陸家嘴金融精英放棄了聯洋嗎？

聯洋被稱為“陸家嘴后花園”，吸引了很多陸家嘴金融精英的入住。

其中仁恒河濱城是“中國基金經理密度最高”的小區。

據說仁恒河濱城住戶有幾百個基金經理，合計管理的資產規模超過10萬億。

近30個國籍的人士入住這個小區，境外人士占比35%，這里儼然成為了一個“小聯合國”！

聯洋是浦東內環標桿板塊，XQ+次新+豪宅+歷史大放水讓仁恒河濱城的房價在2021-2022年漲到了16-18萬元/m2，一度領漲整個浦東。

仁恒河濱城

但現在仁恒河濱城跌到了10-12萬元/m2，同板塊的其它小區都出現了很大的跌幅，漲幅不到3年就被抹平了。

暴跌6萬元/m2的“陸家嘴后花園”聯洋，真的要被拋棄了？為啥跌那么“狠”？

聯洋主要的購買客群是陸家嘴金融精英，金融降薪潮引發了一輪降價拋售潮，成了聯洋失血的“第一刀”。

雪球大V、建平遠航基金經理黃建平在2021年通過法拍以市場9折的價格搶到了聯洋一小區的房子，當時很幸運，以為撿到“寶”了。

沒想到后來聯洋房價狂瀉，他坦言：“想不到我一世英名，居然買房買在最高點”，成了他人生中一筆“失敗”的交易。

在房價高點期間，有很多陸家嘴的金融精英通過加標桿上車，隨著房價調整，不得不面對虧損的事實。

從2022年開始，金融行業迎來“大洗牌”，出現了普遍性的裁員和降薪，波及范圍之廣、影響之深遠，給聯洋市場投下了一層深深的陰影。

事件導火索源自2022年中金某交易員妻子在網上曬出“93年老公月薪8.25萬的收入證明”：

這波“曬薪風暴”直接將券商推上了風口浪尖，從而引發了后續整個金融行業的“全面大整頓”。

陸家嘴、世紀大道聚集了很多券商、銀行和公私募基金的總部。

其中券商首當其沖，IPO收緊導致承銷收入銳減，人均年薪百萬的高光時刻再也回不去了。

2022-2023年券商行業IPO保薦承銷費從288.7億元降至215.06億元，2024年進一步“斷崖式”下降到45億元。

沒錢賺，引發券商大規模裁員，很多精英人士因此丟掉了飯碗。

比如廣發證券2024年減員1063人，中金公司投行團隊從2022年的2410人縮減到了現在的1700人。

能有幸留下來躲過裁員的，也逃不了降薪。

以中金公司的普通員工為例，人均薪酬從2021年的116.42萬元降至2024年的64.26萬元，降幅44.8%。

2024年中信證券管理層薪酬總額降69.61%，中信建投降57.15%，大家的收入都在下滑。

銀行業更是苦不堪言，凈利息差收窄和房地產下行，讓銀行資產端大幅縮水，不良貸款率明顯上升，導致整體業績下滑。

這促使銀行建立績效薪酬延期支付和追索扣回機制，員工要被“反向討薪”：

2023年7月證監會出新規，公募基金股票交易傭金從萬八降至萬四。

公募基金費率改革讓很多基金公司的日子也不好過了。

最近找環線賣房的一位客戶是國博中心某基金量化部總監，降薪后被迫出售聯洋一套房產來換取創業資金，表示壓力很大。

可以說，整個金融行業迎來了一場全面整頓，金融的地位正在發生改變。

過去金融行業在吸納社會財富的道路上超速狂飆，某種程度上阻礙了社會的均衡發展，限速成為了必然的趨勢。

行業整頓后，金融從業人員收入大幅下滑，降低了購買力，進而傳導到房地產市場上。

金融精英曾是聯洋千萬級豪宅的“鐵桿買家”，降薪后拋售房產套現或降級置業成為了無奈的選擇。

聯洋一些中介門店表示，掛牌的房東多是來自金融行業人員，他們賣房心切，一度比較悲觀。

一位基金經理在參加環線的沙龍時表示，以前獎金就能覆蓋月供，現在薪資‘腰斬’，持有多套豪宅已經成了負擔，不得不降級置換。

金融業高杠桿擴張的時代已經落幕，依附其上的高端居住板塊聯洋自然受到了影響，就此倒下了。

一波未平，另一波又起。

浦西新房與浦東洼地的雙重截胡和分流下，聯洋更加失守了，成了失血的“第二刀”。

這幾年浦西的楊浦、虹口、閘北，還有浦東供應了很多新房，讓聯洋“四面楚歌”，客戶被搶走了。

楊浦開發的仁恒海上源、保利天匯、金隅外灘東岸等盤價格在11-11.98萬元/m2，比聯洋的高價二手房便宜很多。

有些項目的客戶畫像顯示，40%的認籌者都在陸家嘴上班。

“開車到陸家嘴比聯洋還快，單價卻低很多，房齡更新，又是煙火氣更濃的浦西內環”，一位從聯洋轉向楊浦的購房者如是說。

