北京辦公樓市場一季度回暖、空置率降至20.4%,搬遷占新租交易的八成

4月9日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年第一季度北京房地產市場回顧》，北京辦公樓市場情緒回暖，新租同比穩(wěn)健增長，季度內全市新租交易總面積超過 2023 年和 2024 年同期水平。

報告指出，搬遷依舊是新租活動的主要構成部分，占新租交易總面積的近八成。TMT 行業(yè)的人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等賽道占據(jù)新租需求首位，季內錄得多筆萬平方米以上的擴租及整合升級的搬遷交易；金融行業(yè)的基金和保險類租戶呈現(xiàn)小面積擴租現(xiàn)象。

季內全市凈吸納量達到 11萬平方米，環(huán)比增長16%，主要源于中關村、望京兩大科技中心，以及麗澤等新興子市場。反觀東部的傳統(tǒng)區(qū)域，如CBD、燕莎、王府井和東二環(huán)，受金融和TMT 行業(yè)整合、換租、騰退等因素影響，凈吸納量均為負值。

市場整體空置率環(huán)比下降0.6個百分點至20.4%。多個成熟商圈空置率仍位于歷史高位，且整體市場尚未釋放強勁的擴增需求動能，導致以價換量的市場態(tài)勢持續(xù)蔓延。季度內全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降2.9%至每月每平方米249.2元。

零售物業(yè)市場，第一季度無新增商業(yè)項目交付，現(xiàn)有存量持續(xù)轉型升級。個別面對消費格局的轉變而未能及時調整自身運營策略的老牌項目持續(xù)流失品牌客戶，導致季內凈吸納量錄得負值，空置率環(huán)比上漲0.1個百分點至7.4%。

當下消費者對于非必選消費的謹慎以及高承租能力品牌的觀望，致使全市購物中心首層平均租金持續(xù)小幅下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中關村、燕莎、CBD等商圈領降。

倉儲物流市場，以價換量促凈吸納量回正，在歷經(jīng)連續(xù)四個季度的負值后首次回正錄得2.6萬平方米。市場新租需求有所回暖，季內錄得數(shù)個來自數(shù)個電商或制造業(yè)超過萬平方米的大面積擴增，但租戶整合、縮減、降級活動也在同步出現(xiàn)。

全市空置率環(huán)比上漲0.6個百分點至25.0%，空置面積主要來自順義空港和平谷馬坊。季末全市平均租金達每月每平方米48.4元，同樣本比環(huán)比跌幅走闊至-3.9%。平谷馬坊、順義其他兩個空置率最高的非核心子市場領跌，并成為季內凈吸納量最高的兩個子市場。

商務園區(qū)市場，第一季度迎來新增供應小高峰，錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米交付使用，成為季度內整體凈吸納量的貢獻主力。此外，定向為醫(yī)藥及生命科學產業(yè)設計的專項園區(qū)占總新增面積的86%，創(chuàng)該板塊單季新增供應量歷史紀錄。

全市凈吸納量錄得16.3萬平方米， 全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降2.8%至每月每平方米143.8元，創(chuàng)歷史最大單季跌幅，類辦公物業(yè)在需求承壓下跌幅大于平均水平。

物業(yè)投資市場，第一季度活躍度仍略顯溫和，一共錄得9筆交易，累計交易總額92.9億元，環(huán)比、同比分別下降4.8%和14.7%。

季度內自用買家活躍度顯著，推動8筆辦公物業(yè)交易落地，其中包括4筆標準寫字樓和4筆商務園區(qū)項目。買家多為業(yè)務擴張中的企業(yè)，結合自身資產配置策略和區(qū)域產業(yè)布局策略而做出物業(yè)購置決策，行業(yè)涉及教育、醫(yī)藥健康、文體娛樂等多個領域。