小心，溫州這個(gè)低密樓盤！

上回，我們說(shuō)了下乾庚和璽項(xiàng)目時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，此一時(shí)彼一時(shí)，時(shí)機(jī)還是很重要的。據(jù)悉，該項(xiàng)目近期也快要首開了，共325套低密住宅，一期推售50套房源，或許蓄客情況很一般，難道這是要開6、7期的節(jié)奏?筆者不禁想起了一些交付后還有大量房源在賣的樓盤，那些都是賣的挺差的，有些甚至到交付的時(shí)候去化率一半還不到。

細(xì)究乾庚和璽樓盤開發(fā)商溫州市海墅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)架構(gòu)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里面“水很深”。溫州市海墅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有兩個(gè)股東，溫州港城發(fā)展有限公司占股49%、溫州乾嘉置業(yè)有限公司占股51%，法人代表徐慎亮，溫州港城發(fā)展有限公司是溫州本地國(guó)企，而溫州乾嘉置業(yè)有限公司這里面門道就大了。

圖源：企查查

溫州乾嘉置業(yè)有限公司由乾庚置業(yè)（上海）有限公司100%控股，而乾庚置業(yè)（上海）有限公司由青島嘉譽(yù)晟熙企業(yè)管理咨詢有限公司持股90%、上海英楚實(shí)業(yè)有限公司持股10%。注意！青島嘉譽(yù)晟熙企業(yè)管理咨詢有限公司和上海英楚實(shí)業(yè)有限公司都是注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元的小微企業(yè)，通過(guò)層層分解，也就意味著用兩個(gè)注冊(cè)資本僅10萬(wàn)的小微企業(yè)持股了51%的乾庚和璽樓盤股份！

圖源：企查查

用DeepSeek-R1搜索了下，是這么回答的，若項(xiàng)目出現(xiàn)債務(wù)違約或經(jīng)營(yíng)失敗，母公司僅需以注冊(cè)資本為限承擔(dān)責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)被過(guò)度轉(zhuǎn)嫁給債權(quán)人（如金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者），意味著項(xiàng)目高度依賴外部融資（如銀行貸款、預(yù)售資金）。

圖源：DeepSeek

據(jù)企查查企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)提示，51%持股乾庚和璽項(xiàng)目的“溫州乾嘉置業(yè)有限公司”，有大量股權(quán)處于出質(zhì)狀態(tài)。

據(jù)百度百科了解，股權(quán)出質(zhì)是一種融資擔(dān)保方式，享有質(zhì)押擔(dān)保的權(quán)利，若當(dāng)債務(wù)人到期不能清償債務(wù)時(shí)，可依法處分質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。

其中一份股權(quán)出質(zhì)顯示，溫州乾嘉置業(yè)有限公司出質(zhì)溫州市海墅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1020.0股權(quán)數(shù)額予嘉興銀行股份有限公司溫州分公司，金融機(jī)構(gòu)有股權(quán)出質(zhì)作為擔(dān)保，那購(gòu)房者呢？

圖源：企查查

該項(xiàng)目原本由溫州港城發(fā)展有限公司100%持股，后轉(zhuǎn)讓了51%的股權(quán)給溫州乾嘉置業(yè)有限公司。據(jù)公示的產(chǎn)權(quán)交易公告顯示，乾庚和璽項(xiàng)目由受讓方溫州乾嘉置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)操盤，受讓方以乾庚和璽樓盤銷售總額的1%(銷售總額組成：已售部分按實(shí)際成交金額、未售部分按雙方股東會(huì)約定銷售底價(jià))向轉(zhuǎn)讓方分配固定保底收益，受讓方獲得除轉(zhuǎn)讓方固定保底收益以外的超額收益。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

甌江口作為溫州填海造陸形成的新區(qū)，區(qū)域缺乏根基，目前各項(xiàng)配套并不完善，整體居住氛圍差。對(duì)于需要高端居住體驗(yàn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，甌江口并非好的選擇，作為甌江入海口，在甌江口長(zhǎng)期居住，必須要忍受潮濕，據(jù)中國(guó)中鐵七局此前發(fā)布報(bào)告顯示，甌江口初夏為雨季，7-9月又多臺(tái)風(fēng)侵?jǐn)_，是省內(nèi)暴雨最多的區(qū)域之一。

由于臨江又臨海，甌江口的年均相對(duì)濕度同樣是溫州最高梯隊(duì)。此前有一些網(wǎng)友這么評(píng)論，“甌江口不適合居住”，“水買誰(shuí)后悔 甌江口 以后打臺(tái)風(fēng) 地下室動(dòng)不動(dòng)泡水”。

甌江口最早的商品房項(xiàng)目甌江國(guó)際新城聆濤苑目前二手房上、下疊房源掛牌價(jià)大多在1萬(wàn)6到1萬(wàn)7千多之間（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客），這還是掛牌價(jià)，而實(shí)際成交價(jià)一般還會(huì)降10-20%。近期，位于永嘉三江與鹿城甌江路僅一江之隔的錦玉潮明有5套中式合院在阿里拍賣網(wǎng)上架，將于4月27日開拍。其中中式合院起始總價(jià)在368-395萬(wàn)之間，起始單價(jià)約0.88-1萬(wàn)/㎡，開盤備案價(jià)的3折。去年底，錦玉潮明打“骨折”，小高層5折起，折后7000-10000元/㎡，開盤均價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡，合院六折起。錦玉潮明于2023年年底交付，小區(qū)整體品質(zhì)還是不錯(cuò)的。

圖源：安居客

圖源：網(wǎng)絡(luò)

位于永嘉三江的錦玉潮明合院產(chǎn)品以起始單價(jià)約0.88-1萬(wàn)/㎡起拍（低于評(píng)估價(jià)29%），目前的溫州樓市情況下，甌江口的合院、疊墅產(chǎn)品又該以什么樣的價(jià)格出售合適呢？據(jù)出來(lái)的消息，乾庚和璽賣的可不便宜，上疊總價(jià)298萬(wàn)起、下疊總價(jià)339萬(wàn)起、合院總價(jià)608萬(wàn)起。

用兩個(gè)注冊(cè)資本才10萬(wàn)的小微企業(yè)層層分解持股了51%的乾庚和璽樓盤股份，也就意味著項(xiàng)目操盤方給自己留了很大的退路。這個(gè)項(xiàng)目賣的好皆大歡喜，各種款項(xiàng)如工程款、欠銀行的錢應(yīng)該都能付了。樓盤賣的不好的話各種事就出來(lái)了，這種例子很多，延期交付、劣質(zhì)交付也是挺有可能的。目前的樓市情況，當(dāng)房子賣不動(dòng)的時(shí)候，開發(fā)商各種大額打折讓利舉措都來(lái)了，幾乎不存在搶購(gòu)的情況，有時(shí)候遲點(diǎn)出手或許更香。

購(gòu)房者須盯緊項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，警惕購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)！