萬科危局：深鐵259億輸血續命，大而不倒的底線在哪里？

曾經的地產一哥萬科，現在像啥？網友笑稱“住進ICU的重癥患者”——全靠大股東深圳地鐵天天“輸血”才吊著命。2026年1月8日郁亮剛到齡退休，把爛攤子甩給深鐵？這259億真能救回萬科？還是深鐵自己也得栽進去？

郁亮2017年接王石掌舵萬科，其實早早就喊過行業風險，但實際操作里的決策反而讓危機更重。現在萬科資金像漏了的水管，常規辦法根本止不住，只能靠深鐵一次次輸血續命。

2025年9月，深鐵剛給萬科放了第九輪借款，額度不超過20.64億——巧了，剛好夠萬科9月要還的20.64億境內債本息。年內累計借了259.41億，這筆錢就像強心針，先把眼前的債賭上再說。

但問題是，萬科的窟窿到底有多大？2025年中期數據擺這兒：有息負債3642.6億，其中一年內要還的就有1533.7億。可萬科賬上的現金才693.48億，缺口超800億！靠自己賺錢填？根本不可能。

看經營端更慘。2025上半年全國新房銷售降了4%和6.2%，萬科呢？開發業務銷售金額691.1億，同比跌了45.7%——是保利、中海、華潤這些同行降幅的三倍多！現在萬科月銷才110多億，還是靠大幅降價換的量，當年的金字招牌現在沒人信了。

賺錢能力也拉胯。房地產開發毛利率才8.7%，比保利的13.85%、華潤的16.8%低一大截。想當年2013年行業最火的時候，萬科毛利率可是32.14%，現在這點利潤連利息都不夠付。

更要命的是，萬科快沒房可賣了！2024年拿地才56億，是2023年463.2億的十分之一。2025年拿地肯定更少，土地儲備斷了，未來幾年銷售只會越來越差，越虧越沒房賣，惡性循環。

深鐵這么一次次輸血，可不是當冤大頭。作為深圳國資，萬科是房企上市第一股，要是不管，行業信心得崩，國資信用也得受損。但深鐵不是白給，每筆借款都有嚴格擔保——萬科得拿優質資產抵質押，抵質押率50%到70%。

比如萬物云的部分股權、杭州萬科置谷項目全部股權、嘉興項目公司股權，還有自持的辦公樓和長租公寓。這些都是萬科手里還能打的資產，就算萬科真不行了，深鐵能先把這些資產拿走，損失能降到最低。

有人擔心深鐵會不會被拖垮？目前看還不會。深鐵的錢不是全靠自有——2024年底深鐵貨幣資金才209億，根本不夠259億的借款。它的錢主要來自銀行授信和深圳國資委支持，2025年3月末授信總額6099.5億，未用的還有4627.07億，這點錢對它來說不算啥。

2025年最后三個月，萬科還有5筆境內債要還，本金總共118億——大概率還是深鐵兜底。現在萬科和深鐵的策略就是“拖”，等地產市場回暖、銷售好點、存貨能漲價。

但“拖”有個底線：萬科的優質資產什么時候抵押完？要是沒資產抵了，深鐵、國資、銀行還會救嗎？這是懸在市場頭上的大問號。

順便說句，深圳國資不是第一次碰這事兒。深圳人才安居是恒大第二大股東，恒大退市后虧慘了；深圳特區建發投的華南城，現在都清盤了。國資救場，本質上是用深圳人的利益擔風險啊。

萬科的命早就不是自己的了，是觀察國資監管和行業轉型的窗口。“大而不倒”到底能不能成？這場救援最后會怎么選？沒人知道答案。

參考資料：中國證券報《萬科獲深鐵第九輪輸血 年內累計超259億》；經濟觀察報《萬科危局：深鐵輸血背后的國資邏輯》