和君咨詢：2025年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢與建議

作者：王鵬

和君咨詢副總經(jīng)理、資深合伙人

和君咨詢產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部 總經(jīng)理

一、科技與文化創(chuàng)新取得重大突破

中國經(jīng)濟迎來新的歷史機遇！

2025年伊始，中國科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)利好不斷，預(yù)示著中國經(jīng)濟將走出“盤整期”，迎來新一輪的發(fā)展機遇。首先是DeepSeek橫空出世，這一可謂“國運級”的創(chuàng)新，將在很大程度上打破OpenAI、英偉達等巨頭的壟斷，幫助中國AI產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)彎道超車；其次是《哪吒2》橫掃中國電影票房“春節(jié)檔”，并在海外電影市場取得不錯的口碑與票房，2月17日《哪吒2》累計票房已超120億元，進入全球票房TOP10，這標志著中國文化產(chǎn)業(yè)的世界影響力顯著提升；再次是蛇年央視春晚上扭秧歌出圈的Unitree G1人形機器人，引爆了市場對于機器人產(chǎn)品的熱情，表明中國在人形機器人領(lǐng)域也取得了重大突破。

這一切都說明，中國近年來在科技、文化等領(lǐng)域推出的一系列創(chuàng)新舉措，已經(jīng)取得了顯著成效，也預(yù)示著中國經(jīng)濟將在AI、機器人、文化傳媒、低空經(jīng)濟、新能源等新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動下，走出“盤整期”，迎來新一輪的發(fā)展機遇！2025年中國經(jīng)濟前景可期。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)2025年整體趨勢判斷

最難的時候已經(jīng)過去！

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要“載體”，與宏觀經(jīng)濟、實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的相關(guān)度較高。2019年以來，由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)下行等因素的影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率持續(xù)提高。以北京區(qū)域?qū)懽謽切螒B(tài)的物業(yè)租賃為例，2024年初的空置率達到20%以上的歷史高位（參見下圖1），租金水平也呈現(xiàn)明顯下降。但從2024年下半年來看，在國家一系列“刺激”政策的出臺、業(yè)主降價等因素的共同作用下，市場需求有所回暖，空置率呈現(xiàn)企穩(wěn)、降低的態(tài)勢。

圖1：北京寫字樓市場整體供應(yīng)量、凈吸納量、空置率統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

2025年，以DeepSeek為代表的中國AI產(chǎn)業(yè)、以《哪吒2》為代表的中國文化傳媒產(chǎn)業(yè)、以宇樹科技等為代表的機器人產(chǎn)業(yè)、以大疆等為代表的低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、以比亞迪和小米等為代表的新能源汽車等新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起和持續(xù)發(fā)力，也將帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步企穩(wěn)，走出“盤整期”，開啟新一輪的發(fā)展。

但是，2025年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)分化趨勢進一步加速，那些區(qū)位優(yōu)勢明顯、有核心競爭力、積極擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力的園區(qū)將率先“回血”，將在市場競爭中取得先發(fā)優(yōu)勢。

三、 2025年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)競爭的三個關(guān)鍵點

(一) 做深做透園區(qū)運營，穩(wěn)住基本盤

2025年仍然是具有挑戰(zhàn)的一年，園區(qū)過剩引發(fā)的同質(zhì)化競爭仍然存在，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)下行帶來的“欠租、縮租、退租”不會消失，“招商難”還是各地政府和園區(qū)的最大難題，在這種背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方需要進一步“練好內(nèi)功、降本增效”，一方面是想辦法確保入園企業(yè)的穩(wěn)定，減少流失率，穩(wěn)住基本盤；另一方面是著力提高運營效率、壓降成本，從而實現(xiàn)園區(qū)的穩(wěn)健經(jīng)營與現(xiàn)金流安全。具體建議如下：

1. 確保入園企業(yè)穩(wěn)定：2025年園區(qū)運營團隊應(yīng)進一步增加與入駐企業(yè)的互動頻率，及時了解其經(jīng)營情況，對于可能流失的企業(yè)給予重點關(guān)注，對于經(jīng)營暫時遇到困難的企業(yè)，應(yīng)協(xié)同相關(guān)政府部門、金融機構(gòu)給予重點支持，在租金和物業(yè)費減免、延遲支付等方面適度給予照顧，最終幫助入園企業(yè)渡過難關(guān)，實現(xiàn)與園區(qū)的長期協(xié)同共贏。

2. 壓降不必要的成本：2025年園區(qū)運營方應(yīng)做好精益管理，全面盤點園區(qū)各項成本構(gòu)成，對于占比較大的支出，例如，更新改造、綜合能源、市場推廣、人工成本、工程維修等給予高度關(guān)注。以人工成本控制為例，可通過組織變革（合并和精簡不必要的部門或崗位）、人員優(yōu)化、加大績效薪酬比例等方式，實現(xiàn)減員增效。

