中美日房價泡沫破滅后，不同的演變路徑！

目前房價還在下跌，那么未來房價到底部之前，還會跌多久？跌多深？

今天，我們通過數據，來比對一下中國、日本、美國房價走勢。

我國房價跌四年了

我國的房價監測，沒有日本和美國那么成體系，數據質量還有待提高。

官方的數據，主要看統計局公布的全國 70 個大中城市的房價走勢，當前全國 70 城的二手房價格跌了 20% 左右，而新房跌幅比較小，新房和二手房加總之后，累計跌幅是 15%。

15%的累計跌幅，跟很多朋友的體感相差比較大，很多人的感受是跌了 40%左右。

看一下老楊監測的全國 50 個城市以二手房為主、兼顧新房的價格走勢，當前的房價指數相比 2021 年 8 月累計跌了 20%（這是價格指數）。

我認為將20%的跌幅乘以2，也即40%的累計跌幅，可能比較接近事實真相。

當前房價，已經跌回到 2017 年一季度的水平。

未來價格底部，可能會跌到 2016 年第一季度，甚至是 2015 年下半年。

美國的房價喜劇

很多機構，喜歡拿我國此次的房價下跌，跟美國次貸危機之后那波下跌相比較。

看圖可以知道，2006 年下半年到 2007年初，美國的房價見頂，之后開始持續下跌，從而引爆了次貸危機和國際金融危機。

在美國大力救市之后，房價依然下跌，直到 2011 年底才最終見底。

那次美國全國的房價指數累計下跌了 26%，累計下跌六年。

但 2012 年以來，美國的房價持續震蕩式上漲，過去近十年，屢創新高。

美國的房價泡沫破滅之后，可以說是遭遇重創，而且形成了全球性的危機。

但美國房價跌六年之后就重新上漲，走出了一波長牛，主要原因：

第一，美國人口持續增長，它是個移民國，而人口與樓市密切相關。

第二，美國的經濟活力比較強，尤其是科技創新能力，推動了美國的股市、就業、經濟等。

第三，美國借助美元霸主地位，沒有節制地進行貨幣放水、濫發國債，既推高了股市，又助漲了樓市。這一點，其他國家真的學不來。

日本的房價悲劇

日本的房價泡沫破滅之后，結局非常慘烈。

下圖是從上世紀 50 年代開始拉數據的，二戰結束之后，日本在美國的支持下，開始了全面的戰后重建工作，房價隨之持續上漲。

1985 年是個分水嶺，之前日本的房價上漲，是隨著日本的經濟增速和人口增長，基本上沒有泡沫。

1985 年日本被迫簽署廣場協議，日元被迫大幅升值，很多熱錢涌進樓市、股市，造成了泡沫經濟。

樓市的泡沫在 1985 年之后漲幅非常大，可以說是直線飆升，到 1991 年見頂。

之后泡沫破裂，持續下跌，跌到 2009-2010 年，房價才震蕩企穩。

房價從低點相比高點，累計下跌 47%，連跌了 18 年；最終房價跌回到 1981 年，也就是房價頂峰的十年之前。

基本上從 2012-2013 年開始，日本的房價慢慢開始回升，尤其是安倍上臺之后，推出了安倍經濟學，量化寬松、超級放水，貨幣主動貶值之后，日本的股市、樓市同步開始上漲。

去年以來，日本的股市已經回到了歷史最高點，日經 225 指數重回四萬點大關。

日本的房價也漲了，但漲幅不是很大，依然明顯低于歷史最高峰，只有東京市區的房子，尤其是核心區域價格回到了歷史高點，部分板塊還創了歷史新高。

我國情形或介于美日之間

跟美國對比之后，就發現日本的房價跌幅非常大，跌的時間也比較長。

這里說明一下，日本的房價跌了 47%，美國的跌了 26%，都是全國的價格指數，同樣存在著低估現象。從實際來看，日本的房價應該跌了 70% 左右。

而日本的房價泡沫破滅之后比美國慘，主要是因為日本的人口在 2008 年見頂，而且老齡化比較嚴重，日本并不是移民國。

另外，日本的社會活力不足，泡沫破了之后，很多人就躺平了，尤其是年輕人。

還有，日本的科技創新能力不足，日本人比較追求極致、注重細節，但社會制度及民族習慣比較謹慎、內向。

比如在日本企業內部，論資排輩現象非常嚴重，年輕人不敢挑戰老前輩，也不敢有很多創新性的想法，這樣就導致日本的企業創新能力不足。

通過比對分析之后發現，中國的社會活力、人口變化、科技創新能力總體是介于日本和美國之間的狀態。

中國的房價從高點到目前跌了四年，跌幅其實比較大，也跌得比較急、比較快，比當年的美國和日本都要急、都要快。

美國跌了六年見底，我估計咱們全國的房價下跌肯定不會超過十年，應該會在六年或七年左右。

關于未來樓市的預測很難，我們只能通過這樣的比對之后有個大致的展望。

僅供各位參考，歡迎指正。