房段子：剛子樓沒有未來？大錯特錯！

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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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熟悉房段子的人，都知道，我一向是反對為了買而買，為了賣而賣。現在樓市上販賣焦慮的人很多，讓一些本來不需要買房不需要賣房的人都蠢蠢欲動，但冷靜思考后，真的值得嗎？

譬如前兩天，房段子就遇到一位粉絲，名下有一套剛需房，聽別人說剛需房是沒有未來的，所以就想著賣掉。但是賣掉后怎么辦？不知道。當初買入成本很低（2015年），而且現在租金回報率也挺高 （3%左右的年華）...

我想他這種情況其實還是具有普遍性的，也就是持有剛需住房的人，到底該不該賣掉？

很多人都說剛需高層（也就是大V口中的剛子樓）是沒有未來的，不具有保值性和流通性，但我覺得這樣還是有失偏頗。

剛子樓怎么看待？我認為還是要從地段價值，買入成本以及維護保養等角度去加以區分。

而且很多人從新增人口的角度來分析，認為城市化進入瓶頸后，新增人口減少，也就少了很多接盤剛子樓的外地人。

其實也很膚淺，樓市價值的塑造，不只是外地人，更何況有些外地人實力比本地人雄厚得多，所以核心還是成都2200多萬人口的內部分層。

一個社會，優質財富始終是掌握在2成人手里的，有人躍階，也就有人降階，人口對應的財富在不斷沉浮，也就意味著剛子樓一定會有匹配的剛子客群，這是社會化的必然結果。

事實上，成都樓市發展了二三十年，記性差的也可以回顧下最近10年，成交量最大的哪年不是各區的剛子樓？

房子還是那些房子，流通還是照樣流通，至于是誰買誰賣，關系并不大了。

前面我們討論的，觸及到了剛子樓價值的深層邏輯——城市人口結構的動態分層與住房階梯的永恒存在。

成都作為新一線城市的典型樣本，其2200萬人口的“內循環”邏輯，恰能自證剛子樓的長期價值。

以下從人口分層理論、住房階梯模型、成都實戰案例三個維度展開，并補充對“新增人口決定論”的反駁。

一、人口分層：剛子樓客群的永恒性
1.社會財富的正態分布：20/80法則的住房映射
任何城市都存在財富金字塔：
20%高凈值人群（改善/豪宅）、60%中等收入（剛需/剛改）、20%低收入（保障房/租賃）。剛子樓對應60%的中堅力量，以及20%向上流動的群體（如大學生、新市民）。
成都數據：2024年貝殼數據顯示，全市二手房成交中，70-90㎡剛需高層占比52%，主力客群為：

?本地置換家庭（賣老破小換剛子樓）
?新成都人（高校畢業生、省內三四線城市遷入者）
?拆遷安置戶（貨幣化安置后選擇剛子樓）
2.階層流動的住房階梯：從“住有所居”到“住有優居”
剛子樓是城市化的核心樞紐：
?底端：租賃剛子樓（新市民過渡）
?中端：購買剛子樓（首次置業）
?頂端：置換剛改/豪宅（財富積累）
成都案例：
南門軟件園程序員的“五年階梯”：租住中和剛子樓（2000元/月）→首付50萬買大源板塊剛子樓（89㎡，1.8萬/㎡）→置換南門新房。
關鍵邏輯：只要社會存在階層流動，剛子樓就有“接盤俠”——不只是新增人口，而是存量人口的財富再分配。
二、反駁“新增人口決定論”：城市化進入“質量時代”
1.新增人口≠住房需求主力
成都2024年戶籍人口1570萬，常住人口2200萬，內部置換需求已占主導

。（貝殼數據：2024年二手房置換占比61%，新增人口購房僅29%）。

典型場景：金牛區老破小業主（50㎡）→置換成華區剛子樓（89㎡）；郫都教師家庭（10年房齡剛子樓）→置換青羊區學區剛子樓（帶學位）

2.人口質量＞人口數量：高能級人口的購買力
成都高新區2024年引進人才中，碩士及以上占比38%，平均年薪25萬+，其首次置業首選地鐵沿線剛子樓
數據對比：2024年成都剛子樓購房者中，省內州市（如綿陽、南充）高收入群體占比22%，其購買力（首付50-80萬）遠超本地普通家庭（首付30-50萬）。
三、成都剛子樓的“流通鐵律”：10年數據驗證
1.成交量的“穩定器”2015-2024年成都二手房成交結構：

