謝逸楓：地王降臨！今年樓市小陽(yáng)春呈現(xiàn)熱點(diǎn)城市化！

文/謝逸楓

今年全國(guó)樓市不會(huì)有樓市小陽(yáng)春，熱點(diǎn)城市卻會(huì)有樓市小陽(yáng)春。樓市小陽(yáng)春呈現(xiàn)熱點(diǎn)城市化，這是延續(xù)2024年10月以來(lái)的全國(guó)樓市分化趨勢(shì)，與供求關(guān)系的變化、地方政策的調(diào)整具有直接關(guān)系。

隨著各個(gè)地方需求端和供應(yīng)端的政策調(diào)整加大，新增和改善住房需求的不斷釋放，預(yù)計(jì)2025年3月熱點(diǎn)城市迎來(lái)樓市小陽(yáng)春，總體表現(xiàn)超過(guò)2024年同期水平。一季度熱點(diǎn)城市到更多的城市樓市會(huì)迎來(lái)季節(jié)性的反彈。

進(jìn)入2025年以后，政策出臺(tái)密度力度進(jìn)一步加大。一是住房公積金調(diào)整。2025年開(kāi)年至今，超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了住房公積金優(yōu)化新政。此輪政策調(diào)整主要包含三大維度，即使用范圍的擴(kuò)大、用途的增多以及貸款額度的提升。

在此大方向下，各地再因城施策，通過(guò)增加繳存人員范圍、優(yōu)化租房提取等具體措施，發(fā)揮住房公積金的支持作用。有利購(gòu)房者需求將得到進(jìn)一步滿足，有助于釋放居民消費(fèi)潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和穩(wěn)定。

近期，天津、哈爾濱、青島、蘭州、成都、大連、廈門(mén)等多地，密集出臺(tái)公積金新政，集中于降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長(zhǎng)還款期限、試點(diǎn)“直付房租”、支持代際互助、支持靈活就業(yè)人員權(quán)益等方面。

優(yōu)化公積金購(gòu)房的相關(guān)政策，比如降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款到期日、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、允許跨城貸款、代際互助（購(gòu)房人的父母與子女可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支持購(gòu)房人購(gòu)房）、“直付房租”等方面。

成都延長(zhǎng)了住房公積金貸款到期日；廈門(mén)市支持福建省內(nèi)異地購(gòu)房提取公積金取消戶籍或工作證明要求；大連將個(gè)人住房公積金貸款首付比例調(diào)降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；常州購(gòu)買(mǎi)法拍房可申請(qǐng)使用住房公積金貸款。

二是杭州富陽(yáng)區(qū)、天津、哈爾濱、重慶等出臺(tái)購(gòu)房支持政策，是為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。杭州市富陽(yáng)區(qū)推出購(gòu)房享5年高速通行補(bǔ)貼，天津和哈爾濱公積金貸款降低首付款比例，江蘇省對(duì)多子女家庭購(gòu)房支持、重慶取消限售。

三是多地春節(jié)期間還推出新春促銷(xiāo)活動(dòng)。廣州多樓盤(pán)推出新春暖場(chǎng)活動(dòng)，包括新春特價(jià)房、限時(shí)折扣優(yōu)惠、家電禮包、物管費(fèi)禮包等優(yōu)惠措施。北京多數(shù)樓盤(pán)結(jié)合新春主題，開(kāi)展一系列特色活動(dòng)，優(yōu)惠方式主要以特價(jià)房和折扣優(yōu)惠為主。

所謂的熱點(diǎn)城市小陽(yáng)春，主要是看熱點(diǎn)的土地市場(chǎng)成交、樓面地價(jià)、縊價(jià)率、房企拿地的熱情，其次是房?jī)r(jià)，包括商品住宅和二手住宅的房?jī)r(jià)變化情況，再次是商品房成交市場(chǎng)，包括商品住宅和二手房的成交。

再其次是看房量的熱度，這個(gè)指標(biāo)，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和信心及市場(chǎng)熱度，一定程度上反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱。最后是二手房市場(chǎng)掛牌量情況，反映出對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和市場(chǎng)信心。

第一是年初到2月份上海、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、鄭州等熱點(diǎn)城市，爆發(fā)一波地王潮，土地市場(chǎng)火爆。2024 年末土地市場(chǎng)熱度出現(xiàn)一定“翹尾”，更多源自一線城市供地節(jié)奏、土拍規(guī)則放寬等供給層面的因素。

進(jìn)入2025年，土地市場(chǎng)局部熱度仍在延續(xù)。1月-2 月（截至 2月25日）全國(guó)涉宅用地成交金額同比上升11%。2024內(nèi)全年為同比下降26%。全國(guó)涉宅用地成交溢價(jià)率提升至9%-14%，創(chuàng)出2022 年以來(lái)的最高水平。

