尋找中國資產(chǎn)軸：（四）奇怪的樓市

（接上期《尋找中國資產(chǎn)軸：（三）強者恒強》）

透過上海北外灘的城市更新案例，我們看到了核心城市如何對優(yōu)勢資源整合利用，保持強者恒強的姿態(tài)。

那么，在強者恒強的區(qū)域之外，其他區(qū)域又怎樣利用產(chǎn)業(yè)、人口、政策三個軸的帶動作用，在房地產(chǎn)市場突圍呢？

我們注意到了廣東省陽江市。

這座通常意義的“四線城市”，差不多匯集了我們能夠想象到的各種資源因素。而這座城市2023年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲跡象。其市場各種特征，與當(dāng)下的一線城市很像。

那么，陽江的哪些核心資源在驅(qū)動房地產(chǎn)市場？陽江的房地產(chǎn)走勢又反映出中國房地產(chǎn)市場的哪些趨勢呢？

特別的陽江

陽江市位置示意圖

按照通常的地理劃分，陽江市屬于粵西，但又在粵西的東部，處于粵港澳大灣區(qū)城市群與北部灣城市群的中間位置。

為什么說陽江擁有非常豐富的資源呢？

我們來概括一下。

1.有生態(tài)：豐富地貌資源

陽江差不多是一個C字形群山合抱格局——東部、西部、北部為群山，南面瀕臨南海。從山地、丘陵過渡到漠陽江沖積平原及濱海平原。漠陽江自北至南縱貫入海。陽江主城區(qū)為漠陽江出海口。

復(fù)雜的地形、地貌，為陽江帶來極為豐富的生態(tài)資源：山、海、島、泉、湖、林、洞俱全。既有十里銀灘，也有森林溶洞，還有溫泉資源。市內(nèi)河流密布，集雨面積在100平方公里以上的河流28條，已建成中小型水電站462座。擁有中國優(yōu)秀旅游城市、中國最佳生態(tài)旅游城市、中國溫泉之鄉(xiāng)等多項殊榮，截至2024年12月共有國家A級以上景區(qū)28個。

陽江市地形示意圖（陽江市國土空間總體規(guī)劃公示）

2.有歷史：千年古城

以歷史遺存而言，陽江歷史可以上溯至古人類洞穴時代。正式得名陽江縣，是在隋開皇十八年（598年）。古陽江城以鼉（tuó）山為中心，按“鼉龍入海”格局建城，故陽江又稱鼉城。

北宋末年全國行政區(qū)域圖《九域守令圖》顯示南恩州及治所陽江位置（據(jù)《陽江日報》）

宋代即已奠定基本格局的陽江城圖，顯示城市與山水共生（據(jù)《陽江日報》）

3.有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)

陽江的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以五金刀剪、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工為三大支柱。

陽江被譽為“中國刀剪之都”，制刀史可追溯至1400多年前（隋唐時期），明末清初“陽江小刀”已聞名全國。如今，陽江刀剪占全國刀剪行業(yè)總產(chǎn)值70%以上，出口量占全國85%。2023年，該行業(yè)從業(yè)人員約20萬人，相關(guān)企業(yè)超1500家。

海洋漁業(yè)同樣也是千年漁港傳承，擁有閘坡、東平、沙扒三大國家級漁港，漁船總數(shù)占全省15%，海產(chǎn)品產(chǎn)量連續(xù)30年居全省第二。近海網(wǎng)箱養(yǎng)殖發(fā)達(dá)，陽西程村鎮(zhèn)是“中國蠔鄉(xiāng)”，蠔養(yǎng)殖面積超4萬畝。

農(nóng)產(chǎn)品加工也有標(biāo)志性產(chǎn)品，如陽江豆豉。陽江豆豉始于明末，年產(chǎn)量超10萬噸，占全國70%。此外還有陽春市特產(chǎn)藥材春砂仁、依托甘蔗種植發(fā)展制糖業(yè)及傳統(tǒng)糕點產(chǎn)業(yè)等。

4.有新興產(chǎn)業(yè)

在新時代下，陽江傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)通過技術(shù)賦能、價值鏈延伸、文旅融合、綠色環(huán)保等升級，也為陽江的新能源、半導(dǎo)體等新興產(chǎn)業(yè)提供了供應(yīng)鏈基礎(chǔ)。同時，陽江引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)，形成“傳統(tǒng)支撐新興，新興反哺傳統(tǒng)”格局。

