謝逸楓：2025年哪些城市樓市迎來小陽春？

文/謝逸楓

今年樓市小陽春的走勢，基本呈現(xiàn)出五大特征，符合老漢2月底房地產(chǎn)市場判斷，即3月樓市傳統(tǒng)旺季，以總體平淡、熱點城市火爆、城市和一二手商品房分化、量價上漲、改善典型的結(jié)婚和學(xué) 區(qū)及換房需求為主流。

總體來看，新房“小陽春”市場復(fù)蘇動能弱于過去兩年。第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2025年3月28日， 60城3月新房成交面積1219萬平方米，較前2月均環(huán)比上升42%，增幅接近 24 年的44%、低于23 年的71%（疫情結(jié)束集中放量影響）。

3月環(huán)比增長42%，其中一線、二線城市分別環(huán)比增長36.4%、增長44.8%。 3月同比下降6.5%，較前2月月均同比下降7.8%小幅收窄， 其中一線、二線城市分別同比增長2.2%、 下降9.0%， 說明新房銷售規(guī)模、增長面臨波動壓力。

反映“小陽春”復(fù)蘇動能并未超預(yù)期，趨勢接近年季節(jié)性特征。同比指標看， 3月單月同比下降6.5%，較前2月月均同比下降7.8%小幅收窄。當前積極因素是新房同比增速邊際穩(wěn)定，主要得益于前期政策驅(qū)動的市場信心改善。

入市信心、來訪、轉(zhuǎn)化率三項微觀指標趨穩(wěn)。但新房銷售短期掣肘難解，即二手價格和掛牌天量沖擊帶來的庫存流速較低、優(yōu)質(zhì)土地供給的總量稀缺。展望后市， 4-5月新房銷量同、環(huán)比存在走弱可能，熱點城市具備熱度分化邏輯。

第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月1日-3月30日，44城新房、22城二手房成交面積同比下降2.0%、同比增長33.5%，環(huán)比增長50.3%、環(huán)比增長57.3%，顯示當前銷售市場熱度延續(xù)，市場仍在“止跌回穩(wěn)”路上。

第三方數(shù)據(jù)顯示，截止2025年3月28 日，17城3月二手房成交面積933萬平方米，較前2月月均環(huán)比上升37%，增幅與24 年持平、低于23年的 96%。 從同比指標看， 3 月單月同比增長42.7%，較前2月均同比增長38.1%增幅擴大。

二手房3月環(huán)比增幅略低于新房，不意味二手房復(fù)蘇動能更弱，與前期二手成交基數(shù)已較高等因素有關(guān)。同比增幅繼續(xù)走擴反映市場維持高熱，二手成交持續(xù)高增，主要源自于現(xiàn)房對居住需求的優(yōu)先吸引，價格及區(qū)位等優(yōu)勢。

前面房地產(chǎn)市場中，熱點城市二手房市場的“底部共識”增強，來源于市場數(shù)據(jù)的趨勢來看。預(yù)計4月-5月熱點城市二手房成交同比維持高增，2025年二手房持續(xù)受益于對新房的“替代效應(yīng)”，二手房成交強于一手房。

克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為1230萬平方米，環(huán)比增長79%，同比上升4%。春節(jié)后季節(jié)性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動成交回升，一季度30城累計成交2810萬平方米，同比上漲7%。

分能級來看，整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比增14%，累計同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。

京廣深均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，北京核心區(qū)改善盤入市帶動結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。因此，3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情。

二三線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇。成都、青島成交量居前且同環(huán)比齊增，成都多個新規(guī)項目開盤刺激成交規(guī)模穩(wěn)中有增，青島單月成交82萬平方米，說明樓市小陽春依然是局部現(xiàn)象。

合肥經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，3月迎來階段性放量，同環(huán)比和累計同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長春、濟南、惠州、東莞、無錫、常州等雖然本月環(huán)比持增，但同比和累計同比仍為負值，短期內(nèi)需求疲軟。

今年熱點城市的北京、上海、廣州、深圳、杭州等樓市小陽春來了，成交量創(chuàng)過去三年同期最高紀錄。一方面是新建商品住宅成交量、二手房網(wǎng)簽、平均房價創(chuàng)新的高水平，應(yīng)該是過去一二年最高的紀錄。

麟評統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10城（北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山）3月1日至30日二手住宅成交89898套，同比上漲25.77%。1月1日至3月30日，二手住宅成交212772套，較去年同期上漲24.55%。

鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）均價64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量創(chuàng)去年10月以來最高水平。

