這個信號，恐將使一線城市房價在節(jié)后再度轉(zhuǎn)為下跌

　　有人向我問起上周二最新發(fā)布的2024年的金融數(shù)據(jù)。問是否可以判斷經(jīng)濟(jì)已觸底。由于上周在度假，周末才回來，所以今天來補(bǔ)充一篇。

　　大家請記得一個規(guī)律，如果數(shù)據(jù)周中發(fā)布，那么數(shù)據(jù)一般還不錯，如果周五收盤后公布，那么你懂的。

　　本次是周二公布，那么數(shù)據(jù)也就還行。比較大的亮點(diǎn)，是M1增速的跌幅大幅收窄，這個主要是兩個原因。一個是春節(jié)相比去年提前，企業(yè)短期融資集中提前，作為對比，2024年春節(jié)前的1月，M1增速也有突發(fā)大漲，但2月隨即回落。

　　另一個原因則是化債，或者說債務(wù)置換，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上的應(yīng)收賬款變?yōu)榱爽F(xiàn)金（政府部門向企業(yè)支付工程款），于是企業(yè)現(xiàn)金增加。這個舉措，對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表影響中性，但改善了企業(yè)的現(xiàn)金流量表。

　　或者說，雖然對于資產(chǎn)負(fù)債表而言，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金都計(jì)算在資產(chǎn)一側(cè)，應(yīng)收賬款變?yōu)榈阮~的現(xiàn)金在名義上并不改變資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)，但現(xiàn)金資產(chǎn)實(shí)際上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過應(yīng)收賬款的。

　　數(shù)據(jù)的第二大亮點(diǎn)是居民債務(wù)增速有所改善。這個涉及到大家關(guān)心的樓市，我們依然是先上這張圖。

　　換言之，相比于成交量，居民債務(wù)周期更能代表樓市周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲，新增貸款下跌也會使得房價失去債務(wù)支撐而下跌。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開始減持京滬房產(chǎn)并高位套現(xiàn)（點(diǎn)擊：）。

　　那么本次止跌回穩(wěn)提出兩個月后的居民新增貸款數(shù)據(jù)，是否有所改善，我們來看上周最新發(fā)布的數(shù)據(jù)：

　　如上圖，可以看到，12月的居民新增貸款，在過去10年中，好于2023，2022和2017。

　　2023是樓市確認(rèn)轉(zhuǎn)熊市，2022是疫情，2017是樓市大漲后的調(diào)控第一年。

　　總體看，雖然12月的新增貸款數(shù)據(jù)，并未超過其他相對“正常”年份的數(shù)據(jù)，但已經(jīng)算是有改善了。但其改善程度，還是弱于北上深的成交改善數(shù)據(jù)。

　　居民貸款數(shù)據(jù)，從時效性看，滯后于樓市實(shí)時成交和網(wǎng)簽，但它最大的特點(diǎn)，是反映了成交結(jié)構(gòu)，而這很大程度上會影響后市的樓市價格漲跌。

　　簡單來說，如果樓市中每個賣房者都是剛需或是為了置換，無論是自住置換還是投資置換，那么所有人就都是凈買入的。買房資金不夠的部分，就通過借債來實(shí)現(xiàn)，那么就會體現(xiàn)為居民新增貸款的大幅增加。

　　而每個人都在樓市做凈買入操作，就會體現(xiàn)為需求超過供給，推動房價上漲。

　　但如果成交量很高，但居民新增貸款卻沒有增加多少，說明什么問題？

　　說明樓市依然是存量博弈，也就是買房人通過貸款買入房子后，賣房人拿到錢并沒有去買更大的房子，而是轉(zhuǎn)而歸還自己的債務(wù)。

　　那么買房人的借債和賣房人的還債互相抵消，居民新增貸款就只能體現(xiàn)為不增加。賣房人的供給和買房人的需求就依然在博弈之中。當(dāng)需求無法消化掉供給時，房價就很難上漲。

