這次小陽(yáng)春看出，樓市和股市是這樣的······

大家期待的樓市小陽(yáng)春出現(xiàn)了，但結(jié)構(gòu)性特征明顯。對(duì)比現(xiàn)在的股票市場(chǎng)，有較高的相似度。

大盤(pán)上漲不代表手里的股票上漲，樓市迎來(lái)小陽(yáng)春不代表手里的房子能上漲

今年上證從最低的3140反彈到高點(diǎn)3439，大盤(pán)反彈還算不錯(cuò)。但是是結(jié)構(gòu)性行情。比如，手里拿的是黃金股，ai概念股，人性機(jī)器人等等都表現(xiàn)不錯(cuò)，至少是跑贏大盤(pán)。但是手里要是拿地產(chǎn)則跑輸大盤(pán)。當(dāng)然，目前市場(chǎng)散戶(hù)拿地產(chǎn)概率不高，但要跑贏大盤(pán)，難度還是比較大的。

再來(lái)看樓市，樓市的結(jié)構(gòu)性行情也很顯著。今年以來(lái)的確市場(chǎng)表現(xiàn)比去年要好一些。但是割裂情況還是很明顯。比如，新房和二手房市場(chǎng)分化。雖然去年9月一線(xiàn)城市政策出現(xiàn)大尺度寬松。此后不少城市繼續(xù)放寬樓市政策，但新房交易量?jī)H僅比去年同期好一些。相反，二手房市場(chǎng)交易活躍度自去年9月以來(lái)是最近6年表現(xiàn)最好的時(shí)期，并且這一走勢(shì)延續(xù)到現(xiàn)在。

又比如，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的分化。從圖可以看出，市場(chǎng)反彈，一二線(xiàn)交易反彈明顯，三四線(xiàn)相對(duì)較弱。即便是一二線(xiàn)城市之間也有不同差異，甚至城市內(nèi)部也會(huì)有差異。比如這輪反彈中，上海部分地區(qū)出現(xiàn)二手房開(kāi)始跳價(jià)現(xiàn)象，比如新江灣城還有瑞虹新城，由于出現(xiàn)區(qū)域樓板價(jià)創(chuàng)新高土地，助推小業(yè)主市場(chǎng)信心。但，老破小繼續(xù)在跌價(jià)。

相像的地方還有很多。

土地出讓 ≈ IPO。政府出讓土地如同企業(yè)首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO），開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍土地相當(dāng)于機(jī)構(gòu)投資者參與新股認(rèn)購(gòu)。土地出讓金和IPO募資均為"一級(jí)市場(chǎng)"的融資行為（政府獲得財(cái)政收入，企業(yè)獲得股權(quán)資金）。

新房市場(chǎng) ≈ 一級(jí)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售新房如同上市公司增發(fā)股票（定向增發(fā)或公開(kāi)增發(fā)），資金直接流入開(kāi)發(fā)商（發(fā)行人）。價(jià)格受供給方（開(kāi)發(fā)商/政府）控制，信息透明度較低，存在營(yíng)銷(xiāo)包裝（如樓盤(pán)宣傳類(lèi)比IPO路演）。一級(jí)市場(chǎng)還有"打新"套利，新房限價(jià)政策下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，催生"搶新房"現(xiàn)象，類(lèi)似股票打新，但套利空間更大（因房產(chǎn)杠桿效應(yīng)）。

二手房市場(chǎng) ≈ 二級(jí)市場(chǎng)。個(gè)人之間的二手房交易類(lèi)似股票二級(jí)市場(chǎng)交易，價(jià)格由供需決定，流動(dòng)性更高。中介機(jī)構(gòu)（券商/房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）撮合交易，收取傭金。