深鐵集團助力42億，萬科為何再次“國有化”？

萬科是中國最著名的房地產企業，也曾經在長達一二十年的時間是中國房企一哥，創始人王石更是家喻戶曉，是中國最知名的企業家之一，他最引以為豪的或許還不是創辦了萬科這家企業，而是創建了萬科的公司治理結構，這種公司治理結構也一度成為中國上市公司的典范。

但是很少有人知道萬科其實是一家國有企業，在寶萬之爭以前，大股東是央企華潤，持股15%。寶萬之爭的之后，華潤退出，深圳地鐵集團接手，成為大股東，持股近30%，持股比例較華潤幾乎增加了一倍，控股權大幅提升，但是深鐵集團卻很少插手管理事務，還是王石留下的以郁亮為首的管理團隊在管理萬科。

1、巨虧450億，公司治理典范未能免俗

1月27日，除夕的前一天，萬科董事會發布了2024年業績預告，巨虧450億，石頭總算是落地了，盡管外界早有傳聞，在這場行業的大調整中，萬科也未能免俗，但是當這份財報面世的時候，還是讓人驚訝，萬科不僅僅是房地產的龍頭、老大哥，更是房企領域的公司治理典范，企業文化更是被創始人王石視為最重要的資產。

恒大出事，大家都能理解，畢竟老許一看就是那種帶著帶皮放飛自我的粗獷漢子形象，但是王石不是，王石是精英路線，留學，哦，不，是游學，攀登珠穆朗瑪峰，甚至還玩劃艇，年過60的他身材比小伙子還挺拔，萬科的房子在任何城市都是中高端定位。

萬科的財務管控更是行業標桿，非常注重現金流管理，資產負債率一直控制比較好，年輕氣盛時候的孫宏斌領著順馳大殺四方，跨越式發展劍指萬科的時候，王石只是冷冷說到：步子大了容易扯著蛋。最后順馳果然沒能逃過行業調控，倒在高杠桿上，孫宏斌出局，二次出山的時候才創辦了融創。

對于絕大部分人來說，是只看結果的，因為結果不容易作假，也最容易理解，而過程就太復雜了，專業人士都不一定能夠把控，更別說局外人了，萬科的業績穩定快速發展的時候，當然可以歸咎于企業文化以及公司治理典范，有了成績，你說什么都是對的，甚至碧桂園和恒大在極盛時期也出書總結過成功經驗。

但是450億的巨虧撕下了萬科的面紗，原來你也是會虧的，你的公司治理以及企業文化并沒有想象中的厲害，面對這場房地產30年來最大的調整，你也未能免俗，皇帝的新衣一旦被戳破，光環就沒有了，光環就是價值的體現，就是溢價的表現。

2、一二把手同時辭職，萬科管理國有化

如果我們仔細去回顧過往，王石引以為豪的企業文化和公司治理結構，其實是職業經理人文化和治理體系，放在中國的環境下就是股東不要摻和太多公司的管理事務，按照當股東享受分紅就行了，公司治理這么專業的事情交給我們管理團隊就好了。

華潤作為大股東以前只持有15%的股份，幾乎是做一個甩手掌柜，對王石為首的管理團隊是十分信任，但是華潤也是有掌門人的，換一個人風格就變了，未必就有那么深厚的歷史交情。2016年寶萬之爭的時候，華潤作為大股東開始選擇作壁上觀，默認寶能對萬科的步步緊逼，其實多少也表示了大股東對王石團隊的不滿。

最后的結果是，大股東華潤變現走人， 而創始人王石也被迫出局，辭去董事長一職，徹底退出管理層，只保留了一個終生榮譽主席的稱號，每年領著1000萬的退休金。寶能也退出，半路插一杠子的恒大以損失幾十億的代價賣給了深圳地鐵一個人情，深圳地鐵集團這個深圳國資委下屬企業成為新的大股東，持股近30%。

