海朝王炸地塊助力 Q1土拍成交近5年最高

2025年1季度，北京土拍市場共成交11幅涉宅用地，涉及海淀、豐臺、大興、石景山、朝陽、昌平、順義共7個區域。總用地面積65.52萬㎡，同比下降14.31%；總建筑面積120.46萬㎡，同比下降12.35%；成交總金額569.369億元，同比上漲45.26%。其中，海淀朱房村地塊、樹村地塊和朝陽三間房地塊表現亮眼。

從近5年以來北京土拍市場每年1季度涉宅用地的供應和成交數據來看，供應總建面最高點是2021年，達344.93萬㎡；成交總建面最高點是2022年，達160.88萬㎡；成交總金額最高點是2025年，達569.369億元。得益于核心稀缺地段大體量、高總價地塊的增加，2025年1季度雖然成交總建面不是最高，但是成交總金額達到了最高。

1 最高溢價率達27.93%土拍市場“點狀”回暖

2024年“9·30新政”后，為適應市場變化和發展需求，北京持續深化交易機制改革，通過“一地一策”逐步調整供需，開始將商品住房價格更多地交由市場供求關系來決定。于是，越來越多的未設置地價上限和銷售指導價的地塊出現。

到2025年，北京成交的住宅地塊已經基本不再限價，優質地塊開始回歸價高者得的規則。同時，北京還加大了優質稀缺地塊的供應，誕生了許多高熱度地塊，如在今年1月2日拍出的海淀朱房村地塊，其中0030地塊創下北京住宅用地成交樓面價9.5萬/㎡新高，溢價率達到了25.04%，2個月多后，海淀樹村地塊突破北京宅地樓面價10萬大關，刷新北京土拍天花板，溢價率高達27.93%。在這些高熱度“王炸”地塊的助力下，北京2025年1季度涉宅用地土拍溢價率回升至10.97%。同時，多家房企參與、超百輪競價，也清晰折射出市場信心正逐步回暖。

但是，這種熱度并不是整體高熱，而是“點狀”回暖。雖然有高溢價率地塊，但是還有超半數的地塊是底價成交，地塊拍賣冷熱分化明顯。在2025年1季度成交的11幅涉宅用地中，有7幅是底價成交，底價成交地塊占比達63.6%，為近5年最高。優質地塊供應使得企業迎來加倉補貨“窗口期”，不過房企拿地的態度依舊謹慎。

雖然是“點狀”升溫，但高熱地塊對新房市場的傳導效應是很明顯的，典型如和樾玉鳴、和樾望云，在相距不遠的海淀樹村地塊拍出10萬+的樓面價后，功德寺雙子開盤迎來熱銷。土拍熱度正在反向強化市場預期，并形成正向循環。

2 大體量、高總價地塊增加房企拿地門檻提高

從近5年以來北京土拍市場每年1季度涉宅用地的成交結構來看，2025年1季度，單幅總建面10萬㎡以上的地塊明顯增多，共計成交7幅，占比達63.6%，無論是成交幅數還是占比情況，均達到近5年以來的最高水平。其中，體量最大的是朝陽三間房打包地塊，總建面17.29萬㎡，最終地塊由保利+金茂成功競得，成交金額87.295億元，溢價率10.5%。

此外，在2025年1季度，不僅大體量地塊占比最高，同時高總價地塊占比也是最高。在成交的11幅地塊中，成交總價在50億元以上的地塊共有5幅，而其他年份最多僅有1幅。2025年1季度成交總價最高的是海淀朱房村0029地塊，成交總價91.52億元，由"中國中鐵+招商蛇口+華潤置地"聯合體競得。

這些數據表明，北京土地供應端已經由此前的“小體量、低總價”逐步轉向“大體量、高總價”，并且還出現了多幅土地打包出讓的形式。“大體量”地塊的增加無疑提高了開發企業的參與門檻，更考驗拿地房企的實力，所以在當前的土拍市場中，實力更雄厚的國央企無疑是拿地主力。

在2季度，目前已經掛牌的朝陽平房鄉組團地塊，規劃建筑面積就已經達28.27萬㎡，交易起始價達126億元；待掛牌的昌平新城東區地塊規劃建筑面積21.86萬㎡、石景山西黃村地塊規劃建筑面積16.46萬㎡。這表明在土地供應端，“大體量、高總價”這一趨勢還將持續。

3 核心城區地塊占比過半多集中于五-六環

從近5年1季度涉宅用地成交分布區域來看，整體近郊區成交數量最多，共計35幅，占比達63.6%。在2021年到2024年的1季度，近郊區成交數量占比均過半，而在2025年1季度，城六區共成交7幅宅地，占比超過近郊區達63.6%。此外，在成交的11幅宅地中，有9幅地塊是位于五-六環，五環內和六環外各僅有1幅地塊成交。

這表明，北京土拍市場供應結構正在優化，核心城區的稀缺地塊正在集中釋放。隨著優質宅地陸續入市，房企拿地意愿與購房者入場節奏的共同提速，推動市場熱度持續攀升。同時，在后續的供地中，城六區、五環內供地還在增加，如在4月底拍出的朝陽平房鄉地塊和海淀半壁店地塊，還有出現在三批次供地名單中的海淀寶山村地塊，均位于五環內的城區。

從2024年9月開始，北京改為每月公布一次供地清單，并且增加了核心城區稀缺臨鐵宅地的供應。至此以后，北京主城區優質地塊占比增加，海淀、朝陽頻頻出現“王炸“地塊。鄰近地鐵、規劃配套完善，貼合北京“職住平衡”的發展方向的優質地塊供應增加，土拍市場熱度攀升，市場信心得到極大增強，進而反哺新房市場，推動樓市整體升溫回暖。（來源：克而瑞房價北京，原標題：同比上漲45%！優質地塊發力，2025年1季度北京土拍成交總額達569億）