新世界發展，連利息都要緩一緩了

文/十一弟
新世界發展的總裁位置，是一塊燙手山芋，換誰上來坐，都很煎熬。
去年，鄭裕彤家族第三代接班人、抖音上的托杯天王——鄭志剛，被換下來了。
這位身家千億的豪門太子爺，在新世界發展一把手的位置上，干了七年之久。
這幾年，新世界發展身陷債務泥潭，難以自拔。
把鄭志剛換掉，原以為是怒其不爭，讓他靠邊站，遭到了家族棄用。
殊不知，倒也是一種解脫——
從這個背負著龐大債務的爛攤子中抽身，可以一門心思地拍視頻、玩流量、當網紅了。
當時，新世界發展選定接手鄭志剛的，是職業經理人馬紹祥，他原先是上市公司的首席營運總監。
不過，馬紹祥走馬上任新總裁僅兩個月，就辭職不干了。
新世界發展又提拔了另一位女性職業經理人上位——
黃少媚。
她在全面執掌上市公司之前，主要負責新世界發展在中國內地的開發業務，一直擔任新世界中國地產的一把手。
新世界發展的總裁，走馬燈式地輪換更替，但解決不了它面臨的致命問題——
背負的債務規模居高不下，手里的現金流捉襟見肘。
這家香港老牌地產商，受困于沉重的債務負擔，壓得喘不過氣來。
它手上的一把好牌，被自己打得稀爛，硬是混成了內地房企的樣子。
今年，新世界發展的債務問題，依然非常嚴峻。
在新世界發展名下，有4筆永續債，最初發行規模34億美元。
這4筆永續債，按照協議約定，每年需要向債權人支付兩次利息。
今年六月份，新世界發展就要進行一輪利息償付了。
結果，上市公司突然決定——
這次永續債利息先欠著不還了，緩一緩，遞延到下一次再說。
永續債不同于一般的債券融資，債權人允許其遞延付息，不受次數限制，也不會造成剛性債務違約。
但是，遞延付息要符合一定條件，并且會產生相應的懲罰性條款。
比如，利息遞延以后，將會根據永續債利率重復計息。
本質上，就是利滾利——
遞延支付的利息，其實又滾大了本金，債務規模越拖越大。
十一弟查了下，今年六月份，這4筆永續債需要支付的利息，大概7700萬美元。
折算下來，相當于6億港元。
年初，新世界發展名下背負的有息債務規模將近1465億港元。
據說，它手上還有219億港元現金。
現在，連6億港元的永續債利息，新世界發展都要先欠著不給了。
可見它的現金流狀況，有多么緊張了。
上市公司突然決定遞延付息以后，在二級市場上，股價立馬遭遇殺跌——
昨天，新世界發展早盤跌超10%，最后收盤跌逾6%。
目前，新世界發展的市值，徘徊在120億港元上下。
永續債，是新世界發展在幾年前加杠桿的一項重要融資工具。
十一弟查了下，這4筆永續債，發行于2020年到2022年之間，剛好是在內地樓市最后的狂歡。
發行永續債時，不會設定固定的到期日，因此它有權益屬性。
在財務報表上，永續債不是計入負債科目，而是權益科目——
它不僅為企業加杠桿融資，還能幫上市公司調節財務報表，尤其是攤薄負債率。
永續債像是一杯毒酒，越饑渴越要喝，越喝就會越致命——
盡管沒有設定固定到期日，但迫使企業提前還款的，是存續期內的利率跳點。
隨著存續期拉長，永續債利率會大幅上漲，直至利率攀高到企業無法承受的地步，被迫提前償還本金。
長期靠永續債續命的開發商，無疑就是飲鴆止渴。
新世界發展名下有一筆永續債，2022年發行，最初本金5億美元，還剩下3.45億美元本金待還。