2018年，引入海上風(fēng)電，成為全國乃至全球海上風(fēng)電重要基地，2025年目標(biāo)產(chǎn)值1000億元。

2020年，引入綠色能源與儲能，2025年產(chǎn)業(yè)目標(biāo)規(guī)模500億元。

2025年，引入深遠(yuǎn)海養(yǎng)殖，如“陽西一號”深遠(yuǎn)海平臺年產(chǎn)能400萬斤，帶動漁業(yè)升級。

2025年，引入半導(dǎo)體新材料，如高新區(qū)投資30億元引入項目，填補高端制造空白。

5.有交通優(yōu)勢

官方說法：陽江已初步構(gòu)建“機場+雙高鐵+高速路網(wǎng)+億噸大港”的大交通格局。

這一格局正在構(gòu)建當(dāng)中。其中高速路網(wǎng)基本成型。雙高鐵中，廣湛高鐵于2025年通車，1.5小時直達(dá)廣州。

陽江地處古海上絲綢之路，自古就是海上樞紐，擁有華南少有的深水良港，主航道水深-15.5米，10萬噸級泊位可自由進(jìn)出。

陽江當(dāng)前依賴周邊機場，但2024年陽江機場獲批，未來將改變格局。2025年陽江獲批廣東省低空經(jīng)濟示范區(qū)，為發(fā)展無人機物流（如海產(chǎn)急鮮配送）、低空旅游等提供了機遇。

由于特殊的地理及地緣，陽江交通的發(fā)展，將形成海鐵聯(lián)運、江海聯(lián)運、海陸空協(xié)同優(yōu)勢。

陽江海陸空立體交通規(guī)劃體系（陽江市國土空間總體規(guī)劃公示）

6.有人口增長與核心區(qū)人口流入

從2016年至2024年，陽江市常住人口與戶籍人口，都處于緩慢增長中。

常住人口從2016年的254.02萬人上升至2024年的262.66萬人，增長3.40%?。

戶籍人口從2016年的296.06萬人上升至2024年301.94萬人，增長1.99%。

常住人口一直低于戶籍人口，但缺口穩(wěn)定，顯示作為四線城市，陽江保持了穩(wěn)定的人員流出（如流向更發(fā)達(dá)的珠三角核心城市）。相比之下，常住人口增幅更大，顯示陽江在逐漸留人，流出趨勢輕微減弱。

與此同時，陽江的核心區(qū)——江城區(qū)，保持了持續(xù)的人口流入。

常住人口從2016年的61.19萬人至2024年68.12，增長11.33%?。戶籍人口從2016年的50.22萬人至2024年52.93萬人，增長5.40%。

7.有收入增長

2016年陽江市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為53489元，在崗職工年平均工資為54245元。至2024年，陽江市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為103746元，增長?93.96%。其中，在崗職工年平均工資為106261元，增長95.89%。

奇怪的樓市

那么，獲得上述資源基本面支撐的陽江市，房地產(chǎn)市場是怎樣的狀況呢？

1.全面調(diào)整，越遠(yuǎn)越跌，越舊越跌

綜合分析，2018年為陽江樓市頂峰期，當(dāng)年全市房價同比上漲15.9%，至6017元/平米，投資活躍。至2019年，房價再次微升0.6%至6172元/平米，但此時交易出現(xiàn)萎縮，房屋庫存激增37.5%，見頂特征明顯。2020年之后，房價一路下滑，直至2023年與2024年出現(xiàn)微反彈。

通過2024年與2018年房價對比可見，陽江市全市房價下跌7.6%。其中，海陵區(qū)下跌最深，從9591元/平方米，下探至7099/平方米，跌幅26%。陽春的樓價在2024年回到了2018年水平（+1.4%）。

另有以實際成交價統(tǒng)計的綜合數(shù)據(jù)顯示，在這場房地產(chǎn)調(diào)整中，出現(xiàn)出了核心區(qū)域與周邊區(qū)域的差異、新房與二手房的差異。

與2018年相比，新房2024年實際成交價——

市區(qū)核心跌5%，城郊結(jié)合部跌15%，遠(yuǎn)郊縣區(qū)跌22%。

與2018年相比，二手房2024年實際成交價——

市區(qū)核心區(qū)跌13%，城郊結(jié)合部跌24%，遠(yuǎn)郊縣跌34%。

2.海景房市場“僵尸化”

以2024年陽江官方統(tǒng)計來看，全市房價微漲0.51%。

但是，全市上漲的區(qū)域只有兩個：江城區(qū)（市區(qū)）與海陵區(qū)。

江城區(qū)上漲達(dá)11.43%，海陵區(qū)上漲7.12%。

不過，值得注意的是，海陵區(qū)的銷售額只有1.56億元，占陽江整個銷售市場的1.6%。再結(jié)合海陵區(qū)新開工面積為0，庫存去化周期1.8個月可知，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場交易已經(jīng)“僵尸化”，基本封凍了。