這場爭斗中，當時看似的輸家，華潤和王石，如今看來都是贏家，到底是僥幸的運氣，還是早有的遠見？王石離開的時候，萬科還是中國房企的一哥和典范，如今萬科虧損450億，成為碧桂園、融創之流，這是誰的責任？起碼你的管理團隊建立的企業管理制度和企業文化是沒能起到剎車的作用。

并且并不都是虧損的，央企保利集團下屬的保利發展，這幾年不僅沒有虧損，業績還越做越大，國有控股和管理的保利為何就能避免行業調整呢？原因不知道，但是結果很清晰，在這場房地產30年一遇的調整中，國資管理的國企勝出了，而那些膽肥的高歌猛進的民企，無論是泥腿子碧桂園，還是精英的萬科，都未能免俗。最后的結果就是，董事長郁亮和總裁祝九勝申請辭職，郁亮降職擔任執行副總裁，祝九勝徹底退出，一二把手同時辭職，這本身就說明問題了。

兩人辭職的公告是和2024年業績預告同時發布的，都是除夕的前一天，都等不到春節了，這本身就足夠說明問題了。深鐵集團的董事長、黨委書記辛杰成為萬科董事長，這是大股東一方首次擔任萬科董事長，這是一個歷史性時刻，意味著萬科真正國有化，并不是之前股權形式上的國有化，而是管理上的國有化。

3、國有化的萬科才能走出低谷

萬科的出路在哪里？其實謎底就在迷面上，只有國有化才有出路，大家為何不想想兩個問題，第一是現在房地產的前三強是什么屬性；第二是為何恒大、碧桂園和融創沒有國有化？想通了這兩個問題，那么就知道萬科的出路在哪里了。

2024年房地產行業前十強如下圖，老大是保利發展，銷售超過3000億，這是央企保利集團控股的國企；第二名是中海地產，銷售也超過了3000億，這是央企中國建筑集團控股的房地產企業；第三名綠城集團也是央企中國交通建設集團旗下的房企；老四是華潤置地，是央企華潤集團旗下房企。

萬科排名第五，除了第9名的濱江集團是私人控股的企業，剩余都是國企，在房地產高峰時期，房地產十強都是被私營企業占主導，但是三年調整下來，只有前十名只有一家是私企，剩余9家都是國企，而且靠前的都是央企，萬科雖然從2017年就回歸深圳國資委懷抱，但是由于各方對管理團隊過于自信，國資對萬科的管理并沒有太多干預。

既然過程無法評估，那么結果一定是最容易理解的，以前萬科在職業管理團隊的管理下做得很好，那么就讓職業管理團隊來管理，如今管理團隊既然不行 ，而活下來活得好的都是國企，那么也說明，此時的房地產行業更適合國企的管理方式以及背后的資源，那么職業經理人團隊放手，讓國企派人下來管理。

就在最近，深圳地鐵集團和萬科達成協議，將為后者提供42億元的低息貸款，用于萬科償還貸款，而在1月份，深圳地鐵剛剛為萬科提供了28億低息貸款，目的也是用于償還貸款，此前深鐵集團也已經多次出手幫助萬科，這是真金白銀往里面砸錢，只有大股東才會這么干。

國企房地產企業為何比民企更能抗風險？這個問題問得好，主要有兩個原因，國企更加強調規避風險，國企上面還有人管著，一把手也不能隨心所欲，所以即便是在房地產最風光的時候，國企也很難像恒大那些民企那樣去上杠桿，以保利為例，資產負債率最高的時候也沒有超過79%，而萬科這個號稱最注重財務風險和現金流管理的企業，也是最先喊出“活下去”的一哥，資產負債率最高的時候接近85%。恒大在2017年的時候就接近90%了。

還有一個原因是國企，尤其是央企更加容易獲得銀行的貸款，而且利息還要低些，這也是國企的一個優勢，放在房地產領域就非常合適了，有更低利息的貸款融資，再加上更加注重財務風險管理，這個行業本身也沒有什么太多的技術含量，有這兩個優勢就足以了，因此，萬科國有化反而是增加了希望。