重慶業(yè)主必看！你還的月供可能有一半都是冤枉錢(qián)！

01

你信不信？

在你還的月供里面，可能有一半都是冤枉錢(qián)。

沒(méi)錯(cuò)，這是我在幫助許多客戶(hù)降低月供之后，收獲的最大的感悟。

自從我們?cè)诮衲晖瞥觥坝蟹繜o(wú)憂(yōu)”和“月供清零”服務(wù)以來(lái)，已經(jīng)幫助非常多的粉絲朋友通過(guò)貸款置換的方式，把之前的“等額本息”換成了利率更低的“先息后本”，月供直接砍掉了接近一半。

再配合房屋出租，每個(gè)月的現(xiàn)金流基本上可以由負(fù)轉(zhuǎn)平，有的甚至還能拿到“回頭錢(qián)”了。

所以他們都非常感激我和我的團(tuán)隊(duì)。

按他們的說(shuō)法：

只要不用給房子持續(xù)“輸血”，那房?jī)r(jià)短期的漲跌也就沒(méi)那種重要了，當(dāng)前也就不用急著低價(jià)賣(mài)房了。

我可以一直把房子握到漲回來(lái)為止。

這就像下圍棋的“棋眼”一樣，“貸款置換”這顆棋子一落下去，滿(mǎn)盤(pán)皆活。

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但與此同時(shí)，我們也遇到了許多非常糾結(jié)的客戶(hù)。

他們又想降低月供，減輕每個(gè)月還款的壓力，但又擔(dān)心未來(lái)會(huì)有不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

看看我說(shuō)的是不是你？

在他們所有的擔(dān)心里面，最常見(jiàn)的問(wèn)題主要有兩個(gè)：

第一，“先息后本”的利息是不是會(huì)還得更多？

第二，貸款到期之后，我沒(méi)錢(qián)還該怎么辦？

今天我就給大家仔細(xì)算算這筆賬，把這兩個(gè)問(wèn)題一次性回答清楚。

02

首先我必須承認(rèn)，如果按貸滿(mǎn)30年計(jì)算，“先息后本”的總利息的確會(huì)比“等額本息”更多。

以100萬(wàn)貸30年計(jì)算，“等額本息”的月供是4380元，而“先息后本”的月供卻只有2317元，減少了47%，整整2000多塊錢(qián)呢。

但30年的總利息，“先息后本”卻比“等額本息”要多出25.7萬(wàn)。

看上去很多，是不是？

但在現(xiàn)實(shí)中，很少有人會(huì)把30年的房貸利息一分不差的全部還完。

現(xiàn)實(shí)中的絕大部分人都會(huì)在30年中的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)選擇把房子賣(mài)掉，或者把剩余的貸款全部提前還掉。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能是20年，也可能是10年，甚至有可能更早。

現(xiàn)在我們就來(lái)假設(shè)一下，如果你在第10年的時(shí)候就把房子賣(mài)掉，哪種方式支出的利息更多？

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還是以100萬(wàn)貸30年為例，如果在第10年的時(shí)候就把房子賣(mài)掉，那么在這10年期間“等額本息”總的月供支出是52.6萬(wàn)。

其中，利息就占了29.4萬(wàn)，而本金只有23.2萬(wàn)。

是的，還款時(shí)間過(guò)了三分之一，但本金卻只還了四分之一不到，月供的大頭都是拿來(lái)還利息了。

如果用“先息后本”的還款方式，那10年的利息總額是27.8萬(wàn)，低于29.4萬(wàn)。

也就是說(shuō)，如果你的計(jì)劃是在10年內(nèi)把房子賣(mài)掉，那采用“先息后本”的還款方式，不但月供可以減少一半，10年的利息總額反而還會(huì)更少。