年份

剛子樓（70-90㎡高層）占比

平均流通周期（天）

價格漲幅（年復合）

2015

48%

120

5%

2020

55%

90

7%

2024

52%

85

4%（調控后）

結論：無論市場冷熱，剛子樓始終占成交半壁江山，流通周期穩定＜120天（遠優于老破?。?80天，遠大新＞150天）。

2.價值分化的“成都樣本”

剛子樓的地段價值差異

區域

剛子樓類型

2024年單價（元/㎡）

流通性（月均掛牌成交比）

核心支撐

金融城次新（2015年）

3.2萬

1:3（供不應求）

產業+學區+地鐵

成華區

成華老剛需（2010年）

1.8萬

1:5（正常流通）

主城+商業+改造預期

新津區

遠郊高層（2018年）

0.9萬

1:10（滯銷）

無產業+人口流出

規律：“主城+地鐵+產業/學區”鐵三角決定剛子樓價值，與房齡（10年內外）關系弱于地段能級。

四、剛子樓的“成都生存法則”
1.買入公式（適用于新一線及強二線）
優質剛子樓=主城地鐵1公里（或規劃中）×單價≤區域新房70%×戶型70-90㎡×物業排名前20%。
案例：武侯區桐梓林板塊2012年建高層（78㎡，成交價2.2萬/㎡），周邊新房3.5萬/㎡，租金4000元/月（回報率2.8%），因地鐵+玉林，2024年成交周期67天。
2.規避三大陷阱
偽主城剛子樓：繞城外“睡城”（如近郊非核某些高層，距地鐵3公里+，產業空白）。
高密剛子樓：3梯8戶超高層（如**板塊某盤，容積率5.0，2024年二手掛牌價較2018年跌15%）。
?無配套剛子樓：純剛需定位，無配套資源（如**板塊，2020*年購入價*1.3萬/㎡，2024年0.9萬/㎡）。
3.未來增值點
城市更新：納入成都舊城改造計劃的小區（如金牛區曹家巷片區，改造后房價漲20%）。軌交升級：地鐵線路延伸（如**開通后，**板塊剛子樓流通性提升30%）。

學區劃片：弱小學區劃入優質教育集團（如**板塊某小學加入石室教育集團，房價漲15%）。

五、深層邏輯：剛子樓是城市化的“基礎設施”
1、住房市場的“新陳代謝”：
每年成都約15萬家庭進入“首次置業”階段（結婚、生育、遷入），剛子樓是唯一能滿足其“總價可控+通勤合理”的產品。

2、財富分配的“緩沖帶”：

當豪宅市場熄火（2024年成都總價500萬+住宅成交降28%），剛子樓成為資金避險池（總價200萬內，抗跌性強）。

3、城市活力的“晴雨表”：

剛子樓租金回報率（成都平均2.0%-2.5%）反映人口吸附力，高新區剛子樓租金（40-60元/㎡/月）遠超遠郊（15-20元/㎡/月），印證產業人口聚集。

六、結論：成都剛子樓的“長期主義”
1.價值錨點：
核心支撐：2200萬人口的“內部循環”（每年約50萬家庭置換+20萬新增家庭）。
安全邊際：主城剛子樓單價＜2萬/㎡（成都2024年新房均價1.85萬/㎡），租金＞2500元/月（覆蓋房貸50%以上）。
2.實戰建議：
自?。簝炏瘸扇A/武侯/青羊等主城地鐵盤（房齡＜15年），兼顧學區（如泡小/石室附小劃片）。
投資：買入“價格洼地區域”（如金牛天回鎮、成華龍潭寺）的地鐵剛子樓，等待城市更新（2025年成都計劃改造老舊小區800個）。
規避：繞城外非產業新區（如空港新城、淮州新城）的剛子樓，人口導入周期＞10年。
3.終極邏輯：
剛子樓的本質是城市中產的“身份錨點”——它既承載著新市民的城市夢（首付30萬上車），也容納著老居民的改善愿（置換更大空間）。
在成都這樣的高能級城市，只要階層流動不止、財富分配持續，剛子樓就永遠有“剛子客群”——他們不是外地人，而是每個時代的奮斗者
ps：成都2024年關鍵指標——

• 常住人口：2203萬（增量5萬/年，以省內遷入為主）

• 家庭戶均人口：2.6人（小戶型剛需持續旺盛）

• 二手房掛牌量：28萬套（剛子樓占55%，去化周期9.6個月）

• 租金回報率：主城剛子樓2.0%-2.5%，遠郊1.0%-1.5%

• 城市更新計劃：2025-2030年改造老舊小區5000個，惠及150萬戶