核心城市出現(xiàn)久違的行政區(qū)新“地王”。分能級(jí)來(lái)看，全國(guó)成交金額的同比轉(zhuǎn)正主要由一線城市貢獻(xiàn)。在溢價(jià)率方面，除一線城市沖高以外（14%-20%），二線城市也開(kāi)始呈現(xiàn)不俗表現(xiàn)（17%-18%），三線城市則依然相對(duì)低迷。

從成交樓面價(jià)TOP20 的涉宅地塊來(lái)看，杭州、上海、深圳、北京、蘇州均有地塊出現(xiàn)20%以上的溢價(jià)率。春江水暖鴨先知，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度的回升顯示了房企信心的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，對(duì)應(yīng)城市的預(yù)期和房?jī)r(jià)有著積極的信號(hào)意義。

第二是1月全國(guó)70城的商品住宅房?jī)r(jià)、二手住宅房?jī)r(jià)及2月地方房?jī)r(jià)呈現(xiàn)熱點(diǎn)城市上漲的情況，其中一線城市、熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)上漲比較明顯，房?jī)r(jià)分化在城市內(nèi)部表現(xiàn)比較顯著。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月回升，初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.1%，一線、二線、三線分別環(huán)比上漲0.1%、上漲0.1%、下降0.2%。

二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.3%，一線、二線、三線分別環(huán)比下降0.1%、下降0.3%、下降0.4%。城市的房?jī)r(jià)修復(fù)有所分化，但其中一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自 2024 年10 月以來(lái)已4 個(gè)月環(huán)比回升。

二、三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍有所下降，但降幅較10月之前明顯收窄。全局性的房?jī)r(jià)修復(fù)仍在進(jìn)程中，但“止跌回穩(wěn)”已經(jīng)在部分城市迸發(fā)。具體到城市，北京、上海、深圳、成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲。

天津連續(xù)三個(gè)月上漲。其中一線城市二手房?jī)r(jià)修復(fù)更為明顯，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2025年1月一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)較此前低點(diǎn)回升1.9%，其中北京、上海、深圳分別回升4.3%、0.6%、2.7%。

第三是1月、2月典型熱點(diǎn)城市的商品住宅、二手房成交，延續(xù)火熱的狀態(tài)。例如截至21日，上海二手房累計(jì)成交10052套，節(jié)后日均成交589套，2月還剩7天。預(yù)計(jì)月成交總量14000套左右。

樓市傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季3月即將到來(lái)，廣州一、二手住宅成交已率先回暖。克而瑞廣佛區(qū)域發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，廣州商品住宅成交面積27.47萬(wàn)平方米，已全面超越去年同時(shí)期整月成交規(guī)模。

其中上周（2月17日至2月23日）成交1095套，成交面積11.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上升47%。數(shù)據(jù)顯示，2025年的頭兩周成交規(guī)模分別是14.82萬(wàn)平方米和12.27萬(wàn)平方米，顯示出當(dāng)前廣州商品住宅成交規(guī)模已基本恢復(fù)至節(jié)前水平。

廣州房地產(chǎn)中協(xié)公布的周度成交數(shù)據(jù)，春節(jié)后首周，廣州二手住宅成交大幅上漲104.96%至1734宗，上周廣州二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比繼續(xù)上漲43.48%至2488宗，1月廣州二手住宅成交10038宗，表明二手住宅成交同樣恢復(fù)至節(jié)前的周均水平。

由于年初存在春節(jié)效應(yīng)，同時(shí)結(jié)合 1月和 2 月來(lái)看，今年以來(lái)同時(shí)有新房+二手房成交面積高頻數(shù)據(jù)的城市已經(jīng)穩(wěn)中有升。Wind數(shù)據(jù)顯示，年初至今（2月24 日，44城新房成交面積同比上升 1%（24年同比下降19%）。

其中一線、二線、三線城市分別同比+12%、-7%、+6%。Wind數(shù)據(jù)顯示，22 城二手房成交面積同比上升28%（24 年同比上升11%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升45%、上升22%、上升4%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，19城新房+二手房成交面積同比上升14%（2024年同比下降7%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升29%、上升6%、上升4%。如果聚焦春節(jié)后，新房+二手房成交面積同比增長(zhǎng)更加明顯。

節(jié)后來(lái)看，2 月6日-24 日（正月初九-正月二十七），44 城新房成交面積同比上升 14%，一線二線三線分別同比上升68%、上升30%、下降14%。22城二手房成交面積同比上升 86%，一線二線三線分別同比上升103%、80%、55%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，19城新房+二手房合計(jì)成交面積同比上升 66%，一線、二線、三線分別同比上升97%、上升55%、上升18%。其中，二手房節(jié)后成交面積為過(guò)去 4年同期最好水平。

新房銷(xiāo)售的復(fù)蘇推動(dòng)了重點(diǎn)城市庫(kù)存和去化周期的改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至 2024年末，80城取證待售庫(kù)存較2024年9月減少7%，去化周期加快2.9個(gè)月其中一線、二線、三線城市分別加快4.0、1.2、5.3個(gè)月。

