佳兆業被國企信托追債

27億天價法拍背后，是佳兆業流動性危機延續的又一張骨牌倒下，也是大業信托與388戶公寓業主的共同困局。

廣州海珠區洛溪大橋西北側，一片曾被寄予厚望的土地靜待命運裁決。阿里資產平臺上，“南天匯”項目部分土地使用權赫然在列，起拍價約27.23億元，將于8月14日迎來司法拍賣。

四年前，佳兆業集團以該項目為抵押，向大業信托申請24.5億元貸款。如今，這塊土地成為債務糾紛的見證。

這場拍賣背后，是一家房企的爆雷余波，一家信托公司的追債之路，以及388戶業主懸而未決的家園。

債務糾紛迎來終章？

這塊即將走上拍賣臺的土地，承載過佳兆業的宏大藍圖。2017年，佳兆業集團與原南天國際酒店用品批發市場達成升級改造協議，計劃打造一個總建筑面積約47.4萬平方米的超大型產業綜合體。

規劃中，這里將崛起國際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園和交通樞紐總站，成為廣州城市更新的標志性項目。

2021年3月，資金饑渴的佳兆業以該項目作抵押，向大業信托申請了一筆24.5億元貸款，借款期限三年。當時誰也沒料到，這筆融資會成為日后27億天價法拍的導火索。

僅僅八個月后，2021年11月，佳兆業集團陷入流動性危機，項目開發隨之停滯。債務齒輪開始轉動：2022年10月，大業信托提起訴訟并申請查封抵押物，導致佳兆業中心884套房產及項目土地被凍結，銷售開發全面停擺。

經過兩年法律程序，2024年該案進入執行階段，法院最終裁定拍賣項目部分土地資產償還債務。

此次法拍采用了一種特殊模式——“切割式拍賣”。拍賣標的中排除了已建成的佳悅商務中心（自編3號樓）及對應土地使用權。

這種設計背后是388戶已購房業主的權益保障難題。3號樓于2021年9月入市銷售，憑借豐富的業態規劃及南向望江等賣點，吸引了大量投資客，售價一度達到3萬-3.2萬元/平方米。

原定2023年底交付的公寓，如今仍在施工中。項目微信公眾號顯示，直到今年6月，3號樓仍在推進幕墻安裝、精裝修等工序。

競得這塊土地后，新業主不僅需辦理復雜的土地分宗手續，還需解決與3號樓在建工程對接的技術問題。這種“切割”使388戶業主的未來與地塊開發前景緊密捆綁，充滿不確定性。

“不死鳥”佳兆業折翼

2014年，佳兆業第一次陷入債務危機，在深圳的房產被限制或鎖定，觸發了匯豐銀行貸款的違約事項。2015年，佳兆業首次披露境內債務重組方案。

2016年，佳兆業與債權人進行多次周旋后，在利率和期限上做出讓步，完成了650億元債務重組。此后佳兆業開始了新的增長之路，因此在業內獲得“不死鳥”稱號

2021年，佳兆業再次陷入危機。11月初，旗下錦恒財富三只理財產品宣告逾期，數百名投資者線下維權，揭開了此輪流動性危機的序幕。

錦恒財富危機規模驚人。截至2021年11月，佳兆業通過該平臺發行的理財產品本息總規模達127.88億元，涉及投資者超過7000人。其中不乏錦恒財富與佳兆業的內部員工。

面對危機，佳兆業迅速做出反應。2021年11月8日，公司發布聲明承諾將廣泛征求意見制定可行方案、積極處置優質資產、全面梳理抵押資產以及加快項目銷售回款。這些承諾在后來數年中成為佳兆業自救的主線。

兌付工作漫長而艱難。直到2025年7月，佳兆業才宣布已連續完成43期錦恒財富產品現金兌付，加之實物抵債、財產權信托兌付等多種方式，累計完成錦恒財富76%投資款、63%投資人的兌付。

剩余未兌付本息約為30億元。這一進度顯著高于房企財富類產品平均52%的兌付率。

理財危機只是冰山一角。2024年財報顯示，佳兆業當年實現收入約115.61億元，同比暴跌55.8%；歸母凈虧損高達285.31億元。合約銷售權益金額僅約67.57億元，同比減少47.2%。

債務方面，截至2024年末，佳兆業總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須在一年內償還。而同期現金及銀行存款賬面值僅約23.9億元。

違約清單觸目驚心：境內債券違約5.29億元；18只離岸債券全部違約，存續余額達121.745億美元。這個債務窟窿讓任何復蘇努力都顯得艱難。

債務重組與保交付之戰

在絕境中，佳兆業抓住了境外債務重組這根救命稻草。2025年3月24日，公司公告其境外債務重組方案正式獲得香港高等法院批準。這被視為化解短期流動性壓力、重塑財務健康的關鍵一步。

重組方案包含兩大核心措施：一是發行強制可轉換債券，到期時轉換為公司股份；二是發行新債，將剩余債務兌換為新的美元計價票據。

該方案獲得了超過97%債權人的支持，于2025年4月7日正式生效。

重組成功后，佳兆業資產負債率有望從高位回落，利息支出壓力減輕，短期償債壓力將大幅降低。這為企業恢復經營性現金流創造了條件。

在理財兌付前線，2025年7月佳兆業推出新方案——深圳佳園二期項目投資本金轉債權。根據方案，投資人可將未兌付本金轉為對該項目的債權，佳兆業以應收債權作為底層資產，通過搭建有限合伙企業實現債務重組。

佳兆業內部人士稱，地處深圳核心區域的佳園二期項目應收債權價值基本能覆蓋對應兌付金額。但該方案的實際效果仍取決于該樓盤最終能否成功變現。

保交付是佳兆業堅守的生命線。2024年，公司在多個城市累計交付25個項目超萬套房源。在洛陽等地，盡管存在“無竣備證強行交房”“臨時用電收費”等投訴，但施工仍在推進。

天眼查數據顯示，近一年佳兆業集團（深圳）有限公司作為當事人的歷史開庭公告達124則，其中合同糾紛18則、建設工程施工合同糾紛16則、商品房預售合同糾紛15則。

大業信托自身也在變動中。2024年6月，北京產權交易所信息顯示，公司第一大股東中國東方擬掛牌轉讓其持有的全部41.67%股權，轉讓底價為16.99億元14。

盡管2024年大業信托實現營業收入3.57億元，凈利潤5432萬元9，但佳兆業24.5億壞賬的陰影不會輕易散去。

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