成都樓市：剛需套二的迷人之處...

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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段老師，我最近在看二手房，打算是買個套二戶型就可以了，本身就是夫妻兩個人自住，父母在建設路有自己的老房子，不會和我們一起住，未來有孩子了，我覺得套二也是夠用的吧？現在年輕人壓力大，預算也不高，想買套二，但是身邊同事都反對，說我再怎么要買個套三，你覺得套二有可取之處嗎？

房段子解答

套二當然也有可取之處。

有些人還專門盯著套二買，就是因為它剛剛好。

對單身獨居，或者年輕小兩口來說，套二剛剛好，面積小總價低，麻雀雖小五臟俱全，低門檻買全功能，何樂不為？

對租客來說，套二小巧靈活，不論是單身，還是夫妻甚至帶娃，都比套三更好尋找租客，不說租金更高，往往租售比是更高的。

對已婚帶娃的三口之家，套二雖然不大，但也足夠溫馨，關鍵是沒有第三方插足，比如雙方父母的合住（住不下），年輕人和老人的邊界感更強，也少了很多婆媳矛盾。（昨晚聊天粉絲就是這種情況，原來合住套三，現在想辦法搬出來，且只買套二）。

對老兩口而言，用套二來養老也是合適的，生活沒人打擾，還有客房備用，滿足經濟實用性。

存在的就是合理的，成都人別被“電梯套三起步”的說法給整焦慮了。像近年次新房的話，SM錦悅、遠洋萬和公館、金沙宸宇公館、南山御峯、大源歡樂頌、嘉悅匯都有套二供應。另外多說一句，拿貝殼鏈家的歷史成交數據來說，套三累計成交了12.6萬套，套二則是11.2萬套。

粉絲提問

我購房訴求是： 目前想要三室一廳的 （不限新房二手） ，預算150萬左右，目前想著買萬安（在這邊工作），天府新區或者中和都可以，偏向自住和讀書，小孩子26年讀小學，能保值就很好了，之前在郫縣那邊買遭了一套，都是血淚經驗。對了，海倫堡我看了一套房，你覺得咋樣？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實你的情況也很清楚，一是之前的經驗案例，二是目前的穩重買法。

從以前郫縣那邊的經驗來說，我們買房也不能一味尋求便宜，當然真正能撿漏的當然更好，但是正常的便宜價，往往要注意它為什么就那么便宜？這么多年房價的演變說明，便宜的不一定是撿漏，貴的也不一定就是站崗，真正能評判價值的，不是產品，也不是價格，而是地段。

所以回到我們這次買法來說，從萬安的工作角度來說，我認為上班方便，便宜大戶型是其次，關鍵要更看重流通性的話，還得跳出這個小圈子再看。

比如我前面說過的，海倫堡這邊，我始終覺得大的趨勢人口密度可能不會很好，就是在小范圍內的一個場鎮既視感，你做生意可能是有人口支撐的，但是放在樓市價值上，就不能局限在這種場鎮的小范圍內，要看得更開闊一些。當然，它1.17萬的價格（假設真的買得到的話），我覺得未來也不會虧，算是比較偏向長期自住+保值（而非增值性流通性）的買法，但有個重要前提是開發商不爛尾不跑路的話。

具體看海倫堡這個報價，128平，總價150萬（真假自辨），128戶型得房率81%，和當前市面上動輒100%的，很難競爭哈，但是反過來可以說是和二手房一樣的產品體系。

而且這個戶型也是2T4戶的高層建筑，所以我們盡可能當做是二手房來對待。當然，它做成了套四雙衛，功能性比較強，但是次臥就很小了，比較蝸居，套內大概是103平的樣子，帶精裝，但是需要自己軟裝（1k/p），如果是低樓層這類瑕疵房，還要按照80-90%的價值折價，從地段價值來看，相比成熟區還要打折扣。所以按照1.17萬的單價算起，我覺得最終的實際價格，也要1萬好幾，甚至接近于2萬的成本了（和更核心的區域，更優質的樓盤對比）。

如果是純粹圖自住上班，圖大戶型，圖前期低門檻（150萬買得到，但后期有契稅、裝修費），那么也可以買下來。否則的話，我還是更建議看看其他更具有地段價值的二手房買法。

