北上杭蓉“地王潮”：房價回升信號還是局部虛火？

近期，“地王”頻出，擾動著買房人的神經(jīng)。

有的人擔(dān)心再不出手，房價會漲。而有的人擔(dān)憂，是不是只是“有意為之”而帶來的局部虛火。

是"不上車就踏空"的焦慮派更清醒？

還是猜度"有意為之"的警惕派更睿智？

01“地王”頻出的城市有啥共性？

這一輪，除了一線城市北京和上海頻頻誕生新“地王”外，新一線城市也是“地王”的主產(chǎn)地。

其中，土拍熱度最高的當(dāng)屬杭州。4月1日，杭州迎來二季度首場土地出讓，8宗涉宅地塊平均成交溢價率38.5%。

三天前的3月28日，杭州蔣村地塊經(jīng)過102輪報價，被建發(fā)以34.34億總價競得，樓面價8.8萬/平米，溢價率115.39%，不僅刷新了杭州樓面單價，還登頂了全國TOP3。

而一周前的3月25日，杭州4宗地塊全部溢價成交，平均溢價率52%。其中，濱江區(qū)西興單元地塊溢價69.86%成交，創(chuàng)下當(dāng)時杭州新的單價地王紀錄。

兩個月前的1月24日，杭州湖墅地塊溢價率71.25%成交，樓面價位居當(dāng)時杭州涉宅用地成交樓面價第一。

再來看看同樣是“地王”不斷被刷新的成都。

3月27日，成都金融城三期一宗住宅用地出讓，經(jīng)過213輪競拍，被建發(fā)以33.47億元拿下，溢價率106%，地塊的起拍樓面價就已經(jīng)將“地王”刷新。

半個月前的3月11日，招商蛇口經(jīng)過130多輪競拍，以樓面價3.17萬元/平米斬獲了高新區(qū)桂溪街道64畝宅地，創(chuàng)下當(dāng)時成都單價新高。

而在2024年9月20日，貝好家以樓面價2.73萬元/平米競得金融城三期24畝宅地，創(chuàng)下了當(dāng)時成都土拍宅地單價新高。

無論是杭州還是成都，都是年輕人向往的流入地。

開年以來，包括宇樹科技、深度求索等“杭州六小龍”新興產(chǎn)業(yè)的崛起，以及世預(yù)賽期間對球迷乘坐地鐵免費，都顯示杭州這個城市對年輕人充滿了磁吸力。

統(tǒng)計年鑒信息顯示，杭州市常住人口已連續(xù)10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，截至2024年末，杭州常住人口達1262萬人。

成都市2024年末常住人口2147.4萬，比肩北京（2183.2萬），從2000年的1110.85萬人起步，已實現(xiàn)連續(xù)24年正增長。

而一線城市北上成交的“地王”則盡顯地塊優(yōu)質(zhì)本色。

3月28日，上海出讓的大寧地塊由上海本土靠舊改起家的房企——大華溢價32.31%摘得，成為靜安大寧區(qū)域新“地王”；綠城拿下浦東新區(qū)北蔡地塊，也成為了北蔡區(qū)域新“地王”。

3月18日，北京市海淀區(qū)樹村地塊被中海以75.02億元、溢價率27.93%競得，樓面價約10.23萬/平米，刷新了北京單價“地王”。

綜上可見，當(dāng)前的“地王潮”集聚在北上杭蓉等核心城市，而且是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。即，地塊所在城市及區(qū)位好+自身素質(zhì)好（容積率低、建面適中），是這一輪“地王”的共性。

反觀一二線城市外圍和三四線城市的土拍市場，依然冷清。

而央國企和資金鏈安全的個別民企敢于拿這樣的“地王”，一方面是流速銷售有保障，另一方面上半年拿地可下半年推盤，對全年業(yè)績也能夠形成貢獻。

02 會拉動房價企穩(wěn)回升嗎？

當(dāng)前的“地王潮”會拉動房價上漲嗎？

可見的是，“地王”頻現(xiàn)的背后是房地產(chǎn)市場的深度分化。一線及新一線城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚和地塊資源優(yōu)勢，成為有能力拿地房企的避險首選。

在「地產(chǎn)銳觀察」看來，“地王”所在區(qū)域土地供應(yīng)有限且配套完善，房企高價拿地后需通過高端產(chǎn)品溢價收回成本，可能會推高區(qū)域房價天花板。但能否帶動全城房價實現(xiàn)真正普漲，而不是數(shù)字上的被平均，還要看后續(xù)政策對市場信心的提振。

如果后續(xù)存量房收儲、閑置地回收加快推進，同時其他一二線熱點城市跟進推出“壓箱底”好地，有可能會迎來多城土拍熱度的持續(xù)回升。

但房價方面，目前樓市整體企穩(wěn)尚未達成，全面普漲難現(xiàn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計，3月百城新建商品住宅均價約1.67萬元/平米，環(huán)比微漲0.17%；但百城二手住宅均價約1.40萬元/平米，環(huán)比下跌0.59%，跌幅較上月擴大0.17個百分點，已連續(xù)下跌35個月。

對購房者而言，即便是自住需求也要關(guān)注房產(chǎn)的長期價值，要選擇真正具備稀缺屬性的核心房產(chǎn)，避免跟風(fēng)入市。