"王炸"地塊出山！土拍熱狂飆，能撬開樓市的 "冰" 嗎？

7月30日，北京發布了第六輪擬供商品宅地清單，“王炸”地塊再亮相，引發市場側目。

本次計劃供地共5宗，朝陽和海淀各2宗，門頭溝1宗。朝陽區1宗位于太陽宮，1宗位于呼家樓，均在三環至四環之間，緊鄰地鐵站，周邊配套醇熟，預計會引發實力房企的角逐。

“真是沒想到，北京還‘雪藏’了這么多好地塊。”有網友感嘆政府供地的深謀遠慮。

但是，也有業內人士提出疑問：靠出讓核心地塊而抬升的土地市場熱度，能傳導到樓市嗎？

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土拍熱的本質：

城市核心區稀缺地塊的狂歡

其實不僅北京，上海、深圳、杭州、蘇州、成都等城市，7月下旬“絕版地段”“多年斷供”的高品質宅地的入市，都掀起了多輪土拍熱潮。

比如，上海，7月底第六批次土拍成交8幅地塊攬金290億元，平均溢價率高達22.33%；杭州當月4場土拍累計成交102億元，核心區石橋單元地塊溢價率超28%。

這些高溢價成交的地塊均有共同特征：位于“多年斷供”的絕版地段，配套成熟且資源稀缺。

而反觀非核心區地塊的成交，比如北京門頭溝S1線地塊、杭州臨平星橋地塊等，多以底價或微溢價成交；上海第六批次土拍中，核心風貌區地塊與外圍地塊熱度差異也很顯著。

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傳導效應有限

土地熱潮難改樓市低溫現實

雖然核心城市核心地段的土拍市場掀起了熱潮，但這種土地市場的熱度難以向房產銷售市場傳導。

據克而瑞統計，7月杭州樓市呈現供應增加但成交分化態勢，整體開盤去化率降至41.6%，環比下滑35.9個百分點。

北京新房市場也不容樂觀。相關數據顯示，截至7月30日，北京7月新房住宅網簽2672套，同比降約31.80%，環比下降約32.81%。

“土地市場的熱度向新房銷售市場的傳導路徑已被阻斷。”一位市場分析師表示，當前核心區土拍熱是開發商基于安全邊界的理性選擇，而非市場全面回暖的信號。

并且，核心城市絕版地塊的供應也接近枯竭。早在2021年8月,住建部就出臺《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，意味著依靠城市更新來新增供地亦有限。

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打破分化困局

以確定性重建市場信心

當前核心地塊的土拍熱潮，雖在一定程度上展現了市場對優質資源的認可，但難以成為樓市全面復蘇的破局點。要實現樓市真正破局，需打破核心與非核心區域的市場分化困局。

有專家指出，若想激活樓市，需針對非核心區域出臺更具針對性的政策。例如，購買杭州臨平、成都新都等區域住房的家庭，可憑購房合同優先獲得當地優質學校學位。同時優化配套設施，提升非核心區域的居住吸引力。

還需修復土地市場熱度向樓市的傳導路徑。需要通過穩定房價預期，需要消除市場的不確定性，保持政策連貫性與長期導向性，而非陷入“擠牙膏”式的政策循環，加劇購房觀望。

當然，信心決定“敢不敢買”，收入決定“能不能買”。穩定中低收入群體的收入預期，提升長期收入能力，才能真正激活樓市銷售的全鏈條循環。