榮萬家替地產(chǎn)爸爸“負(fù)重”

文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

12,689個停車位，5,479套儲藏間（總建筑面積合共約3.62萬平方米），112套住宅、公寓及商業(yè)單位（總建筑面積合共約2.59萬平方米）。

今年“618”年中購物節(jié)狂歡的最后時間點，榮萬家（02146.HK）以約10.70億元的總代價，“買下”了控股股東榮盛發(fā)展（002146.SZ）的一個資產(chǎn)包。

毫無意外，這又是一筆“以資抵債”交易。

對關(guān)聯(lián)方高度依賴，截至2024年12月31日，榮萬家物業(yè)在管面積中仍有93.4%來自榮盛集團(tuán)，對應(yīng)面積約8342.9萬平方米。同時，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入13.93億元，占總收入的96.9%；而由榮盛集團(tuán)開發(fā)商的物業(yè)貢獻(xiàn)的約13.65億元，占比97.9%。

業(yè)務(wù)和收入依賴程度高的另一面，是占比龐大的關(guān)聯(lián)應(yīng)收款，而房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，物業(yè)回款愈發(fā)艱難。

財報顯示，2022年-2024年，榮萬家對貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備金額分別為1.41億元、1.58億元及1.31億元。截至2024年12月31日，其的貿(mào)易應(yīng)收款項及預(yù)付款項28.05億元。

2023年11月，榮萬家與榮盛發(fā)展訂立債務(wù)抵償框架協(xié)議，收購榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，將按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項。

去年1月，雙方正式簽訂債務(wù)抵償框架協(xié)議，涉及有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議、總小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)協(xié)議項下所提供服務(wù)的應(yīng)收款項合共約12.64億元，已到期且截至債務(wù)抵償框架協(xié)議日期仍未償還。

截至2025年6月18日，榮萬家根據(jù)債務(wù)抵償框架協(xié)議結(jié)清應(yīng)收款項約2.88億元。而截至2024年12月31日，上述服務(wù)協(xié)議項下的應(yīng)收款余額約為12.52億元。

此番抵債資產(chǎn)包，停車位中近一半集中在河北、遼寧及山東，儲藏間則大部分位于安徽境內(nèi)，有5051套，涉及住宅、寫字樓及商鋪則分布在河南、遼寧、重慶等10個省/市。

采用市場法評估，經(jīng)由獨(dú)立估值師估值，上述清償資產(chǎn)評估值約10.76億元。換而言之，榮萬家?guī)缀跏窃瓋r“購買”了。

債務(wù)重壓下榮盛發(fā)展自顧不暇，接受清償物業(yè)資產(chǎn)包抵銷部分應(yīng)收款，對榮萬家而言的確好過了計提成為壞賬。但這個近11億元的資產(chǎn)包后續(xù)要如何變現(xiàn)，卻是個難題。

事實上，2023年11月，榮萬家已經(jīng)收下過榮盛發(fā)展價值5.68億元的資產(chǎn)包，其中包括分布在全國各地的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為2.63萬平方米）。

根據(jù)當(dāng)時的公告，榮盛發(fā)展對上述清償物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本約為9.18億，而當(dāng)下估值約為5.76億，對比抵債的5.68億元，榮萬家似乎撿到了便宜。

然而，在此番公告中，榮萬家披露，債務(wù)抵償框架協(xié)議生效日期不久后，部分清償物業(yè)便被政府或法院沒收、凍結(jié)。這也是為什么從簽訂抵債協(xié)議至今，榮萬家僅成功結(jié)清應(yīng)收款項約2.88億元的原因。

更需要注意的是，榮萬家對抵償物業(yè)變現(xiàn)也不如意，截至今年6月18日，在差不多一年半時間里，榮萬家僅成功出售價值約922.05萬元的物業(yè)。

資產(chǎn)處置進(jìn)展緩慢，榮萬家存貨負(fù)擔(dān)陡增，截至2024年末，其存貨規(guī)模高達(dá)3.39億元，同比激增516%。而此番交易完成后，榮萬家存貨規(guī)模又將增加約10.7億元。

榮萬家表示，其目前在全國擁有一支超過45人組成的代理團(tuán)隊，涵蓋市場營銷、代理及銷售的全方位服務(wù)。其中半數(shù)僱員擁有超過5年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗。截至2024年12月31日止年度，成功完成超過10,000個停車位的租賃。

相關(guān)公司：榮萬家hk02146