　　這種情況下，我們又稱為居民之間的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁，高負(fù)債重壓下的居民，通過賣房來實(shí)現(xiàn)債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給買家。大家平攤債務(wù)，共同實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸。

　　所以止跌回穩(wěn)帶來的高成交，對經(jīng)濟(jì)也好，樓市軟著陸也好，都是有積極意義的。

　　從12月的數(shù)據(jù)看，“止跌回穩(wěn)”口號之后的10~11月的高成交，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了12月的居民新增貸款數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)相比蕭條時有所增加，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2019~2020時的熱度。

　　只是，目前對樓市還有一個不太好的消息是，一線龍頭城市的成交量已全面下跌并回到“止跌回穩(wěn)”之前的9月。

　　在這里，我要說一下成交量，居民新增債務(wù)，以及房價上漲之間的關(guān)系。

　　1 成交量相比居民新增債務(wù)是先行指標(biāo)。

　　2 樓市成交量若很高，居民新增債務(wù)可能會高，也可能會低。但如果成交量不高，則居民新增債務(wù)一定不會高。

　　3 只有居民新增債務(wù)高，才代表樓市是凈買入，才會推動樓價上漲。

　　那么，作為先行指標(biāo)的成交量，我們來看下一線城市北京和深圳的數(shù)據(jù)（上海由于只有滯后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，沒有實(shí)時數(shù)據(jù)，就暫時先不看）。

　　北京，10月綠中介成交峰值3552，最新一周成交量1514，下滑58%，最新成交量已完全回歸到止跌回穩(wěn)之前。

　　深圳，10月貝殼成交峰值662，最新一周成交量217，下滑67%，最新成交量已完全回歸到止跌回穩(wěn)之前。

　　雖然當(dāng)下的成交量下滑，有臨近春節(jié)的因素。但往年若是節(jié)后有房價上漲，比如2021，2016~2017，前一年的年末一般都會有翹尾現(xiàn)象。

　　翹尾現(xiàn)象的本質(zhì)，源于買房人擔(dān)心小陽春房價上漲，于是選擇盡早買入。

　　但今年沒有翹尾，買房人似乎也并不擔(dān)心，且從12月中下旬就開始節(jié)節(jié)下滑的成交量也有一點(diǎn)強(qiáng)弩之末的味道。所以，我對明年小陽春的行情并不樂觀。

　　綜上，我們來總結(jié)下對上周發(fā)布金融數(shù)據(jù)的看法。

　　1 M1跌幅收窄，主要因?yàn)榛瘋鶎?dǎo)致的向企業(yè)結(jié)款增加，以及春節(jié)前的企業(yè)短期融資集中提前。建議再觀察下1月和2月的數(shù)據(jù)來判斷M1的趨勢。

　　2 居民新增貸款有所改善，源自10~11月樓市成交量的大漲，但新增貸款體量還未恢復(fù)到過去的相對“正常”的年份，不足以推動房價上漲。并且由于12月中下旬之后一線城市成交量開始明顯下滑，作為前瞻指標(biāo)，建議對小陽春的樓市行情保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　后記：

　　上周五也發(fā)布了GDP數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)本身看，GDP增速實(shí)現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，且2024年四季度的GDP增速實(shí)現(xiàn)了2021年二季度以來的最高值（2023二季度的GDP增速也曾有6.5%，但那是因?yàn)?022二季度上海在封城，實(shí)際上兩年復(fù)合增速只有不到4%）。

　　對于本次的GDP增速V型大反轉(zhuǎn)，資本市場似乎波瀾不驚，股市在數(shù)據(jù)發(fā)布的當(dāng)天并未出現(xiàn)超預(yù)期大漲（股市上漲代表看好經(jīng)濟(jì)），長期國債也并未出現(xiàn)大跌（長債下跌代表看好經(jīng)濟(jì)）。這種資本市場表現(xiàn)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相背離的現(xiàn)象，我也做了分析。

　　但由于公網(wǎng)不適合發(fā)布類似文章，所以我只能昨晚發(fā)在了知識星球精華區(qū)，建議感興趣的星球同學(xué)可以看一下。

　　全文完。