虹口在這幾年也入市了不少新房項目，如招商外灘璽、招商虹璽、瑞虹新城十期等，價格在10.5-13.5萬元/m2，也在一定程度上分流了聯洋。

閘北的蘇河灣地段在變好，開發出的一些產品也分流了聯洋。

蘇河灣、北外灘、東外灘跟聯洋相比，地段并不差，新房價格還便宜，有力截胡了聯洋。

聯洋雖處內環，但浦東內環向外突出，導致聯洋去浦西市區甚至陸家嘴的便利性反而不如浦西某些地段。

浦東的濱江豪宅越來越有性價比，且新楊思、北蔡楔形綠地等都在開發性價比更高的新房，都分流了聯洋。

洋涇板塊的浦發壹濱江成交價已降到12萬+元/m2，以“濱江+次新”優勢搶奪了聯洋的高端客群。

新楊思、新北蔡的新房才10萬元/m2，進一步擠壓了聯洋的高價二手房。

聯洋自身的短板在市場競爭中越來越暴露，房齡普遍超20年，商業、教育資源優勢都在下滑。

聯洋的次新房集中開發于20年前，產品開始老化，慢慢加入了“老破大”的行列。

板塊很多小區人車不分流、車位配比不足，與新盤形成了一個代際差。

隨著金色中環的推進，原本浦東內環比較集中的資源都在外擴。

浦東新商業、新學校遍地開花，新的在不斷取代舊的，讓聯洋的優勢有所下滑。

聯洋曾經引以為傲的大拇指廣場、聯洋廣場、丁香商場等日益蕭條，競爭力越來越不行了。

其中大拇指廣場已經淪為了“教培燒烤街”，一副三四線城市商業的破敗感：

大拇指廣場

雖然聯洋的進才實驗學校也很優質，但在浦東已經不再獨占鰲頭了。

張江集團學校、御橋建平地杰、前灘華二等新興XQ已經成了浦東的新一代領頭羊。

作為陸家嘴后花園的聯洋，難道真的要被拋棄了？

其實可以辯證地看，當那些利空出盡后，聯洋的價值正在回歸，開始出現了筑底的信號了。

現在金融業基本企穩，行業薪資都回調到了合理的區間，拋售壓力沒有以前那么大了；

浦西核心地段的低價新房供應結束了，聯洋的價格稀釋得也差不多了，跌到了應有的價值。

現在買入聯洋要安全得多，性價比更高了。

尤其是上海近期拍出了很多地王，未來新房售價將進一步上漲，聯洋的性價比更加凸顯了。

比如華潤越秀的新楊思單價地王，樓面價約7.47萬/㎡，未來新房預期可能要賣12萬+元/㎡；

保利楊浦濱江單價地王，樓面價約9.6萬/㎡，楊浦濱江新房即將列入14萬元/㎡時代；

大華大寧單價地王，樓面價約9.3萬/㎡，未來新房也可能賣到14萬/㎡；

金茂瑞虹新城的單價地王更引人注目，樓面價約11.7萬/㎡，新房未來保守預計15萬元/㎡！

上海搞這么多地王，明顯是在“暴力拉升房價”，等于是給聯洋抬轎子。

在利空出盡和市場漲價預期下，最近聯洋的成交已經回暖了：

仁恒河濱城二期去年底跌到了10萬+元/m2，現在成交站上了12萬元/m2，價格明顯回暖；

華麗家族花園小區最新成交價10.5萬/㎡，比去年低谷高出近萬元。

仁恒河濱城去年、今年成交價對比

雖然經過大跌后的聯洋有些掉檔，從以前的2000萬板塊掉到了現在的1500萬板塊。

但不管在哪個檔次，聯洋都是領軍板塊，具有不可替代的“內生價值”。

聯洋的居民圈層非常好：70%為新上海人，高知高管家庭密集，人文氛圍與中產需求深度契合；

聯洋的資源具有高度確定性：相比新楊思“PPT造城”、新北蔡配套“畫餅”，聯洋商業雖老但齊全，教育進才仍不錯，世紀生態公園24小時開放，都是即享即用，很確定；

聯洋的品質具有很高的韌性，仁恒業主自籌資金翻新公區、改造大堂，物業和會所維護得還是非常好。

仁怛河濱城的會所

正是因為聯洋板塊在浦東的領軍地位，以前賣得很貴。

導致買不起的客戶被迫轉到花木、塘橋等地方。

加之浦東的地段概念不像浦西那么強，聯洋降價突顯出性價比后對周邊板塊產生了很大的虹吸力。

現在1500萬買聯洋三房比2021年省了500萬，性價比變高后反而把去往花木、塘橋的客戶都吸了過來。

聯洋次新房成交量很大，并不是真的被“拋棄”了。

綜合來看，聯洋沒有真的被拋棄，只是換檔重生。

暴跌6萬/㎡是泡沫出清的必然，聯洋的資源密度與圈層基因仍稀缺。

從“金融圖騰”回歸“宜居社區”，我們認為聯洋的價格已經進入了安全區間，并且回暖現象明顯。

聯洋會以“1500萬級性價比之王”的姿態持續虹吸周邊及下游板塊，成交活躍度保持在浦東前列。