中國的租售比被嚴重低估了。

中國的租售比被嚴重低估了。總有人說國內(nèi)房租太低，租售比遠比不上國外，可真相是，中國的租售比根本不是被低估，而是被大家誤讀了。今天就用最通俗的話，把租售比這件事講透徹。

很多人覺得國內(nèi)租售比不合理，無非是拿著國外的標準，來衡量國內(nèi)的房產(chǎn)市場。租售比的概念大家都懂，歐美國家房價通常是房租的200到300倍，便以此判定國內(nèi)租售比低得離譜。殊不知，中外房產(chǎn)本就屬于兩套完全不同的體系，根本不能單憑一個數(shù)字盲目對比。

第一，國外房產(chǎn)持有成本極高，國內(nèi)幾乎為零。歐美國家房產(chǎn)每年都要繳納房產(chǎn)稅，稅率平均1%到2.5%，一套價值幾百萬的房子，每年光稅費就要支出幾萬塊，這筆成本全由房東承擔，扣除稅費后，實際租金收益所剩無幾。而國內(nèi)除上海、重慶試點房產(chǎn)稅外，全國暫無全面推行的政策，房子只要不出售，無需繳納任何持有稅費。若計算凈租金收益，國內(nèi)水平絲毫不比國外差。

第二，中外房產(chǎn)維修成本差異巨大。在美國、澳洲等國家，房屋破損維修全由業(yè)主自費，每年需預留房價1%作為維修費用，是一筆長期且不小的開支。而國內(nèi)買房時，已提前繳納房款總價2%左右的維修基金，未來幾十年房屋大修費用，無需業(yè)主額外承擔。把國外高額的維修成本折算進租金里，他們的實際租售比，遠沒有表面看起來那么高。

最關(guān)鍵的一點，是房產(chǎn)綁定的權(quán)利天差地別。國外實行租售同權(quán)，租房與買房能享受同等權(quán)益，上學、就業(yè)不受任何影響。而國內(nèi)房產(chǎn)牢牢綁定落戶、上學、社保等核心權(quán)利，大城市里沒有房產(chǎn)，落戶難、子女擇校范圍極度受限。國外的租金，對應的不只是居住功能，還包含各類社會權(quán)利；國內(nèi)租金僅兌現(xiàn)居住價值，所有附加權(quán)利都體現(xiàn)在房價里，而非租金上。

把持有成本、維修費用、附屬權(quán)利全部折算進來再看，并非國內(nèi)租售比不正常，而是中外房產(chǎn)體系本質(zhì)不同，同一指標對應的價值與意義，有著天壤之別。

未來國內(nèi)若全面實現(xiàn)租售同權(quán)，租客權(quán)益持續(xù)完善，租售比指標自然會發(fā)生改變。但就當下而言，中國的租售比，實則被嚴重低估了。