房?jī)r(jià)泡沫已擠完，物業(yè)費(fèi)的泡沫怎么辦？

各位業(yè)主朋友，你們家的物業(yè)費(fèi)降了嗎？

去年以來(lái)，各地陸續(xù)傳出有些城市的小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)降了。

對(duì)廣大業(yè)主居民來(lái)說，這是個(gè)好消息。

物業(yè)費(fèi)該不該降？應(yīng)該降多少？

這一話題涉及千家萬(wàn)戶，是關(guān)乎民生的重要命題。

咱們先來(lái)看一下目前物業(yè)費(fèi)下調(diào)的基本狀況。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管的報(bào)告顯示，2024 年，重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在 20% 到 35% 之間。

中指院的數(shù)據(jù)表明，2024 年以來(lái)，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在部分二線、三線城市，包括重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等等，降幅集中在 10% 到 40%。

當(dāng)然，目前全國(guó)的小區(qū)數(shù)量眾多，降低物業(yè)費(fèi)的只是少數(shù)，還有很多業(yè)主沒有享受到物業(yè)費(fèi)下調(diào)帶來(lái)的福利。

物業(yè)費(fèi)急需擠泡沫

首先，我們聊一下物業(yè)費(fèi)該不該調(diào)整。

答案非常明確，必須要下調(diào)物業(yè)費(fèi)！

因?yàn)楫?dāng)前全國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)費(fèi)存在一定的泡沫。

有些朋友會(huì)說，老楊，你很不專業(yè)，物業(yè)費(fèi)屬于消費(fèi)品價(jià)格范疇，一般很少會(huì)出現(xiàn)泡沫。你說房?jī)r(jià)有泡沫，我們可以理解，因?yàn)榉績(jī)r(jià)屬于資產(chǎn)品領(lǐng)域。

但我想告訴各位的是，在 2021 年之前的那幾年，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度較快，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了泡沫。

與房?jī)r(jià)快速上漲相伴的是，很多小區(qū)，尤其是新建小區(qū)的物業(yè)費(fèi)也跟著房?jī)r(jià)大漲。

但問題的關(guān)鍵在于，2021 年下半年以來(lái)，全國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)跌了 30%、40%，甚至是 50% 了，而很多小區(qū)的物業(yè)價(jià)格依然停留在房?jī)r(jià)泡沫高峰時(shí)期的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，你說合理嗎？

而且過去幾年，房租價(jià)格也隨著房?jī)r(jià)下跌而下跌。

房子作為資產(chǎn)品，咱們就從資產(chǎn)品的屬性來(lái)看，業(yè)主不管是自住客還是投資客，他所持有的房子的資產(chǎn)品價(jià)格，包括租金都在跌跌不休。

在這種背景之下，物業(yè)公司想收高額的物業(yè)費(fèi)，合理嗎？

另外，咱們拋開房子是資產(chǎn)品的角度來(lái)說，居民家庭交物業(yè)費(fèi)，要跟收入相匹配。

近幾年很多人的工資不漲，家庭財(cái)富縮水，在這種情況下，很多業(yè)主居民沒有能力去承擔(dān)高昂的物業(yè)費(fèi)。

所以說，當(dāng)前及過去幾年很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)價(jià)格是偏高的。

物業(yè)費(fèi)，偏高多少呢？

我們可以通過幾個(gè)城市的案例來(lái)感受一下。深圳前海是深圳的核心區(qū)板塊，有小區(qū)將物業(yè)費(fèi)從每個(gè)月每平方米 9.9 元降到 6.9 元，降幅是 30%。在深圳的核心區(qū)，物業(yè)費(fèi) 10 元及 10 元以上很正常。

再看上海的案例，一個(gè)新房項(xiàng)目交房時(shí)，說要將物業(yè)費(fèi)從原價(jià) 13.6 元下調(diào)到 10.5 元。

上海市的豪宅價(jià)格確實(shí)很貴，但物業(yè)費(fèi)居然是 13.6 元，我覺得真的是太貴了。即便降了 30%，降到 10.05 元，還是有點(diǎn)貴。

