土地利益，到底意味著什么？

2月23日，中央《一號(hào)文》發(fā)布。

什么是1號(hào)文？

就是每年開(kāi)年發(fā)布的第一個(gè)文件，通常來(lái)講第一個(gè)文件都是最重要的文件！

這個(gè)文件一出來(lái)，很多追熱點(diǎn)的稿子就快速跟進(jìn)，只不過(guò)內(nèi)容都太淺薄，沒(méi)有觸及靈魂！

那么，1號(hào)文有什么觸及靈魂的內(nèi)容嗎？

有，就是改革！

大家要明白，在960萬(wàn)平方公里的土地上，但凡涉及“改革”二字，就必然會(huì)有利益再分配！

所以我說(shuō)的觸及靈魂，就是指《1號(hào)文》改革背后的利益再分配！

這次《一號(hào)文》內(nèi)容很多，本號(hào)是地產(chǎn)號(hào)，所以只從資產(chǎn)、土地、房?jī)r(jià)的維度切入，給大家說(shuō)說(shuō)。

01

首先，給大家看兩張照片。

從建筑形態(tài)看，都是別墅，只不過(guò)左邊的別墅建設(shè)于上海，右邊的別墅建設(shè)在農(nóng)村。

換句話說(shuō)，從商品的角度看，這倆玩意都是鋼筋和水泥，

從建筑成本的角度看，除了人工費(fèi)用外，這建設(shè)成本差不多。

但是，城市別墅的價(jià)格比農(nóng)村別墅的價(jià)格，貴了1000+倍。

那么，問(wèn)題來(lái)了：是什么原因，導(dǎo)致了別墅成本相差不大，但銷售價(jià)格相差巨大呢？

換句話說(shuō)，如果房產(chǎn)是一種財(cái)富，那么農(nóng)村別墅的財(cái)富效益為什么只有上海別墅的財(cái)富效益的千分之一呢？

我知道，這個(gè)答案并不唯一。

不過(guò)呢，在眾多的答案中，2月23日的《一號(hào)文》從另外一個(gè)角度給出了答案，就是：

中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革，都是改變資源利用的產(chǎn)權(quán)形式與效率。

該怎么理解這句話？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革，大家可以簡(jiǎn)單理解為政策+制度；

資源，就是土地，產(chǎn)權(quán)就是土地以哪種方式確權(quán)，比如商品房和小產(chǎn)房本質(zhì)上就是確權(quán)邏輯不同！

至于效率，我認(rèn)為就是搞錢！

結(jié)合《一號(hào)文》把整句翻譯過(guò)來(lái)就是：通過(guò)制度或者政策，改變土地的確權(quán)形式，讓相關(guān)利益方能搞到錢！

這也是我開(kāi)盤和大家說(shuō)的，《1號(hào)文》的利益再分配的作用！

大家不急，我結(jié)合《1號(hào)文》具體給大家說(shuō)說(shuō)。

1、改變資源的產(chǎn)權(quán)形式。

那么，改變什么資源的產(chǎn)權(quán)形式？

答案就是土地資源，而且是農(nóng)村的土地和房屋，是以宅基地和農(nóng)田（耕種土地）為呈現(xiàn)的。

大家要理解，在中國(guó)960萬(wàn)平方公里的土地上，土地這種資源只要兩個(gè)主體，分別是 國(guó)有 和 村集體所有。

要理解《1號(hào)文》所說(shuō)的農(nóng)民的土地，大家要先理解國(guó)有土地意味著什么！

國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)形式，最主要的承載就是商品房，

全鏈條就是土拍——開(kāi)發(fā)商——建設(shè)——銷售——二手房交易。

從上面商品房的全鏈條交易流程也能看出來(lái)，國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)形式就是70年的商品房。

