“止跌”仍未完成，“企穩(wěn)”仍需努力

和一些粉絲聊，發(fā)現(xiàn)大家對(duì)短期的波動(dòng)特別的關(guān)注。當(dāng)然，一直以來(lái)也都是如此，這是人性?？吹绞袌?chǎng)特別差的時(shí)候，就想脫手算了。看到市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)的時(shí)候，就想著再等等是不是就能漲了。和炒股的心態(tài)是一樣的，漲了貪婪，跌了恐懼。

但依據(jù)這樣的短期思維做決策是錯(cuò)誤的，你做不對(duì)?？吹蕉未蟮赖囊痪湓?huà) “當(dāng)你迷惘的時(shí)候試試往遠(yuǎn)處看，看十年比看一兩年要容易很多，看一兩年會(huì)比看一兩天容易很多”。我很認(rèn)同，我一貫以來(lái)的思維也是如此。尤其是房地產(chǎn)天然是長(zhǎng)期投資，看短期的數(shù)據(jù)對(duì)決策意義不大，許多粉絲童鞋在做決定的時(shí)候，不妨這樣去想一想。

短期看，2025年市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)不錯(cuò)《》，有好消息，也有不那么好的。但在一個(gè)“表現(xiàn)尚可”的市場(chǎng)里，你個(gè)人要怎么做微觀決策，那就完全是兩碼事了。

看三個(gè)維度。

一是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。用一句話(huà)說(shuō)：環(huán)比有改善，同比仍在跌，看起來(lái)形成了一個(gè)震蕩形勢(shì)。

1）先行指標(biāo)住宅開(kāi)發(fā)投資同跌9.2%、住宅新開(kāi)工量同跌近29%，“三連跌”，好消息是跌幅有減緩，一季度當(dāng)然也一定是負(fù)的。同時(shí)看待售量，絕對(duì)值依然是在上升的，好消息是升幅有減緩。

2）銷(xiāo)售指標(biāo)住宅銷(xiāo)售額同跌0.4%，住宅銷(xiāo)售量同跌3.4%，量跌的比價(jià)多，顯示價(jià)格短期在有力的“止跌企穩(wěn)”。往回看，這個(gè)不是第一次出現(xiàn)，2023年同期也出現(xiàn)過(guò)反彈。技術(shù)上，也許這恰恰說(shuō)明了一個(gè)L型的震蕩形勢(shì)形成了（當(dāng)然時(shí)間周期短，可以把2021-2024全年時(shí)間段拉出來(lái)看看，也是類(lèi)似的，L型走勢(shì)是我們?cè)?年前做出的判斷）。

總體上說(shuō)，有好轉(zhuǎn)，但還不夠穩(wěn)固，止跌仍未完成，企穩(wěn)仍需努力。這里說(shuō)的不是階段性止跌企穩(wěn)，而是持續(xù)性止跌企穩(wěn)，市場(chǎng)真正的止跌企穩(wěn)。

所以，這就需要政策方面的繼續(xù)加力，這是第二個(gè)維度，可以說(shuō)，好消息大部分都是來(lái)自這里，不會(huì)有壞消息。

有幾個(gè)大的好消息。

1）房地產(chǎn)不但要“持續(xù)用力推動(dòng)止跌企穩(wěn)”，還列入了“大宗消費(fèi)”。這是定性方面的政策，也許這意味著今年對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，會(huì)有更多的補(bǔ)貼。

2）以中房協(xié)為代表的政策層在密集與房企溝通，這意味著會(huì)有新一輪的供給端紓困政策在醞釀。

3）貨幣政策與公積金政策都會(huì)繼續(xù)支持房地產(chǎn)。比如“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，以及“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”。以深圳為典型，剛剛落地了去年出臺(tái)的住房公積金貸款寬松政策，家庭最高額度可以做到231萬(wàn)，利率2.85%。這個(gè)利率還是太貴了，會(huì)很快下調(diào)。這意味著其它條件不變?cè)诮衲曩I(mǎi)房子月供成本會(huì)更低，去年買(mǎi)的今年也會(huì)降下來(lái)。

