無書面借名協議，法院仍支持房屋過戶｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2018年，王秀蘭看中北京朝陽一套辦公性質的商品房（一號房屋），總價195萬元。

當時她雖具備購房資格，但因家庭安排，決定借用弟弟王建國的名義購買。

她全程操辦：

與賣家、甲公司簽訂合同（代弟弟簽字）；

用自己賬戶支付全部房款、稅費、中介費；

拿到房產證后，將房屋作為自己公司的注冊地址和辦公場所，一直使用至今。

2020年，王建國與妻子劉敏婚姻破裂，進入離婚訴訟。

劉敏提出分割一號房屋，稱：“這是夫妻共同財產！”

王秀蘭隨即起訴，要求：

確認一號房屋歸自己所有；

弟弟配合辦理過戶。

王建國當庭同意。

但劉敏堅決反對：“這是他們姐弟串通轉移財產！根本不存在借名，就是贈與或家庭內部資金往來。”

她還指出：

“多年來，王秀蘭多次為王建國買房、開公司、付房款，這早已是他們的‘家庭習慣’，不是借名！”

裁判結果

法院判決：

? 王建國七日內協助王秀蘭將一號房屋過戶至其名下；

法院說理

法院指出，本案核心在于：親屬間無書面協議的借名買房，能否被認定？是否有效？

關鍵認定如下：

第一，借名關系真實存在，證據鏈完整。

全部購房款由王秀蘭支付；

所有合同、票據、房產證均由其持有；

房屋自始由其公司實際占有使用；

微信記錄顯示，劉敏早在購房當日就知曉“借名買房”。

法院認為：

“雖無書面協議，但綜合出資、使用、文件持有等事實，借名關系具有高度可能性。”

第二，不構成惡意轉移夫妻共同財產。

一號房屋系商品房，非保障房；

王秀蘭自身具備購房資格，借名非為規避限購；

購房發生在離婚訴訟前兩年，無突擊轉移跡象。

第三，借名行為未違反法律強制性規定或公序良俗。

法院明確：

“親屬間基于信任的借名安排，在不損害他人利益、不規避政策的前提下，應尊重當事人真實意思。”

律師提示

這個案例為親屬間借名買房提供了重要參考：

無書面協議≠無效。

只要能證明“誰出錢、誰使用、誰持證”，法院仍可認定借名關系。

配偶主張“家庭習慣”難推翻。

單純以“過去也這么做過”為由，無法否定本次交易的真實意圖。

即使出于親情信任未簽協議，也務必：

? 保留所有付款憑證；

? 自己持有全部購房文件；

? 實際占有并使用房屋；

? 在對方婚姻出現危機時，盡早啟動確權或過戶程序。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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