廣東
去年9月底以來，樓市在政策的密集發力下呈現止跌回暖態勢，部分城市的樓市成交量放大，房價也有所回暖。
而從最近幾個月房價的走勢來看，一線及幾個強二線城市率先止跌回穩，而多數中小城市仍面臨需求不足的壓力，房價走勢呈現“大城市回暖、中小城市承壓”的局面。
其實，這一分化現象既源于政策效果的差異，也反映了城市基本面的不同。樓市走勢在城市之間的這種分化還有可能成為未來樓市發展的長期特征。
回想下近20多年房地產市場的發展歷程，2020年以前基本上走出的是普漲行情，大家都覺得房價還能一直再漲再漲；而在2020年-2024年走出的是普跌行情，大家似乎又認為房價會繼續一跌再跌。能理解大家的這種心理，但是，歷史的經驗告訴我們，在經歷系統性的普漲及普跌后，樓市發展將更加成熟，即房價的漲跌將會回歸到城市基本面上來。
在此情形下，城市的發展情況，以及該城市的住房供求情況將決定其房價未來的走勢。
簡單來說，就是基于城市的基本面，一線城市及部分二線城市的樓市有望繼續走高，房價也有望率先止跌回漲，且未來有可能維持著震蕩上行的態勢。
而大多數的中小城市的房價卻會因為其需求不足，缺乏上漲的基礎，大概率會呈現震蕩橫盤或是下行的態勢。
參照之前的國際經驗，一些超級城市即便經歷短期調整，仍能快速反彈并創維持上行，其核心支撐在于經濟集聚效應與人口吸引力。即便是在短期遇到危機出現下跌的情況、甚至比較大幅度的下跌調整，在市場恢復的過程中也能夠快速的反彈回來，并且繼續創新高。
究其原因，在之前的文章里也提到過很多次了，主要就是超級大城市在經濟發展、產業類型、城市配套等方面，幾乎具備有絕對的優勢，這就會吸引人口不斷地流入，從而保持相對較高的人口規模。這樣，其樓市的發展就有了堅實的需求支撐。即便有市場短期情緒化的下跌，也很容易反彈回來。
但是，中小城市的情況就不一樣了，城市的發展預期遠不及大城市，其住房市場也早已進入供大于求的狀態。在對未來財富預期持悲觀的態度下，在未來住房需求還會繼續萎縮的情況下，房價還能依靠什么基礎漲起來呢？
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