當(dāng)然，寫字樓、工業(yè)廠房、商場(chǎng)、酒店也算，但在本文內(nèi)隱去不談

關(guān)于商品房的效率，就是搞錢的效率，我想大家都會(huì)認(rèn)同。

而中國(guó)第一個(gè)商品房就是深圳的東湖麗苑，是中國(guó)土地市場(chǎng)化先行先試的第一個(gè)商品房項(xiàng)目。

在1978年，深圳的土地一毛錢都不值，深圳商品房的價(jià)值也無(wú)人知曉，所以東湖麗苑銷售之初的購(gòu)房者都是香港人。

而這件事最牛掰的地方，不是東湖麗苑由30年前2370元/㎡漲到了47871元/㎡，漲了整整20倍。

這件事牛掰的地方在于：

從這一刻開(kāi)始，中國(guó)國(guó)有土地借著改革開(kāi)放的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)、管理權(quán)、土地所有權(quán)的分開(kāi)！

土地所有權(quán)歸誰(shuí)？國(guó)家！

管理權(quán)歸誰(shuí)？地方城市！

土地使用權(quán)是什么？就是商品房產(chǎn)權(quán)證70年的使用期限！

截止目前，960萬(wàn)平方公里的土地上，我們依然遵循這個(gè)游戲規(guī)則，

也恰恰因?yàn)檫@個(gè)游戲規(guī)則，中國(guó)城市迎來(lái)了巨變的20年，迎來(lái)了城市化進(jìn)程由20%到65%過(guò)程。

而這個(gè)城市化的過(guò)程，其本質(zhì)就是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移！

買房如何能少負(fù)債，推薦閱讀文章《》

02

2、改變產(chǎn)權(quán)形式的效率！

什么是效率？

我認(rèn)為效率這個(gè)詞具有“隱蔽性”，不夠直白和赤裸！

那么，改變產(chǎn)權(quán)的效率是什么意思？

我理解就是搞錢，效率高意味著掙錢又快又多，效率低意味著掙錢慢。

而土地產(chǎn)權(quán)的效率就是土地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，也就是錢！

國(guó)有土地商品房維度的經(jīng)濟(jì)效益不用我多說(shuō)，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)從2000多元/㎡，漲到今天已經(jīng)4萬(wàn)/㎡、5元/㎡、6萬(wàn)/㎡，這20倍，30倍的利潤(rùn)足以說(shuō)明一切！

但大部分[村集體土地]卻是非常、非常低效的存在。

換句話說(shuō)，村集體用地搞錢的能力很低。

——大部分村集體土地只能種農(nóng)作物、養(yǎng)動(dòng)物，然后在變現(xiàn)、在搞錢！在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是土地，還是農(nóng)作物都不具備抵押變現(xiàn)可能；

——而城市的房子，無(wú)論是土地還是房產(chǎn)，都具金融屬性，不僅可以抵押變現(xiàn)，出租之后還具有現(xiàn)金流，

這就使得城市的商品房可以伴隨貨幣超發(fā)，成為貨幣的抽水泵，在貨幣超發(fā)的同時(shí)保持資產(chǎn)價(jià)格震蕩上揚(yáng)。

而村集體土地上的房子，和土地上的農(nóng)作物和動(dòng)物的價(jià)格，只能跟隨通脹、自然天氣變化，幾乎不具有金融屬性！

所以，村集體土地比城市土地，毫無(wú)效率而言。

大家要理解《1號(hào)文》、要理解不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房、宅基地這件事，需要對(duì) [ 社會(huì)主義體制依然需要激勵(lì)經(jīng)濟(jì)管理有客觀的認(rèn)知]

我知道，大家不理解上面這句話的意思，所以給大家舉例子說(shuō)明

——深圳拆二代

深圳在特區(qū)之前，僅僅是寶安縣，更早之前的清朝是廣州之下的新安縣。

所以，在50年前，深圳這個(gè)片土地上，居住的人都是真真正正的農(nóng)民（漁民））。

1997年一個(gè)神奇的[圈]，讓比鄰香港的深圳在20年的時(shí)間里躋身GDP3.68萬(wàn)億的大城市，這種深圳速度，也讓深圳的農(nóng)民（漁民）變成真正的幸運(yùn)兒：

拆二代。

從農(nóng)民變成身家過(guò)億的拆二代，這個(gè)過(guò)程就是村集體土地[效率]的體現(xiàn)，也是[村集體]制度被行政權(quán)所代替的過(guò)程。