強(qiáng)烈信號(hào)，一線城市去化周期率先回歸合理區(qū)間。易居報(bào)告顯示，1月百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為44737萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.2%，同比減少11.0%，說(shuō)明一線城市供求關(guān)系已經(jīng)平衡。

1月百城新建商品住宅庫(kù)存去化進(jìn)程在持續(xù)進(jìn)行，規(guī)模已連續(xù)24個(gè)月同比下降。庫(kù)存壓力在得到積極釋放的同時(shí)，為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡創(chuàng)造了更好條件，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求正在迅速的修復(fù)。

1月百城新建商品住宅庫(kù)存按一、二、三四線城市分類，分別為3125萬(wàn)平方米、21467萬(wàn)平方米和20145萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為下降3.0%、下降1.3%和下降0.7%，同比增速分別為下降10.2%、下降12.0%和下降9.9%。

從去化周期方面看，截至2025年1月，全國(guó)百城新建商品住宅去化周期為21.3個(gè)月，雖仍高于合理區(qū)間（12月-14個(gè)月），較2024年峰值（26.8個(gè)月）大幅下降，去化周期減少5.5個(gè)月。

1月百城新建商品住宅去化周期分城市看，一線城市去化周期為12.6個(gè)月，率先回歸合理水平，樓市改善最為明顯。二線城市為18.1個(gè)月，改善顯著。三四線城市仍高達(dá)30.3個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。

從城市排序看，三亞、成都、中山等年輕人導(dǎo)入速度快、住房政策靈活的城市表現(xiàn)最佳。例如三亞去化周期僅4.9個(gè)月，杭州、成都等“網(wǎng)紅城市”也因創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集和人口流入，成為市場(chǎng)標(biāo)桿。

麟評(píng)數(shù)據(jù)顯示，2025年第七周（2月10日-2月16日），15城新建商品住宅成交10829套，環(huán)比上升79.08%，同比上升103.51%。截至2月16日，15城2月新建商品住宅累計(jì)成交16989套，同比升32.51%。

第四是看房量的延續(xù)上升。市場(chǎng)一度擔(dān)心春節(jié)假期會(huì)打斷去年四季度以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，但前瞻數(shù)據(jù)顯示熱度仍在延續(xù)。從前端的帶看數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)后市場(chǎng)熱度快速恢復(fù)至去年10月-11月的水平。

即政策組合拳出臺(tái)后的水平。我們跟蹤的11城帶看數(shù)據(jù)，2月10-16日這周的看房人數(shù)已經(jīng)突破10月-11 月的期間高點(diǎn)，較9月周均高54%，較10月周均高11%。帶看量是二手房成交的領(lǐng)先指標(biāo)。

看房量的不斷上升和持續(xù)的上升，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度保持延續(xù)性，預(yù)示著未來(lái)二手房的成交熱度將持續(xù)，這進(jìn)一步印證當(dāng)前的回暖不是脈沖式的，有助于重點(diǎn)城市進(jìn)一步夯實(shí)基本面。

第五是二手房掛牌量下降。一線城市掛牌量降至2024 年10 月以來(lái)較低位。截至2月23日，20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量約250.9萬(wàn)套，環(huán)比上升0.8%，較2024年9月的高點(diǎn)下降 0.8%。其中一線城市掛牌量去化最為顯著。

截至2025年2月23日，四個(gè)一線城市掛牌量43.1萬(wàn)套，環(huán)比上周2.2%，2024年10月的高點(diǎn)下降4.1%。市場(chǎng)回暖背景下，二手房掛牌量的下滑顯示目前市場(chǎng)拋壓有所下降，房?jī)r(jià)壓力可有一定程度緩解。

其他方面就是房企信用風(fēng)險(xiǎn)放緩。此前市場(chǎng)對(duì)于個(gè)別頭部房企風(fēng)險(xiǎn)外溢的擔(dān)憂有所緩解，有利于房地產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)。2025年以來(lái)，市場(chǎng)一度對(duì)部分房企信用存在擔(dān)憂，隨著有關(guān)部門(mén)快速介入，以萬(wàn)科為代表的房企信用預(yù)期逐步走向穩(wěn)定。

廣東省、深圳市及有關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表達(dá)了全力支持萬(wàn)科穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)健康發(fā)展的決心。2 月深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬(wàn)科提供70億股東借款，為公司注入流動(dòng)性，公司亦全額償還了1月27日、2月16日到期的60億元中票。

截至2月19日，境內(nèi)債方面，典型房企有所改善。萬(wàn)科、金地、龍湖、新城到期或行權(quán)期限在1-2年的典型債券到期收益率的情況，除萬(wàn)科自身債券到期收益率顯著降低之外，金地、龍湖的部分債券迎來(lái)改善。