3. 打造深度運營能力：在存量園區(qū)資產(chǎn)過剩的背景下，2025年園區(qū)的核心競爭力將越來越體現(xiàn)于“差異化的園區(qū)運營服務(wù)體系”，即那些“更懂企業(yè)、更有溫度、更好地服務(wù)企業(yè)，更能幫助企業(yè)成功”的園區(qū)將得到市場青睞，也將在競爭中脫穎而出。那么，如何打造園區(qū)的深度運營服務(wù)體系？和君產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部在多年咨詢實戰(zhàn)中提煉出來的“三層面園區(qū)運營服務(wù)體系”（參見下圖2），可供各地政府和園區(qū)同仁借鑒。

圖2：和君產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部“三層面園區(qū)運營服務(wù)體系”

(二) 積極擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為宏觀經(jīng)濟的重要載體，與園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的景氣度有較強關(guān)聯(lián)性，所謂“產(chǎn)業(yè)興則園區(qū)興”，反之亦然。因此，在產(chǎn)業(yè)迭代加速的背景下，園區(qū)2025年應(yīng)更加積極的提前布局、擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)（例如，AI、低空經(jīng)濟、機器人、集成電路、商業(yè)航天等產(chǎn)業(yè)），才可能確保園區(qū)的長期持續(xù)健康發(fā)展，具體建議如下：

1. 深度研究目標產(chǎn)業(yè)：對新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、未來趨勢、產(chǎn)業(yè)圖譜、競爭格局、關(guān)鍵要素形成產(chǎn)業(yè)洞見，尋找本園區(qū)的切入點。

2. 精準定位目標產(chǎn)業(yè)：結(jié)合本地的資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢條件，精準選擇適合本地發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)（或某些產(chǎn)業(yè)鏈細分環(huán)節(jié)），最好能夠?qū)崿F(xiàn)基于本地優(yōu)勢資源的“錯位”發(fā)展，避免與其他地區(qū)或園區(qū)的同質(zhì)化競爭。

3. 深度鏈接目標產(chǎn)業(yè)：通過參加行業(yè)協(xié)會、行業(yè)論壇，與行業(yè)大咖互動等多種方式，形成在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人脈與影響力。

4. 深度介入目標產(chǎn)業(yè)：針對目標產(chǎn)業(yè)的共性、關(guān)鍵需求，利用園區(qū)所具有的政府關(guān)系、政策資源、園區(qū)基金、應(yīng)用場景、上下游供應(yīng)鏈資源等，搭建能夠為目標產(chǎn)業(yè)“強鏈、補鏈”的公共服務(wù)平臺等關(guān)鍵要素，從而實現(xiàn)從“房東”向“產(chǎn)業(yè)合伙人”的轉(zhuǎn)型升級，增強對目標企業(yè)的吸引力，最終實現(xiàn)招商落地。

5. 迭代園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：對于存量園區(qū)，應(yīng)力爭用1-3年的時間，逐步增加新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)的占比，實現(xiàn)入園企業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，吐故納新；對于新建園區(qū)，應(yīng)與國家戰(zhàn)略“同頻共振”，優(yōu)先定位于新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)，著力招引戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與未來產(chǎn)業(yè)。

(三) 用“十五五”規(guī)劃引領(lǐng)園區(qū)發(fā)展

2025年是“十五五”規(guī)劃年，在國際局勢、宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)變遷等一系列因素的擾動下，各地政府和園區(qū)面臨的內(nèi)、外部環(huán)境均發(fā)生了巨大變化，很多人對企業(yè)和園區(qū)未來的發(fā)展感到迷茫、甚至出現(xiàn)“躺平”心態(tài)，亟待借助“十五五”規(guī)劃的契機，明確戰(zhàn)略方向，統(tǒng)一團隊思想。

“十五五”規(guī)劃的編制，可借助外部專業(yè)咨詢機構(gòu)的力量，發(fā)揮第三方視角、標桿案例資源、經(jīng)典戰(zhàn)略咨詢框架等優(yōu)勢，基于三個維度的系統(tǒng)研究（外部標桿園區(qū)對標與考察學習、宏觀大勢與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)深度研究、企業(yè)自身資源能力系統(tǒng)梳理與盤點），進而通過“內(nèi)部核心團隊+外部專家”的多次研討共識，最終確定本企業(yè)既有前瞻性、又“接地氣”的“十五五”規(guī)劃。（完）

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

來源 | 和君咨詢

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