廣州樓市的一些推測

我是紫沐，這是我第449篇日記。

這周樓市動靜不小，簡單聊聊。

住宅新規(guī)

網(wǎng)傳最新的住宅新規(guī)，會嚴(yán)查偷面積和高得房率。

用大白話總結(jié)，有幾個(gè)重點(diǎn)：

1.禁止飄窗偷面積，窄飄窗和零飄窗項(xiàng)目可能會絕版，空中露臺也要禁了。

2.建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱全部計(jì)容，不能再做“贈送面積”。

3.40米以上樓層，差不多13層以上，不能花池改陽臺/室內(nèi)空間。

相當(dāng)于，目前偷面積最常見的飄窗、花池、結(jié)構(gòu)柱，全部上了ban位。

后續(xù)新房得房率，很可能跌回100%出頭。

但這未必是壞事。

因?yàn)樽钚乱慌a(chǎn)品，已經(jīng)有點(diǎn)失控了。

80cm飄窗全砸，疊加20-30%陽臺+10%空中露臺+花池。

有些樓盤官宣得房率，已經(jīng)去到143%。

別說碾壓23年以前的所有二手房，就是23-25年的新規(guī)房，都被摁著打。

這時(shí)候開發(fā)商還玩價(jià)格戰(zhàn)，產(chǎn)品升級的同時(shí)加量不加價(jià)。

二手業(yè)主不大刀割肉，根本無人問津。

而二手房價(jià)崩盤，除了讓市場信心更萎靡，也會轉(zhuǎn)過頭拉低新房和土拍的定價(jià)，形成惡性循環(huán)。

所以住宅新規(guī)要是執(zhí)行到位，對市場其實(shí)算利好。

表面看，得房率低了，性價(jià)比低了。

但實(shí)際上，能解決新規(guī)尺度太大導(dǎo)致的負(fù)面影響，也能穩(wěn)定信心。

業(yè)主、買家、開發(fā)商，不用再擔(dān)心背刺，不用再被迫觀望。

不過還有一個(gè)問題，很大的問題。

就是這網(wǎng)傳的住宅新規(guī)，能不能被執(zhí)行到位？

或者說，能不能被長期、穩(wěn)定地執(zhí)行？

畢竟廣州收緊住宅新規(guī)，不是第一次。

去年底，就收緊過陽臺率和花池，也一度讓大家以為內(nèi)卷會摁下暫停鍵。

結(jié)果堅(jiān)持沒3個(gè)月，又重新放開了。

這對廣州的公信力，其實(shí)影響很大。

以前，說琶洲不賣地，天悅和琶洲南TOD的房價(jià)，馬上硬邦邦。

現(xiàn)在，再說哪里哪里不賣地，大家會覺得是不是造勢，不敢當(dāng)真了。

久而久之，就成了“狼來了”。

所以一次次透支信用，就是飲鴆止渴，遲早會虧波大的。

當(dāng)然，這次住宅新規(guī)，我覺得大概率會執(zhí)行到位。

不是操盤手良心發(fā)現(xiàn)，也不是廣州不缺錢了，單純是風(fēng)險(xiǎn)問題。

廣州后續(xù)土拍和舊改，體量都很大。

要是繼續(xù)放開新規(guī)，或者維持目前的大尺度標(biāo)準(zhǔn)。

那每拍/改一塊地，市場就要被砸一次。

在首付比例降到15%之后，房價(jià)下跌的安全墊，其實(shí)不多了。

再多跌幾次，有可能引發(fā)系統(tǒng)性的的金融風(fēng)險(xiǎn)。

而這，才是廣州選擇停下來的真正理由。

雖然出發(fā)點(diǎn)很功利，但結(jié)果算是好的。

至少很多人，能短暫地喘口氣了。

馬場動態(tài)

珠城最后一塊靚地馬場，也有新動態(tài)。

地塊中軸，是大面積公園綠地；

地塊西側(cè)，主要做商業(yè)+商辦；

地塊東側(cè)，主要做住宅+學(xué)校；

目前還未明確是一次性出讓還是分開出讓。

一次性出讓，開發(fā)起來更流暢，地塊上限更高，但很卡開發(fā)商資金實(shí)力。

分開出讓，能讓地塊被快速拿下，但開發(fā)過程容易割裂，拉低價(jià)值天花板。

加上SKP的引進(jìn)還在談，所以地塊掛牌沒這么快，得去到三季度。

但拿地的開發(fā)商，多少有點(diǎn)眉目了，很可能是保利或者越秀。

很多人期待的香港置地，已基本確定不參與馬場項(xiàng)目。

所以綜合看下來，有驚喜有失望。

好的一面，是馬場沒有被再次擱置。

后續(xù)商業(yè)和公園綠化建好，對珠城東區(qū)是很好的補(bǔ)強(qiáng)。

而馬場成熟，也能強(qiáng)化珠城和金融城的關(guān)聯(lián)。

不像現(xiàn)在，從珠江公園往東，脫歐入非的感覺太明顯。

所以馬場什么時(shí)候搞定，珠金琶這個(gè)概念，才有真正的價(jià)值。

當(dāng)然，這波新動態(tài)，也透露了很多不如人意的地方。

比如開發(fā)商。

作為珠城最后一塊靚地，馬場任務(wù)很重。

能不能強(qiáng)化珠城的價(jià)值護(hù)城河，讓珠城再輝煌10年，就看馬場的兌現(xiàn)水平。

而開發(fā)商實(shí)力，在其中影響很大。

越秀和保利，有沒有操盤頂級規(guī)劃的能力，目前還是存疑的。

另外是住宅位置，有點(diǎn)差強(qiáng)人意。

想做東區(qū)頂豪，必須掌握稀缺環(huán)境資源，要么有江景，要么有園景。

馬場肯定是沒江景的，但馬場西側(cè)，卻有一線園景資源。

那理論上，把住宅放西側(cè)，往西看珠江公園，往東看馬場公園，東西雙園林，景觀是ok的。

加上新產(chǎn)品新規(guī)劃，未必做不了東區(qū)頂豪。

但現(xiàn)在把住宅放東側(cè)，撐死了只有馬場公園的景觀面。

馬場往東，城市界面很一般，視野是低檔創(chuàng)意園和城中村，檔次就會低很多。

所以馬場新動態(tài)，有驚喜也有失望。

往好了看，馬場擱置多年，終于要迎來兌現(xiàn)。

但往壞了想，最終兌現(xiàn)的馬場，好像沒想象的那么頂級。

至于馬場地塊對樓市的影響，以及近期土拍和后續(xù)土拍，對周邊板塊的影響。

先挖個(gè)坑吧，下篇再寫。