加裝電梯，深圳老小區的“戰爭”

當深圳最早的一批房子和業主都慢慢變老，適老化挑戰下，加裝電梯逐漸成為“第一剛需”。

深圳的“老”，老得猝不及防。

這座“年輕”的城市，有著不少房齡超過二三十年的老舊小區，正面臨著適老化挑戰。其中，加裝電梯成為第一剛需。

加裝電梯，儼然成為這些老舊小區的一場“戰爭”。

需要“加裝”的深圳老房子們

加裝電梯，盤活“老破小”，是深圳近幾年的小區大事。尤其得益于政府補貼，加裝電梯的進程和范圍都在提速。

上世紀八九十年代，作為房改后首批多層住宅，益田村、愉康花園、碧海名園、福田花園等小區拔地而起。當這一批深圳購房者成為爺爺奶奶開始帶孫子，爬樓梯就開始變得難以忍受。

深圳小區房:碧海名園

據統計，2024年深圳約有62個小區242個單元開展了加裝電梯試點工作。尤其在2023年加裝電梯補貼申請細則出臺后，補貼成為加裝動力之一。一臺加裝電梯最高能獲得35萬元的補貼，比如最早實現加裝電梯的市政大院發放加裝電梯補貼31臺共1085萬。

當業委會、物業、街道幾方代表，在百忙中齊坐在一張桌子開始反復“研究”、“廣泛聽取意見”時，算賬、掰扯、讓步…會場的激烈程度堪比征地拆遷。

加裝電梯的流程，比想象中更為復雜。需要向住建局、市規劃和自然資源局管理局遞交了加裝電梯意向書，準備相關材料，獲得批復后，小區業委會、物業等幾方開始討論墊資方案，電梯最后落成，每個環節都有想不到的阻力和拉扯。

加裝電梯，每個環節都有想不到的阻力和拉扯

一方面，老樓加裝新電梯是民生好事，但也有小區業主關于“安裝費用怎么處理”“電梯會帶來噪音污染嗎”“裝了電梯會影響采光嗎”等一系列現實疑慮。

當深圳最早的一批房子和業主都慢慢變老，適老化挑戰下，加裝電梯逐漸成為“第一剛需”。

老小區的“戰爭 ”

每一部加裝電梯背后，可能是數月乃至幾年的激烈的利益博弈。

根據2018年《深圳市既有住宅加裝電梯管理規定》，只需單元三分之二業主同意即可報建。這道政策門檻看似不高，實踐中卻成了難以逾越的鴻溝。

高低層業主談不攏、很多老舊樓是租客在住、住宅本身不具備加裝條件等等，均成為深圳老舊住宅加裝電梯的阻礙。比如一說要加裝電梯，三樓以上的業主紛紛贊成，一、二樓的業主就普遍不同意。

一、二樓的業主就普遍不同意

首先，最直接的阻力來自房價。對于低樓層來說加裝電梯幾乎全是弊沒有利。沒裝電梯前，老舊小區的價格是按樓層來，越往上越便宜，反倒是一二樓的價格最高，可一旦裝了電梯，一二樓的房價就從上面掉了下來。

從頂樓到一樓，深圳一套房子的差價是十幾萬甚至幾十萬，差價就因為裝電梯沒了，受到的損失如何平衡？

租客群體的存在更讓協商變得復雜。“很多樓梯房是租客在住，加裝電梯的費用和維護成本能否‘回本’是個未知數。” 比如益田村物業，唯一成功加裝電梯的第60棟，“沒有一套房子放租或放賣”，全是自住業主。

裝電梯不光影響生活質量，還可能掏空錢包

有的小區被曝出“借電梯之名行擴建之實”——每戶增加約20平方米面積，僅按每平米5000元成本繳費，而周邊房價已達4-5萬元。反對者直言：“業主的目的不是加建電梯，而是為了加面積才同意裝電梯的。”

2024年桃源村加裝電梯的沖突十分典型。審批通過、報建許可，工程一度都開動起來了。但電梯裝到一半，施工隊被反對業主層層圍堵，喊聲刺破小區寧靜：“影響采光！破壞通風！增加噪音！推高物業費！” 這些反對的業主表示，裝電梯這個決定跟他們一毛錢關系都沒有，不光影響他們的生活質量，還可能掏空他們的錢包。支持者則手持審批文件據理力爭，雙方激烈對峙較量，最后施工暫停、協調無果、警方介入。

除了利益牽絆，也有技術層面的現實擔憂。建于上世紀的老小區普遍樓間距狹窄，消防通道本就勉強達標，加裝電梯可能直接突破安全底線。

加裝電梯背后，可能是數月乃至幾年的激烈的利益博弈

加裝電梯是絕對不能占用消防通道的。“樓梯房樓棟門口離現有消防通道至少需要4米的距離，才能滿足加裝電梯的條件。”

加裝電梯過程中，每一層的樓梯扶手都要拆掉，還有入戶操作的可能。有人擔心老舊小區樓齡太長，因為裝電梯導致墻體開裂怎么辦。

《廣州日報》曾報道過因為加裝電梯導致外墻出現裂縫的問題。2025年1月2日14時36分許，深圳市龍崗區南灣街道一自建房，因為私裝電梯也導致了嚴重的高處墜落事故。

加電梯有許多安全隱患

還有老舊小區都遇到的管理難問題。有的老舊小區連物業費、管理費都收不齊，加裝電梯后的維護費、電梯費怎么收？如果收不上來，電梯被停用，又怎么辦？可以說，這場“戰爭”從加裝前持續到加裝后。當加裝電梯的熱情過去，現實的問題就接踵而至。每年三四千的維護費，電梯有效維護和補貼發放，甚至有些業主當初支持裝電梯就是為了賣房子……種種情況剪不斷，理還亂。

多方拉扯 多方治理

“意見統一難” “資金籌措難” “政策傳導難”“審批報建難”…… 多方拉扯，各種博弈，深圳老小區加裝電梯，問題一個又一個。

技術層面，涉及遷移燃氣、通信管線，有時還會占用花園內部綠化，需要層層審批，走完一整套流程。

操作層面，樓棟長、網格員、物業管家、電梯企業、商業銀行，各方粉墨登場，還有伴隨的民情懇談會、社區協調會等等。

后續影響上，先墊資、等補貼、再均攤，等免費維保期過后，電梯一般交給物業管理，老小區的物業管理費自然也會大幅漲價。

加裝電梯，是一件多方拉扯,多方治理的事情

加裝電梯一個動作，往往將社區治理中的那些老問題全拎出來。個體利益和集體利益的碰撞、老年人與年輕人需求的分歧，公共建設與私密空間的矛盾，都集中在這個小小電梯間里。

而這些問題，對于不同的業主來說，“體感”也不一樣。公共利益優先，但何為“公共利益？誰的權利更重要？誰該為誰讓步？讓步妥協的損失由誰來承擔？

加裝電梯難題，深圳各區都在探索治理之道。

在寶安，物業配合街道設立“專項補貼資金池”，施工方優化方案減少遮光，高低層協商補償機制。在龍崗區，發放補貼將審批流程從80天壓縮至16個工作日……政府補貼及時到位，在社區設置加梯專窗實現“一窗通辦”，這些體現的是專業力量與基層治理的結合。

電梯門的開合之間，是對深圳基層多方治理的考驗

是多方拉扯，也是多方治理。當越來越多的深圳小區變得老舊，當越來越多的深圳業主進入老齡，電梯門的開合之間，關于深圳基層多方治理的考驗，也正在進行。

文|深圳客編輯部

圖片來自網絡

范海辛的貓

舒桂林

羅湖發布

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