陽江擁有海洋資源，海陵區(qū)以海陵島為依托開發(fā)海景房，是當(dāng)?shù)氐奶厣慨a(chǎn)項目。這些海景房同樣在2018年達(dá)到了銷售最高潮——34.52億元，銷售面積36萬平方米。至2024年，1.56億元銷售額僅為當(dāng)年的4.5%，3.98萬平方米的銷售面積為當(dāng)年的11%。

3.核心區(qū)新房房價上漲

真正支撐陽江房地產(chǎn)市場的是陽江核心區(qū)——江城區(qū)。

江城區(qū)2024年商品房銷售額占全市49.5%，銷售面積占全市47.5%。

該區(qū)域在2023年微漲0.5%之后，2024年大漲11.4%，價格正在接近2019年的水平，但是，銷售額為2019年的40.5%，銷售面積為2019年的54%。

核心區(qū)新房房價上漲，且有較大漲幅，但成交規(guī)模有限；海景房市場冰凍；二手房下跌 ……這種奇怪的市場局面到底意味著什么呢？

上漲動力

陽江收獲關(guān)注的是三類房子：絕對低價房、性價比高的中價房以及新推的高價房。

其中領(lǐng)漲的，正是核心區(qū)新推的高價房，這也是房價出現(xiàn)較高漲幅但成交量較低、面積增長幅度高于銷售額增長幅度的原因。

比較有代表性的，如共青湖花園項目。

共青湖花園設(shè)計效果圖

共青湖花園項目，號稱“陽江市最大的公投小區(qū)”，開發(fā)商為陽江市濱海城投建設(shè)有限公司，背后是陽江市城投，實控人為當(dāng)?shù)貒Y委。

因此該項目，也具有市場引領(lǐng)的風(fēng)向意義。

共青湖花園項目戶型包括300平方米、320平方米、450平方米別墅，以及300平方米疊墅，160平方米、220平方米、260平方米、350平方米的大平層，均采用獨立入戶電梯。聯(lián)排別墅價格1.3萬元/平方米。

2023年12月27日，共青湖花園項目動工。

2024年10月1日，共青湖花園上市當(dāng)日推出的別墅項目成為“日光盤”，銷售額4億元。

共青湖花園并非個例，“高低配”，即別墅（含聯(lián)排、疊墅）搭配高層大平層的高端小區(qū)格局，是目前陽江市新房的主流趨勢。有數(shù)據(jù)顯示，2024年陽江在售項目中，超60%含別墅或大平層。

陽江“高低配”案例：錦峰湖景

因此，陽江樓市的上漲，代表著在舊的海景房模式死去、短期內(nèi)二手房失去升值投資意義背景下，資源向當(dāng)?shù)馗叨俗≌卣沟内厔荨?/p>

此種趨勢背后的動力：

一是來自于政策軸，即被限墅令抑制的房地產(chǎn)高端消費，在限墅令松動之后被激活；

二是來自于產(chǎn)業(yè)軸，即當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展所孕育出來的高端消費群體，對更優(yōu)質(zhì)改善型房屋的需求；

三是來自于消費軸，這不僅是陽江，目前不少開發(fā)商通過比較優(yōu)勢在三四線城市開拓品質(zhì)與一線城市媲美的優(yōu)質(zhì)房源。背后的邏輯是，一線城市十幾萬元/平方米的品質(zhì)，在三四線城市一萬元/平方米就買下了，這是不是很刺激消費？

還有很重要的一點，即本文所要強調(diào)的，陽江高端樓盤的賦能中還包括一個關(guān)鍵軸，即生態(tài)軸。

以上高端房源一大價值，在于當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)生態(tài)資源的變現(xiàn)。濱湖、臨山等，成為住房高附加值的一部分。最優(yōu)質(zhì)的房子+最優(yōu)質(zhì)的生態(tài)+最核心區(qū)域的公共服務(wù)——這種核心化、集中化、高端化、對優(yōu)質(zhì)資源（含自然資源）的優(yōu)先占有模式，與一線城市的高端盤內(nèi)核是一致的。這也是陽江市以高端房為代表的新房價格上漲、二手房房價下降的市場表現(xiàn)與一線城市如出一轍的原因。

陽江市的高端樓盤具有追求好房子的屬性，但是，這種與一線城市一樣的資源集中化、優(yōu)先投資、先到先得……是最合理的模式嗎？或者說，是唯一方向嗎？

（待續(xù)）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