住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月北京二手房網(wǎng)簽19234套，環(huán)比上漲91.96%，與2024年同期相比上漲約34.7%。3月網(wǎng)簽量為24個月以來第二高水平（僅次于2024年12月），反映出春節(jié)后市場熱度的延續(xù)。

中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬平，環(huán)比增加145.1%，是一季度成交最多的月份。3月供應(yīng)46.8萬平，環(huán)比增加396.0%。入市29個項目中，6個10萬+樓盤。有6個8-10萬元/平的高端改善項目。

第三方計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月上海二手房網(wǎng)簽量達2.94萬套，同比上漲43%，環(huán)比增長75%。這一數(shù)據(jù)雖未突破市場期待的“3萬套”門檻，但已創(chuàng)下自2024年 “9.29”新政實施后的月度成交次高峰。

住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-3月廣州市一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬㎡、同比增長17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬㎡、同比增長27.6%。一二手商品房成交面積連續(xù)3個月同比增長。

2025年1月廣州一手商品房網(wǎng)簽101.51萬㎡，同比增長37%，二手商品房交易登記面積124.41萬㎡、同比增長30.8%。2月廣州一手商品房網(wǎng)簽41.04萬㎡、同比增長4.4%，二手商品房交易登記面積為55.44萬㎡、同比增長6.1%。

3月廣州一手商品房網(wǎng)簽76萬㎡、同比增長5.2%，二手商品房交易登記面積為102.73萬㎡、同比增長38.7%。2025年一季度全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬㎡、同比增長36.8%，全市11個區(qū)同比增幅均超過10%。

二手住宅交易登記面積242.27萬㎡、同比增長26.2%，全市11個區(qū)均實現(xiàn)同比正增長。截至3月末廣州市一手住宅庫存面積1022.62萬㎡，比上年末（1079.26萬㎡）減少56.64萬㎡，去庫存周期14.3個月，比1月末（14.9個月）減少0.6個月。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年3月（統(tǒng)計周期：2月26日至3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬平方米，對比受春節(jié)影響交易量不高的2月，環(huán)比增長73.08%和74.34%。

2025年1-3月（統(tǒng)計周期:2024年12月26日至2025年3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽27182套、271.90萬平方米，同比分別大幅增長19.80%和19.57%。毫無疑問，改善住房需求成市場主流。

樂有家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量10239套，環(huán)比增長53.6%，同比增長66.2%。其中一手網(wǎng)簽4161套，環(huán)比增長67.5%，同比增長47.2%；二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比增長65.3%，同比增長58.3%。

3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量過萬套，環(huán)比增長53.6%，同比增長66.2%。價格連續(xù)6個月企穩(wěn)，小陽春勢頭十足，3月新房成交均價5.34萬元/平，二手房成交均價6.36萬元/平。3月深圳二手房錄得量為7703套，接近8000套的“繁榮線”。

3月底深圳一手預(yù)售住宅庫存量為26655套，按近12個月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3474套）計算，去化周期為7.7個月。按近6個月一手預(yù)售住宅去化速度（月均4593套）計算，去化周期已經(jīng)降至5.8個月。

第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月杭州十區(qū)新建商品房成交6500套左右，環(huán)比2月份增加143%，同比去年3月有小幅上漲。此外，3月?lián)u新房的人多了起來，4445套住宅入市，有約1.2萬組家庭參與搖號，整體中簽率37.61%。

第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月杭州二手房成交量1.24萬套，成交量環(huán)比增長109.7％，同比增長44.2％。僅次于2021年3月1.28萬套峰值，創(chuàng)下4年來次新高。供需雙向改善，新增房源量環(huán)比增加36％，客源量增長23％，帶看量提升58％。

熱點城市的房地產(chǎn)市場成交整體活躍，但城市區(qū)域、板塊之間呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化。一方面是剛需的熱點城市區(qū)域、板塊“以價換量”特征延續(xù)，而核心區(qū)改善房源的房價已經(jīng)率先企穩(wěn)。一方面是一線城市的成交量比二線城市好。

3月新建商品住宅、二手房交易量攀升、大幅度增長，主要由三大需求驅(qū)動。首先是去年底減稅、今年前2月樓市利好政策，市場延續(xù)結(jié)婚、上學(xué)、換房的改善需求井噴。其次是春節(jié)后積壓的購房需求集中釋放。

最后是好房子、高端房、豪宅房、現(xiàn)房的供應(yīng)量猛增，學(xué) 區(qū)房和戶籍放寬的剛性需求和改善置業(yè)需求的火爆出現(xiàn)。3月是一線、二線熱點城市學(xué) 區(qū)房落戶的“沖刺期”，購房者趕在4月底前買下學(xué) 區(qū)房落戶。