最近5年，那些買房虧損的人們

滁州的林先生，早已忘了買房時的興奮，卻難忘賣房那天的疼痛。

他在2018年初以80多萬元買下了一套房子，幾乎站到了當?shù)胤績r的最高點。因為急需用錢，2022年年底不得不以40多萬元出手。剛好虧掉40萬元，相當于 “把自己工作幾年攢的錢都虧了”。

心酸又不無欣慰的是，前不久他從中介處得知，同類房子的市場成交價已跌至30余萬。“幸虧當時跑得早，不然又得虧10萬。”

三四線城市的房價搶先一步，2021年就開始調(diào)整。一二線城市慢一拍，2022年開始跳水。這五年，是煎熬的五年。

每個人的幸福，都是相似的。普通人的購房故事，也都是相似的。

人們各有各的不幸，賣房虧損的故事也各不相同。

這些年，房價下跌的城市名單不斷加長，虧損案例從三四線城市蔓延至一二線城市。

當“跌到位”成為錯覺

就當滁州的林先生準備賣房的時候，杭州的小柳決定出手“抄底”。

看著未來科技城溫莎郡一套85平方米的房子從350萬降到320萬，她判斷：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了。”

她以320萬總價簽下購房合同，加上稅費共投入348萬元。簡單裝修后以月租3900元將房子出租，收到租金后都不禁為自己的精明決策而感動。

然而，這種興奮感只持續(xù)了幾個月。次年4月，小區(qū)同戶型掛牌價降至305萬。

這還沒完。最近她發(fā)現(xiàn)，同戶型最低掛牌價僅245萬元。中介給她打電話說，如果賣的話，建議掛240萬。

“短短一年半時間，賬面資產(chǎn)少了100萬元。”小柳苦笑著說。按3900元月租計算，回本需要74年。

這不是孤例。深圳的A先生去年3月房子滿五年時，把掛牌價設(shè)定為比當時成交價稍高幾萬。兩個月后價格進入“跳水大賽”，最終成交價比最初掛牌價跌了120多萬。

誰不肉疼。

止損還是堅持？

在深圳打拼的Q先生，2019年以400多萬元買下南山一套近20年樓齡的小兩房作為婚房。因為生了小孩，房子住不下，他打算換套三居室。

今年滿五年限售期一過，他便掛出了房源。

他算了一筆賬：房子本身賬面虧損60多萬，兩次買賣的中介稅費大約20萬，加上五年房貸利息成本和首付的利息收益，實際虧損約140多萬元。

Q先生曾兩次錯失止損良機。2022年房子過三年限售期時，預(yù)估可以虧15%賣出，但他因為跟買家沒談攏增值稅分擔而放棄。

2023年小陽春，當時賣出，比現(xiàn)在高100多萬元，綜合成本只損失30多萬，但當時以為市場行情轉(zhuǎn)好，還可以再等等，也放棄了。

Q先生的房子剛剛成交。他總結(jié)陳詞：虧損38%。

在環(huán)京區(qū)域，一位業(yè)主訴稱，他的124平方米四室精裝房，85萬元購入價如今跌到“4字頭”，不僅虧了30多萬，還找不到接盤者。房子賣不掉，房貸還要還，成為持續(xù)流血的傷口。

他們共同的問題是：要不要堅持，要堅持多久？

負資產(chǎn)之痛

在合肥某小區(qū)，超過50名購房者經(jīng)歷了斷崖式的資產(chǎn)蒸發(fā)。

他們購買的房子，一年多時間里從每平方米2.4萬元暴跌至1.2萬元，首付款一夜之間“清零”。聽到開發(fā)商出盤甩賣的消息，其中一些業(yè)主跑到售樓處，淚流滿面。

在成都，一些購房者剛簽完合同就發(fā)現(xiàn)樓盤推出工抵房八折優(yōu)惠。一周內(nèi)虧掉二三十萬，首付就這樣飛走了。

深圳某豪宅，一期一套89平方米3房，有位業(yè)主2020年下半年以1700萬元買入，今年5月份掛盤單價13萬左右。算上供樓成本和稅費，該業(yè)主虧損近500萬。

該小區(qū)二期一套高層195平4房，業(yè)主2023年以2900萬買入，今年5月份以2900萬掛盤。加上供樓、家具、交易稅費等成本，虧損100多萬。你可能會說，這算虧少的了。不幸的是，到7月份，小區(qū)掛牌價又跌了。

我們之前寫過，住宅屬性已回歸消費。與此相關(guān)，住宅也正從“增值性資產(chǎn)”向“消耗性資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。如果按照“耐用消費品折舊模型”，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅年折舊率為2.5%，疊加裝修折舊，這個數(shù)字更高，肯定遠超一二線城市的租售比年化收益。

就如同杭州未來科技城一位業(yè)主去年公開以零元轉(zhuǎn)讓名下房產(chǎn)（含房貸）一樣，2017-2020年買房的業(yè)主，很多人都在追問自己：

負資產(chǎn)的房子，還要不要繼續(xù)握在手里？

底部信號何時到來

國家統(tǒng)計局副局長盛來運7月15日表示，上半年房地產(chǎn)雖然有所波動，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進。

“有所波動”是指，一季度的小陽春沒堅持住，二季度又下來了。

“朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進”是指，樓市還沒止跌回穩(wěn)。

盛來運不敢明確表態(tài)的背景是，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%。

有專家說，這些數(shù)據(jù)表明，下滑趨勢還在加快。我們可不會這么說。

有專家呼吁繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。當然，把殘留的限購政策全部取消，對當?shù)厥袌隹隙〞幸欢ǖ拇碳ぷ饔谩５?b>效應(yīng)能持續(xù)多久，主管部門不知道，房企也不知道。

甚至都不能用市場好不好來形容。比較明確的，至少有兩點：

一是，市場分化更加明顯。像北京，銷售分化，不是“二八”，而是“一九”。“這太變態(tài)了”，一位銷售總監(jiān)對我們說。

二是買房人更挑剔了。比陽臺，比層高，比得房率，比售后服務(wù)，沒完沒了。

有的專家預(yù)測說，一線城市觸底時間可能在2026年下半年，有的專家說是2026年春。預(yù)測100個，總有一二個是對的。

可你要是一味地悲觀，也可能被打臉。上半年，一線城市二手房成交量創(chuàng)下2022年以來的新高。而二手房公認是樓市的先行指標。

杭州的小柳，房子還在出租，他在苦等“解套”。

最近我們也接到多位朋友輾轉(zhuǎn)托人打探：現(xiàn)在入市的時機合適否？自住。房子面積大點。

資產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗表明，當最后一波悲觀者被迫離場時，市場底部往往正在形成。你是屬于哪一方？

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