這筆永續債的初始利率，定在了6.15%。
就在最近，發行三年期滿后，新世界發展有權選擇提前贖回。
由于手頭上資金緊張，它最終沒有行使贖回選擇權。
結果，這筆永續債的利率，從年息6.15%，大幅遞增跳點到了10.2%。
這意味著，在接下來的存續期內，新世界發展每年需要多支付1.1億港元的利息。
而現在，連這些永續債利息，它都要選擇遞延支付了。
利滾利，新世界發展的永續債，就像滾雪球一樣，越滾越大。
根據上市公司最新的財務數據，它背負的有息債務規模是1465億港元，凈負債率將近58%。
但這其中，并不包含永續債。
如果把總規模高達354億港元的永續債，從權益科目調回負債科目下，新世界發展的有息債務規模，超過1819億港元。
上市公司的凈負債率，實際上在88%以上，遠高于財務報表上不到58%的水平。
高達354億港元的永續債，還吞噬掉了新世界發展的一大塊利潤。
去年下半年，新世界發展向債權人支付的永續債利息，超過9億港元。
香港的四大豪門望族——郭得勝、李兆基、李嘉誠、鄭裕彤，他們都是靠房地產發家，賺到了億萬財富。
這四大家族，各自創辦并擁有一家房地產旗艦企業——
郭得勝家族的新鴻基地產，李兆基家族的恒基地產，李嘉誠家族的長實集團，鄭裕彤家族的新世界發展。
時過境遷，新世界發展的發展模式與杠桿水平，與其他三大豪門地產商背道而馳、相去甚遠。
到去年，新鴻基地產的凈負債率不到18%，恒基地產大約21%，長實集團更是維持在4%的低杠桿水平。
前些年，新世界發展通過加杠桿，大舉押注內地樓市。
現在，上市公司相當一部分現金流，仍然依靠內地開發項目的銷售回款。
由于內地樓市步入下行周期，新世界發展的債務敞口和杠桿風險，集中爆發。
有人說，新世界發展大舉押注內地樓市，結果賭輸了，搞得危機四伏。
可是，其他三大豪門地產商，在內地也有不少開發項目，卻賺得盆滿缽滿。
跟內地房企一樣，新世界發展賭輸的從來不是市場，而是它的高杠桿模式。
在這種開發模式下，樓市只能上，不能下；房價只能漲，不能跌。
高杠桿房企，根本承受不住市場下行的沖擊，崩盤是遲早的事，終將會遭到反噬。
其他三大豪門地產商，在開發業務之外，還有坐地收租的商業物業、多元化的消費和基建業務充當基本盤，擁有穩定的現金流。
在內地的一些開發項目，只不過是它們攫取更多利潤的添頭——
低買高賣、囤地開發。
樓市上行，就給上市公司的盈利錦上添花；
樓市低迷，立馬降價甩貨，不至于賠本虧損，更不會傷筋動骨。
而新世界發展，當年鄭裕彤、鄭家純父子掌舵時，組織過一個牌局——
大D會。
鄭氏父子竟敢把恒大的許家印拉上牌桌，圍坐在一起鋤大D、斗地主。
這個香港豪門家族的激進大膽，可見一斑。
從那時候開始，新世界發展現在所面臨的困局，已經種下了因果。
如今的新世界發展，祖上積德，鄭家純、鄭志剛父子，其實是在吃老本。
多虧了鄭裕彤早年打下了雄厚江山，才經得起這樣折騰，還沒有倒下。
這兩年，背靠母公司周大福企業，向新世界發展輸送了兩百多億資金，強行續命。
若非如此，這樣沉重的債務壓力，新世界發展早就跟許多內地房企一樣，躺倒好幾輪了。
現在，鄭裕彤家族挑選了新世界發展在內地負責開發業務的職業經理人——黃少媚，讓她上位掌舵。
這真是成也蕭何、敗也蕭何——
新世界發展對內地樓市依賴成癮，看來是戒不掉了。