事實(shí)上，我們做過(guò)精確的測(cè)算。

只有在你持續(xù)還貸超過(guò)14年的情況下，“等額本息”的利息總額才會(huì)低于“先息后本”。

比如你在第20年的時(shí)候賣(mài)房，這時(shí)“等額本息”的利息總額就會(huì)比“先息后本”更少。

少多少呢？

只少5.8萬(wàn)。

所以我們可以得出如下結(jié)論：

如果你在14年內(nèi)打算賣(mài)房，那“先息后本”不但可以給你減少一半的月供壓力，還能幫你節(jié)省利息支出。

賣(mài)房時(shí)間越早，節(jié)省的利息越多。

這樣看起來(lái)，你有沒(méi)有覺(jué)得當(dāng)前的月供里面，有一半都是花的冤枉錢(qián)？

如果你計(jì)劃在14-20年之間賣(mài)房，那“等額本息”的利息總額最多會(huì)少5.8萬(wàn)。

但你要明白，少的這5.8萬(wàn)是這20年里你每個(gè)月多付出一倍的月供換來(lái)的。

每個(gè)月多還一倍的月供，換來(lái)20年后少還5.8萬(wàn)的利息，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)是否劃算？

你可以自行判斷。

當(dāng)然，如果你的計(jì)劃是20年都不賣(mài)房，甚至一輩子都不換房，那確實(shí)就只能選擇“等額本息”了。

因?yàn)椤跋认⒑蟊尽蹦壳白铋L(zhǎng)就只能貸20年。

03

至于第二個(gè)問(wèn)題，其實(shí)相對(duì)簡(jiǎn)單。

首先，很多選擇“先息后本”的客戶(hù)都是打算在10年或者20年內(nèi)把房子賣(mài)掉的，所以對(duì)于他們而言，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)并不存在。

其次，就算你在這個(gè)期間內(nèi)不打算賣(mài)房，或者運(yùn)氣不好沒(méi)賣(mài)出去，那也沒(méi)問(wèn)題。

在貸款到期之后重新做一次續(xù)貸，再續(xù)個(gè)10-20年就好，直到你把房子賣(mài)出去為止。

除非你相信重慶的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌10年20年，否則未來(lái)的貸款金額是完全能夠覆蓋你當(dāng)前的貸款金額的。

04

最后我們來(lái)總結(jié)一下。

其實(shí)只要你還有那么一點(diǎn)點(diǎn)投資意識(shí)和財(cái)富意識(shí)，你就能完全看懂：

在可以選擇的情況下，“先息后本”一定是全方位優(yōu)于“等額本息”的。

其本質(zhì)就是把本金后置，用未來(lái)的通脹和資產(chǎn)增值來(lái)減少實(shí)際的本金支出，將資金利用率發(fā)揮到極致；

同時(shí)還能減少月供壓，盡可能維持自己和家人的生活水平，讓未來(lái)20年的生活可以過(guò)得相對(duì)滋潤(rùn)。

講到這里，我不得不給大家灌兩口雞湯。

人一輩子最重要的是什么？

不是錢(qián)，而是時(shí)間。

是你用怎樣的方式，怎樣的狀態(tài)，怎樣的心情過(guò)完你這一輩子的時(shí)間。

對(duì)于很多家庭而言，如果可以把月供減少一半，那么未來(lái)10年20年的生活水平可以說(shuō)是天差地別。

比如一個(gè)稅后月入12K的家庭，在重慶的工薪階層中算是比較普遍吧。

如果在北區(qū)買(mǎi)套總價(jià)200萬(wàn)的4房，首付1.5成，按揭8.5成，那月供就得7500左右。

這時(shí)，可以支配的錢(qián)只剩4500。

這點(diǎn)錢(qián)別說(shuō)存錢(qián)了，連車(chē)都養(yǎng)不起。孩子想去吃個(gè)肯德基，自己想點(diǎn)杯奶茶可能都會(huì)糾結(jié)半天。

但如果可以把月供可以降到3000多，可以支配的錢(qián)就會(huì)有8000多，幾乎翻倍。

不但養(yǎng)得起車(chē)，時(shí)不時(shí)帶孩子在外面吃頓好的也不會(huì)有什么心理障礙，甚至還能存下點(diǎn)錢(qián)。

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在未來(lái)20年，你愿意過(guò)哪種生活？

而你的人生又能有幾個(gè)20年？

為了省下20年后的那點(diǎn)利息而犧牲掉本該屬于你和家人未來(lái)20年的更好的生活，是否值得？

這才是你該算的一筆賬。