具體來說，如果是我的話，會怎么買？我會往主城方向走，比如中和、新川方向，融入高新大環境下，未來的價值、教育是更有托底保證的，新房預算超標就算了，二手房是很好買的。

近一些的可以看新川B的金地天府城，目前90-99平左右的套三單衛雙衛，可以說隨便買，精裝單價1.5萬左右是可以拿下的，不僅地鐵、人氣、教育都好，關鍵是流通性也強，不過問題是梯戶比有點高，而且是超高層，看你抗拒不。

繼續往北走就看新川A的中鐵城錦南匯、藍光金悅派。中鐵城錦南匯也可以買90平左右的套三雙衛，對你們三四口人的角度來說也足夠了哈，總價基本上一百三四可以拿下，對預算還略有余地，也是超高層，不過梯戶比小一些，周邊人口也不少，但相對安靜不吵一點，沒有金地那邊那么擁擠。

然后藍光金悅派地段其實不錯，挨著陸肖TOD，未來爆發力更強，但是樓盤也更剛需，當前最適合的就是78平套三單衛，總價也是差不多130萬拿下，到時候可以對比著一起去看。

其他的往中和里面走，次新的新景鼎南川宇也可以，和藍光差不多的戶型和價格，但是身處中和，未來上限和流通性，感覺不如新川的幾個盤。我個人比較推薦看看中鐵城錦南匯的套三雙衛，周邊界面好，商業不錯，挨著學校近（可以讀蒙新小學），而且6號線南下萬安上班也很近是不錯的買房。

至于說要買大戶型的話，要么老，要么就是地段次之，如果非要二選一，我建議看地段次之的，比如萬安地鐵口這邊的三利麓山城春風里系列，基本上108平的大套三雙衛，在預算范圍內輕松拿下，依托蹭新川概念，未來發展還是比較不錯的，至少流通性，自住體驗會更好一點。旁邊的心怡中絲園103戶型也可以同步考慮哈。

總的來說，這次買房，建議先把地段優先順序考慮清楚，然后在地段價值得到肯定的基礎上，我們再去看對應板塊內的次新樓盤，是否看得上小區戶型，如果看得上，最終我們才是去看優質房源+談價格，順序不要弄反了哈。

粉絲提問

段哥，我前面問過你的，所以情況你知道的哈。我溫江的房子6月賣掉了，80多萬哈哈。現在住宅金牛曦城附近看房子，主要是孩子以后在這邊讀書，曦城太小了，父母住兼顧學區和帶孩子。另外我想買一個小區，沙灣現代城覺得不錯，有套131萬的4樓80平左右的套二，我們預算就是120內拿下，現在業主愿意127賣，不知道這個價格合適不。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先恭喜賣掉了溫江房子哈，賣的價格還可以的。現在曦城留著自住，打算看沙灣的現代城？127萬買4樓的80平套二？

你說不著急買房，因為孩子明年9月讀書，其實你們已經考慮好了留下來曦城不賣的話，那么就已經是正讀石筍街的學區房了，所以另外買一套的學區溢價、學區緊迫性就不強。（你要給房東強調，不要學區溢價）。

當然，現代城不算是學區房，只能說距離石筍街、曦城也還不遠。主要是你們把預算鎖定在120萬左右的話，也沒什么非常好的買法。

回過頭來看現代城，你喊價120萬也不低啊，9月初剛成交了兩套同戶型，大概是116-122.8萬之間，所以按照行情來說，比對你看的這套房源的綜合品質（樓層，視野，裝修）等角度，我認為120萬是合理的價格，房東根本不虧。

現在127萬的話，我覺得有點高，這種地段和房齡的產品，可能最終穩定在1.5左右，現在樓市政策是比較好，但是也加速了資產往更改善更新的樓盤匯聚，而非一起把這類房齡大的產品也帶得起飛，半個月前還看衰，不可能半個月就就馬上觸底反彈了。

我覺得這類房子，從務實單價角度推測行情演變，真正觸底估計要到12、1月，大概的成交總價會在110-120萬左右，所以我建議不要溢價上車，而是穩著慢慢談。

至于其他的話，周邊類似的還多，但是也要下沉到具體的樓盤去感受喜好，中介應該會帶你多看看的（注意通勤距離），比如人北的龍門鎮；花牌坊的新熙門等，也都可以看看（但肯定都有各自的缺點）。