剛需不配談地段

前段時間參觀了路易號，那真是人山人海鑼鼓喧天。

現場職業病犯了，順帶調研了周邊幾個小區，看看物業維護情況 。

調研路上就跟同事交流，住在這里幸福嗎？

就那一天的體驗，環二很不幸福。

開車車跟車，路邊臨時停車位都沒有；走路人擠人，星巴克連坐的地方都沒有。

再加上天氣炎熱一身臭汗，一點好心情都沒了。

同事也表示很不理解：“這里除了高樓大廈好像也沒什么特別的”。

“有一家大大的優衣庫，現在隨便一個商場都有；地鐵方便一些，可是我平時開車”。

“為什么有錢人還要往市中心擠”？

因為有錢人關注的東西跟普通人不一樣。

他們想要的人均消費1000的餐廳，還是市區多，這些你看不到。

恒隆廣場甚至太古匯普通人都不愛逛，沒什么可買的，可有錢人需要。

更重要的是，對于有些居民而言，身邊的朋友都住新天地、黃浦濱江這些地方，自己也只能買市中心。

一方面是住得近交流方便，一起聚個餐逛個夜店等等；

一方面是需要這個居住氛圍。

其實你根本沒得選，你想買個300平的大平層，只有黃浦、靜安、徐匯的少數地段提供。

你想安靜一些，跑到嘉定新城發現全是100平的小三房。

不同客群對地段的評價標準完全不同。

在這個角度看，有錢人也很“可憐”。

普通人隨便找個地方住了，南翔、七寶、莘莊、顧村、三林、周浦等等，到哪都找得到自己想要的東西。

唯一分歧比較大的可能就學區，學區普及后各個剛需區域差別越來越小。

有錢人就難了，即使上班在南翔，也發現南翔不適合自己。

朋友圈不在這，日常聚會很麻煩；

喜歡的品牌這里沒門店，日常購物也麻煩；

孩子想讀國際學校，發現最近也得去大虹橋。

盡管市區非常擁擠，他們還是捏著鼻子一起搬到市區。

任何商業形態都需要一定的客群基礎，80年代后人口大流動四川火鍋才開到廣州。

有錢人是稀缺物種，幾百人的工廠有錢人可能就幾個。

他們集中度越高，越容易出現適配的商業形態、居住氛圍。

任何大城市有錢人都是扎堆居住，形成所謂富人區的概念。

上海之前富人區很多，未來會逐漸走向整合，一些邊緣化區域淪為中產。

反過來講，所謂的富人區對普通人意義也不大。

由于歷史原因，上海純粹的富人區不多，大部分都是豪宅、老破小共存。

大家共享一類地段，卻處于不同的時空。

最近很多中介發視頻，說在翠湖天地四期遇到了陸毅。

翠湖天地隔壁一條街就有很多五金商店、拉面之類的，對于陸毅來講，可能這些店根本不存在。

一輩子也不會進去。

那些人均1000的餐廳、熱鬧的夜店對普通人也一樣，好像根本不存在。

普通剛需堅持住在這里的意義是什么？

經過幾十年的快速發展，上海外環內資源上差距越來越小。

最先成熟的七寶，普通居民生活體驗不會明顯低于市區。

比如七寶鎮政府這里，步行可滿足幾乎所有的生活需求。

1公里內有地鐵9號線、10號線，有兩個大商場，有大公園，有肯德基，有水果店，有理發店……

之前七寶的短板是沒有好醫院，現在龍華醫院也在動工了。

可能內環很多地段也沒有這樣全面。

唯一被大家詬病的航道，其實對這邊影響也不大，尤其是再向東到文化公園這里。

七寶這個案例有些極端，其他的外環板塊其實生活便利度也不錯了。

現在上海提出中城地帶，提出進一步舊改，外環內可能迎來二次開發。

進一步夯實資源密度，進一步提升居住品質，外環內實際居住水平越來越拉平。

剛需堅守市區的意義是什么？

市區引以為傲的高端配套你享受不了，卻要承受過度擁擠、房屋質量差、房價過高等代價。

上海市區的擁擠程度，全球前列。

決定生活品質的是公共產品的能級和可達性，這方面差距不大的情況下，人口密度越低越好。

當然市區的優勢還在，引領時尚潮流、到各區距離適中、就業機會更多等等。

這些優勢可以合理計價，但是額外的溢價沒太大意義。

尤其是在基本的居住空間都滿足不了，電梯都享受不到，停車都面臨巨大難題的背景下。

大空間、電梯板樓、有私家車是主流的城市生活方式，在這些滿足之前，時尚潮流之類的溢價顯得很奢侈。

就好像花幾千塊錢買個八手愛馬仕。

哪些區域還有潛力？哪些房子還能保值？

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地段有兩重含義。

第一是代指公共產品的能級和可達性，第二是全體居民主觀共識的公約數。

環二今天想說的是，不要為第二種地段支付太多溢價。

環二之前接觸過一個客戶，必須要買老靜安，希望自己戶口本、身份證上地址是靜安區。

在生活質量存在很大提升空間時，這些東西沒必要追求。

很多客戶可能沒這么極端、明顯，但是對比小區時總是高看黃浦、靜安一眼。

心里默默地加了溢價。

即使在保值維度，這樣判斷房價也容易踩坑。

因為全體居民主觀判斷是會變的，地段認知是會變的。

前幾天發了一個視頻，評論區很熱鬧，大量網友還是以人民廣場為絕對中心看待地段。

人民廣場不是珠穆朗瑪峰，天然就是最高點。

人民廣場是坐標原點，是人類用筆畫的，是城市開發的結果。

上海0坐標選了人民廣場的國際飯店，那是在1950年，是對建國前上海開發情況的蓋棺定論。

建國前市區不大，以南京路為中心非常合理。

建國后上海中心慢慢地移動到徐匯區，zz中心在這里。

尤其是1992年后，上海來了大量外國人、外地人，他們對地段的認知完全不同。

人口結構變了，地段共識肯定要變。

既然是人類用筆畫的，為什么不能再畫一次？

既然是城市開發的結果，城市繼續開發，中心有什么理由不變？

2018年我們對建國后開發成果再次蓋棺定論，明顯跟之前不一樣了。

那為什么還有人以人民廣場為中心？

因為他們出生時那里就是中心，他們讀小學那里是中心，他們高中畢業那里是中心。

成年后認知就很難改變了。

馬斯克說：“如果我們活得太久，我認為這會對社會產生負面影響。許多人會變得不愿改變自己的想法，這將會抑制新思想的產生”。

這些人會繼續堅持“人民廣場就是絕對中心，地段好不好就看離外灘的距離”，會一直把這個觀點帶入墳墓。

持這個觀點的居民越來越少，人口結構又變了，地段共識的公約數就慢慢發生變化。

00后出生時上海的坐標原點已經不是人民廣場，00后成為主流購房者，社會將建立新的共識，對一切地段重新估價。

我們現在擔心的是，00后否定一切價值。

現在BBA已經節節敗退，00后心目中這些豪車就是韭菜。

連80后熱愛的耐克現在都被拋棄了，銷售額大幅下滑。

他們會為了60后的情懷去買單地段溢價？

當然地段有價值，上海這座城市的核心競爭力是市區，代表上海城市文化的還是市區。

如果你預算5000萬，文化沉淀、居住氛圍、自然景觀都是重要因素。

如果你預算300萬，上海的文化傳承可能還不需要你承擔太多責任。