貝殼一年拿下六塊地，銷售巨頭搶占開發市場？

文｜鄧浩志

6月5日，北京土拍單日攬金超130億元。其中比較受矚目的是貝好家再次拿地。項目位于昌平北四村，地塊由越秀+北京城建+未來科學城+貝好家聯合體以底價23.95億元摘得，成交樓面價約3萬元/m2。

貝殼自2024年7月開始進軍房地產開發業務，至今還不到一年時間，這已經是它參與的第六個項目了。前五個項目分別位于西安、成都、上海、杭州、長沙。其中西安項目為綠城代建；杭州、長沙、北京項目均為合作項目；其他合作方均為專業的房地產公司。而成都、上海兩個項目則為貝殼自主操盤。貝殼正加速進入房地產開發領域。

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在現代商業史上，不少企業都死于業務多元化。雖然貝殼在房地產銷售領域已經是領軍，甚至是處于壟斷地位的企業，但它的業務優勢主要集中在房地產銷售渠道這個層面。當今，幾乎半數以上的開發商都要靠它賣房子，所以貝殼自己直接下場干房地產，真的能夠成功嗎？

很多和貝殼深入接觸的人都反饋，貝殼內部管理是非?；靵y的。這個賽道專業化程度高，從業人員素質參差不齊。從業務分類上看，貝殼對房地產開發更是100%的外行。光懂銷售，有客戶資源，但如果做不出好產品，提供不了好服務，缺乏對政府流程的熟悉，對市場偏好的認知，缺少優質穩定的融資渠道，缺乏開發領域各個細節的經驗，能取得好結果嗎？我想這一定很難。

順帶說一句，畢竟對房地產開發經驗不足，不是挖幾個中海、萬科的高管就能解決的問題。早年，國內中小房企都曾經外聘過知名房企高管，部分甚至是明星高管，但卻幾乎無一例外最終都失敗了。原因多種多樣，有老板太主觀，有企業文化不兼容，有中層基層員工專業化程度低，也有架構歷練不足等等。而過去貝殼的成功是建立在優秀的二手業務模式+壟斷的客戶資源上，而這些優勢，幾乎都不可能平移到房地產開發領域，沒能提供多少有價值的加持。

如果找其他企業合作，各自發揮自身優勢，比如你開發經驗足，我找你代建；我客戶資源多，我來賣房子，還有可能取得不錯的成績。但如果一手包辦，全程自行開發，那要么注定失敗，要么得花較長時間摸索，付出不低的學習成本。