總體上說(shuō)，這些都顯示出政策層依然在釋放非常清晰的信號(hào)，房地產(chǎn)還沒(méi)有真正的穩(wěn)住，必須要繼續(xù)給出增量政策。是以，在政策這個(gè)部分，市場(chǎng)可以“大膽的樂(lè)觀”，不會(huì)有一絲一毫的逆轉(zhuǎn)。我還是那句話(huà)，必要時(shí)深圳會(huì)毫不猶豫的全面解除限購(gòu)。當(dāng)然，天花板仍在。注意是“止跌回穩(wěn)”不是“回升”，而且“房住不炒”從來(lái)沒(méi)有廢止（事實(shí)上它已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在的市場(chǎng)全是自住客在支持），以及，配售型保障房還在“加大力度建設(shè)”。這些是我們要清醒看到的。

第三個(gè)維度，就要看消費(fèi)者接不接盤(pán)了。

我們都看得到，市場(chǎng)現(xiàn)在全是剛需自住在入市（他們面對(duì)的是蠢蠢欲動(dòng)想賣(mài)房套現(xiàn)的童鞋），尤其是低價(jià)保障盤(pán)，動(dòng)輒都是好幾千人。像珈譽(yù)府，第三批共有產(chǎn)權(quán)房收客高達(dá)5265批！說(shuō)明了什么？說(shuō)明了深圳依然是有大把大把的人買(mǎi)不起房又需要房。這跟香港一模一樣，香港2月份共錄得2398宗資助性房屋按揭登記，環(huán)比1月大增144.7%，并且數(shù)字連續(xù)三個(gè)月上升，創(chuàng)下過(guò)去20個(gè)月新高。

那么問(wèn)題來(lái)了，買(mǎi)商品房的自住客看什么，以及想要吸引長(zhǎng)線投資者入場(chǎng)，他們又看什么。

他們會(huì)看通S到底會(huì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)這個(gè)重要指標(biāo)，從來(lái)沒(méi)有哪一天像現(xiàn)在這樣，居民買(mǎi)個(gè)房子受宏觀影響那么的密切。如果物價(jià)一直降，人們便不會(huì)有信心、有膽量消費(fèi)，而只會(huì)去買(mǎi)瑞幸、蜜雪、PDD。通S意味著企業(yè)賺錢(qián)難，意味著你的家庭收入要減少，甚至意味著你可能會(huì)被公司優(yōu)化掉，還意味著……資產(chǎn)價(jià)格（不僅樓市，還包括股市）會(huì)穩(wěn)不住繼續(xù)跌，就是你的股票會(huì)繼續(xù)貶，財(cái)富效應(yīng)持續(xù)為負(fù)。

現(xiàn)在通S的局面是這樣。PPI從2022年第四季度起持續(xù)了九個(gè)季度、CPI從2023年第二季度起持續(xù)了七個(gè)季度，同比增速幾乎全部運(yùn)行于0下方。1-2月也一樣，CPI分別為0.5%、-0.7%，PPI分別為-2.3%、-2.2%。如此，則PPI會(huì)持續(xù)收縮十個(gè)季度、CPI會(huì)持續(xù)收縮八個(gè)季度（創(chuàng)下歷史最長(zhǎng)紀(jì)錄）。

這個(gè)形勢(shì)還沒(méi)有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，所以說(shuō)，房地產(chǎn)真正要持續(xù)穩(wěn)固下來(lái)，要有賴(lài)于廣泛的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、以及老百姓社會(huì)保障的提升。這些也在加強(qiáng)，但需要時(shí)間。

以上是我們要看到的真實(shí)局面，在好轉(zhuǎn)，能持續(xù)，但一切沒(méi)那么快。落到個(gè)人的決策上面，我不著急，也建議你不要急。專(zhuān)注于自身，少受外界饑餓營(yíng)銷(xiāo)的干擾，冷靜做對(duì)的事情。

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