我知道，這句話有些繞口，所以延展開(kāi)，給大家說(shuō)說(shuō)。

比如深圳村子里的房屋拆遷，并不是“拆二代”自己能決定的，都是村集體變成股份制公司，村長(zhǎng)變成股份公司董事長(zhǎng)，然后才能決定的！

換句話說(shuō)，村子變成公司，整個(gè)村子變成股份制公司，走市場(chǎng)化這條路，才走通了“土地變現(xiàn)”這條路的！

深圳的拆二代之所以能拿到幾千萬(wàn)、幾個(gè)億的拆遷補(bǔ)償，其決策的源頭都是股份公司。

而股份公司的決策，也不過(guò)是城市行政權(quán)的體現(xiàn)！

而這個(gè)現(xiàn)象就是[村集體]制度被行政權(quán)所代替的過(guò)程！

那么，為什么要和大家解釋這個(gè)“拗口”的句子呢？這個(gè)東西和大家的生活又有毛線關(guān)系？

因《1號(hào)文》除了不允許城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房和宅基地，還提出了：探索農(nóng)戶合法擁有的住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤活利用。

啥意思呢？

就是提高農(nóng)民通過(guò)土地賺錢的效率。

土地是農(nóng)民最大的財(cái)富，現(xiàn)在明確可以通過(guò)出租、入股、合作等方式盤活利用，其目的就是提高農(nóng)民收入！

毫無(wú)疑問(wèn)，這對(duì)農(nóng)民是利好！

可大家都知道，土地具有不可移動(dòng)性，也就是說(shuō)，越靠近城市、擁有獨(dú)特的山水資源、人文資源的土地才能提高“效率”搞到錢

反之，類似云貴川等偏遠(yuǎn)山區(qū)的土地，搞錢的效率幾乎為零！

除了土地不可移動(dòng)的特征外，還有一個(gè)特征，就是 村集體的作用。

因?yàn)檗r(nóng)民自己出租、入股、合作這件事有個(gè)“知識(shí)門檻”，而這個(gè)“知識(shí)門檻”不是學(xué)習(xí)就可以達(dá)到的，所以這時(shí)候村集體決策就顯得更為重要！

所以，《1號(hào)文》明確 農(nóng)民自己出租、入股、合作這件事，改變的本質(zhì)我認(rèn)為還是走市場(chǎng)化的道路，讓村集體發(fā)揮更大作用，就和深圳城中村由股份公司決策“搞錢”的邏輯一樣，讓農(nóng)民通過(guò)村集體提高搞錢的效率。

這在中國(guó)這肯定屬于改革，是一種對(duì)新的“土地財(cái)政”的探索。

不過(guò)呢， 《一號(hào)文》不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)房這件事來(lái)看，其本質(zhì)就是封死了“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”、買賣農(nóng)房和宅基地的可能， 從而確保了“商品房血脈”正統(tǒng)的地位。

換句話說(shuō)，城市和鄉(xiāng)村，依然是兩條不一樣的市場(chǎng)化路徑！

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，資產(chǎn)的配置已經(jīng)發(fā)生改變，具體可以看文章《》

03最后，簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)：

1、城市與商品房依舊是正統(tǒng)血脈

其實(shí)吧，不允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)房和宅基地，從另外一個(gè)維度看，就是市民、城鎮(zhèn)居民只能購(gòu)買商品房！

從搞錢的角度看，發(fā)展城市才是主旋律！

2、小產(chǎn)權(quán)房不值得

文章開(kāi)篇，問(wèn)大家的問(wèn)題：是什么造成了農(nóng)村別墅與上海別墅價(jià)值的差別？

答案就是現(xiàn)行體制之下，我們的資源分配邏輯。

所以，買賣房產(chǎn)的本質(zhì)，不是就房子看房子，而是要看房子所在的土地，到底承載了什么資源。

3、看清趨勢(shì)，看懂底層邏輯！

人這一生，說(shuō)得底不過(guò)就是[利弊取舍]，而取舍的關(guān)鍵從來(lái)不是“農(nóng)村別墅和上海別墅”建筑的區(qū)域。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

原創(chuàng)不易 點(diǎn)贊支持