%），你要知道春節是這個月的月底，現在還是月初第7天，按照去年的網簽數據看，去年春節前網簽是沒有降得今年這么厲害的。

因此，綜上這些角度看，雖然我也承認春節后的確會迎來一波成交小高峰，但卻不再是以往開發商歡欣鼓舞的小陽春，而是買房人和原業主僵持不下的“小羊春”。

或者說，真正的小陽春，其實已經提前到9月新政后的那一波了。

畢竟，當下的市場，你不可能一直期待樓市連續3個月高潮后，短暫休息一個月又來幾個月的高潮。

樓市的購買力是有限的，除非北上深再打一波雞血，全面放開限購，才可能會有一波像樣的小陽春。