松江房價(jià)天花板，又被捅破了

文/上海進(jìn)深 張林霞

樓市內(nèi)卷愈演愈烈，改善型產(chǎn)品成了購房者追求的主流。

地段得是資源扎堆的核心區(qū)，窗外得有推窗見綠的生態(tài)，容積率1.5以下才舒適，價(jià)格還不能太高。

近三年全上海入市（含）宅地244幅中，容積率1.2以下的僅有18幅，占比約7%，且逐年遞減。（2022年11塊，2023年只剩4塊，2024年全上海僅3塊。）

在形勢如此嚴(yán)峻的背景下，四千年文脈勝地，松江廣富林正對門，驚現(xiàn)容積率僅約1.2墅級(jí)社區(qū)——國貿(mào)海上原墅，二期推售建面約141-150m2四層疊墅，建面約157-201m2聯(lián)排，過會(huì)均價(jià)71209元/㎡，相比首次漲價(jià)6360元/㎡，推售房源86套。

項(xiàng)目首開122套房源累計(jì)認(rèn)購229組，認(rèn)購率188%，強(qiáng)勢觸發(fā)積分。

建面約108㎡3房2廳2衛(wèi)洋房

一梯兩戶設(shè)計(jì)，私密性較好。經(jīng)典飛機(jī)式戶型，三開間朝南，南北直通，通風(fēng)和采光佳。

客廳面寬約3.8米，空間較為開闊，可滿足日常起居與休閑需求。

建面約124㎡4房2廳2衛(wèi)洋房

四葉草戶型，功能分區(qū)明確，四個(gè)臥室分布在四角，減少相互干擾。

三開間朝南，全臥飄窗，采光充足，約5.2米小橫廳設(shè)計(jì)，增加了空間的通透感和利用率。

部分房間面積可能會(huì)因整體戶型面積限制而相對較小，放置大型家具可能會(huì)有些局促，且小橫廳在空間開闊感上可能不如大橫廳戶型。

建面約141㎡上疊

首層高約3.15米，二層約3.05米，空間較為寬敞。

首層約7.2米橫廳，視野開闊，搭配北向儲(chǔ)藏室?guī)ш柵_(tái)（可打通變?yōu)楸狈块g），空間靈活多變。

二層兩個(gè)朝南臥室均與露臺(tái)連通，采光和觀景效果好。

上層戶型可能會(huì)受到頂層漏水、隔熱等問題的潛在影響，且相較于下疊，缺少了直接入戶的庭院，室外活動(dòng)空間相對有限。

建面約150㎡下疊

地下室層高約5.65米，可改造為娛樂室、健身房等，增加了大量的使用空間。

首層約7.2米橫廳連接南向花園，可打造私人花園，享受悠閑的庭院生活。二層部分區(qū)域?yàn)榭蛷d挑空，可改為房間，增加居住空間。

地下室可能存在潮濕、通風(fēng)不佳等問題，需要做好防潮和通風(fēng)措施。此外，下疊受樓上住戶影響，隱私性相對上疊稍差。

建面約155㎡聯(lián)排

整體面寬約7.5米，進(jìn)深約12米，布局較為合理。交付預(yù)留有電梯井，方便上下樓，適合有老人或小孩的家庭。

內(nèi)庭院通頂露天，不計(jì)入建筑面積，可根據(jù)需求改造。附贈(zèng)地下室、花園和南北露臺(tái)，空間贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高。

面寬相對較窄，可能會(huì)影響部分房間的采光效果，尤其是中間區(qū)域。庭院和地下室后期維護(hù)成本較高，需要花費(fèi)一定的時(shí)間和精力。

建面約201㎡聯(lián)排

首層約6.9米大尺度橫廳，搭配U型廚房和南向多功能室，空間開闊，動(dòng)線合理。

二層客廳上方交付為挑空狀態(tài)，可改造為房間，增加使用面積。

三層私享主人臥，配備獨(dú)立衛(wèi)浴和衣帽間，還附贈(zèng)雙露臺(tái)。

整體進(jìn)深約16.15米，相對較大，中間部分空間采光可能不足，需要依賴燈光輔助。

項(xiàng)目容積率僅1.2，是松江新城近十年罕見的純墅區(qū)社區(qū)，包含洋房、疊墅和聯(lián)排三類產(chǎn)品，建筑密度低，綠化和公共空間相對較多，居住舒適度高。

毗鄰廣富林遺址公園，背靠佘山、南望富林湖，擁有不可復(fù)制的生態(tài)資源，業(yè)主可享受清新空氣和優(yōu)美自然景觀。

秉持“新江南學(xué)院派”的建筑理念，融入廣富林文化元素，建筑外立面采用漸暖色石材、銀灰色及香檳色鋁板和涂料的組合，兼具文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代美感。

小區(qū)內(nèi)部配備健身房、游泳池、網(wǎng)球場等休閑健身設(shè)施，還有兒童游樂場所，能滿足業(yè)主日常休閑娛樂和健身鍛煉的需求，同時(shí)設(shè)有寬敞的停車場，解決停車難問題。

廣富林這塊宅地6.3萬/㎡的指導(dǎo)價(jià)，不僅沖破了松江新城待售新盤的價(jià)格頂點(diǎn)，更成了五大新城新房價(jià)格的“頂流標(biāo)桿”。

目前松江新城萬科、龍湖等項(xiàng)目相繼售罄，只有中企持續(xù)銷售。雖然都沒有觸發(fā)積分，不過依仗新城優(yōu)越的商業(yè)、教育、生態(tài)資源，這里也是松江居民置換的主要板塊。

項(xiàng)目宅地雖為板塊內(nèi)當(dāng)前價(jià)格最高，但1.2的容積率是近三年板塊內(nèi)少有的低密屬性，規(guī)劃有洋房、疊加、聯(lián)排（或合院），整盤均價(jià)6.3萬/㎡，其中洋房價(jià)格多低于6萬。對比周邊以往小高層、高層逼近6萬的價(jià)格，這塊地仍具備一定性價(jià)比。

該項(xiàng)目由上海松江交之影置業(yè)有限公司和廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開發(fā)。

上海松江交之影置業(yè)有限公司，成立于2017年，上海松江國有資產(chǎn)投資經(jīng)營管理集團(tuán)成員，注資3億，法定代表人張馬榮。

公司由上海松江交通投資運(yùn)營集團(tuán)有限公司持股100%，上海松江交通投資運(yùn)營集團(tuán)有限公司由上海松江國有資產(chǎn)投資經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司持股100%。

廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司成立于1997年，廈門國貿(mào)控股集團(tuán)成員，注資74.63億元，法定代表人鄭瑋。

公司由廈門國貿(mào)控股集團(tuán)有限公司、廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司分別持股52.2578%、47.7422%。國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)上海公司總經(jīng)理周中慶擔(dān)任項(xiàng)目公司董事長。