南昌是中部地區(qū)的普通二線城市，它的小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的每平米 2.8 元降到 2 元。

要知道，作為中部地區(qū)的普通二線城市，能收到 2.8 元甚至部分小區(qū)超過 3 元，對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胨絹?lái)說肯定是偏貴的。

杭州的某個(gè)小區(qū)，叫花語(yǔ)馨苑，一看這個(gè)小區(qū)的名字，就感覺像是拆遷安置房，有點(diǎn)像保障房性質(zhì)的房子。

這種不是市場(chǎng)化、商品化的房子，小區(qū)居然物業(yè)費(fèi)也高達(dá) 1.8 元。

老楊肯定不算窮人，但以老楊的體感，一線城市的有些新房項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)超過 10 元，二線城市超過 3 元，三線城市超過 2 元，我感覺是貴了。

不知道各位老鐵們你們?cè)趺锤惺埽銈兯诔鞘谢蛘吣阈^(qū)的物業(yè)價(jià)格如何呢？

目前全國(guó)大部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還停留在房?jī)r(jià)泡沫時(shí)期，這肯定是不合理的。

但是你要想讓物業(yè)公司下調(diào)價(jià)格，那是非常困難的。

因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司來(lái)說，這相當(dāng)于虎口奪食。

斗爭(zhēng)很復(fù)雜、很嚴(yán)峻，也具有長(zhǎng)期性。

各位，買新房的時(shí)候，包括你去買二手房的時(shí)候，物業(yè)價(jià)格就確定了。

如果你買房子之后好幾年，物業(yè)公司都沒有發(fā)生變化，那你想讓物業(yè)公司降物業(yè)費(fèi)非常難。

很多業(yè)主也知道，目前很多小區(qū)經(jīng)常換物業(yè)公司，通過公開的競(jìng)標(biāo)來(lái)?yè)Q物業(yè)公司。

在競(jìng)標(biāo)過程中，有些公司會(huì)報(bào)低物業(yè)費(fèi)價(jià)格，這種情況下對(duì)業(yè)主是有利的。

假如物業(yè)公司長(zhǎng)期不換，而物業(yè)公司又堅(jiān)持收原定價(jià)格，那少數(shù)的業(yè)主就不樂意了，就會(huì)出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，甚至很多物業(yè)公司通過訴訟打官司，要求業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。

很多情況下，業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面公說公有理、婆說婆有理，利益矛盾很難解決。

地方部門應(yīng)積極有為

在這種情況下，我個(gè)人建議，需要地方的相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)性的引導(dǎo)性政策，來(lái)規(guī)范物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

這里只能說是引導(dǎo)和規(guī)范，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)行為，是市場(chǎng)定價(jià)。

但咱們畢竟要考慮到現(xiàn)實(shí)，全國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)費(fèi)還沒有完成從高房?jī)r(jià)時(shí)代到房?jī)r(jià)大跌之后狀態(tài)的過渡，這種情況下就會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。

一旦出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，就需要相關(guān)部門介入，通過有形之手來(lái)引導(dǎo)規(guī)范物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)。

另外，對(duì)于空置房，也就是較長(zhǎng)時(shí)間沒有人居住的房子，如何收取物業(yè)費(fèi)，也是需要有新的政策進(jìn)行引導(dǎo)。

比如近段時(shí)間，有些地方政府正在進(jìn)行試點(diǎn)嘗試。鎮(zhèn)江市規(guī)定，從 2025 年 2 月份開始，市區(qū)住宅連續(xù)空置六個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)最多繳納 70%；青島市規(guī)定，住宅連續(xù)空置六個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)可以按照前期的標(biāo)準(zhǔn)繳納 60%；長(zhǎng)沙也有類似的一些規(guī)定。

各位業(yè)主朋友們，如果你覺得你小區(qū)的物業(yè)費(fèi)依然比較貴，依然停留在 2021 年之前的水平，建議你可以跟本小區(qū)的其他業(yè)主一起，以業(yè)委會(huì)的名義，要求物業(yè)公司降低物業(yè)費(fèi)，維護(hù)自己的合理權(quán)益。