別只盯著房?jī)r(jià)！讓農(nóng)民工安居，給城市留活力｜陶然

編者按：香港中文大學(xué)（深圳）陶然教授近期做客 “晨讀時(shí)間” 播客，圍繞中國(guó)土地財(cái)政現(xiàn)狀、土地改革路徑及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等核心議題展開深度對(duì)話。

深耕城鄉(xiāng)發(fā)展領(lǐng)域的陶然教授，不僅清晰梳理了土地財(cái)政從良性循環(huán)到路徑依賴的演變邏輯，更提出盤活低效工業(yè)用地、推進(jìn)城中村改造、滿足改善性住房需求的 “三支箭” 解決方案，兼具現(xiàn)實(shí)洞察與實(shí)踐價(jià)值，這里推薦各位社友品讀。

吳晨：歡迎來到“晨讀時(shí)間”，我是吳晨。今天我非常榮幸邀請(qǐng)到香港中文大學(xué)（深圳）的陶然教授與我們分享。陶然教授之前在我們節(jié)目中推薦過他的新書，之后還有兩部曲，我們也非常期待。今天我們繼續(xù)討論非常重要的話題，即陶然教授特別關(guān)注并長(zhǎng)期耕耘的課題，未來的土地改革。我認(rèn)為時(shí)間點(diǎn)非常重要，大家在7月初看到中央城市工作會(huì)議中提出城市發(fā)展正式從增量擴(kuò)張階段進(jìn)入到存量提質(zhì)增效階段，這是一個(gè)巨大的變化。

我們可以看到傳統(tǒng)依靠土地財(cái)政拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式已經(jīng)難以為繼。我們需要了解改變背后真正的需求所在。當(dāng)大量人口來到城市時(shí)，我們需要破解的問題是他們能不能在城市長(zhǎng)久地留下來，安居樂業(yè)的問題。

在過去30年的快速成長(zhǎng)過程中，城市既面臨城中村問題，也有許多原先規(guī)劃用于生產(chǎn)建設(shè)和工業(yè)的土地在當(dāng)前如何進(jìn)行轉(zhuǎn)化的問題。因此，在城市更新和改造過程中尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)是一個(gè)非常好的問題。

我們之前與陶教授交談時(shí)，他如同安倍的三支箭一樣，給出了三個(gè)重要的解決方案。我們先賣個(gè)關(guān)子，不急于給出答案。我想請(qǐng)?zhí)战淌诟嗟胤治鑫覀兡壳暗耐恋刎?cái)政現(xiàn)狀，探討未來如何改革以便盤活土地資源。在盤活的過程中，如何既讓房地產(chǎn)行業(yè)不倒，又為不斷進(jìn)入城市的普通老百姓帶來真正的福利，讓他們安居下來。如果能夠兩件事都做到，那么這是一個(gè)非常好的政策提議。因此今天我們想借此機(jī)會(huì)與陶教授再深入探討。

陶然：非常感謝吳晨兄再次邀請(qǐng)我，我們每次都聊得非常愉快，你的節(jié)目做得非常好，我也經(jīng)常在聽。非常榮幸能夠與節(jié)目的聽眾一起交流。

未來需要解決土地財(cái)政這類問題

陶然：最近中央召開城市工作會(huì)議，背景是我們城市有很多房地產(chǎn)問題、城市治理問題和人口流動(dòng)問題都需要解決，許多問題是長(zhǎng)期積累起來的老問題。這次會(huì)議提出，我們城市不要再像原來那樣大規(guī)模外延擴(kuò)張，而是需要提質(zhì)增效，在存量土地上做文章。我認(rèn)為這都是要解決過去的發(fā)展模式帶來的巨大問題。

未來我們需要解決這些問題，比如土地財(cái)政。在過去十幾年，從90年代中后期到2008年，我們將其稱為土地財(cái)政時(shí)期，即地方政府大規(guī)模征地、低價(jià)放量供應(yīng)工業(yè)用地。招商引資完成后，將帶動(dòng)本地工業(yè)區(qū)發(fā)展，這也將帶動(dòng)本地新城區(qū)的發(fā)展。政府在高價(jià)限量供應(yīng)商住用地獲得收益。

這是因?yàn)橹圃鞓I(yè)只要逐步發(fā)展起來，尤其能形成出口，就會(huì)不斷創(chuàng)造收入和外匯，在城市中就會(huì)帶來較多能買得起房的人。例如，制造業(yè)老板和管理層、本地金融機(jī)構(gòu)尤其是具有一定壟斷地位的國(guó)有銀行，上游的國(guó)企比如能源、原材料、電信交通行業(yè)部門員工，以及地方政府的公務(wù)員和事業(yè)單位人員的收入相對(duì)較高，他們可以購買房屋和推動(dòng)服務(wù)消費(fèi)。但在08年之前，這是需要制造業(yè)發(fā)展作為支撐。這四撥人會(huì)購買房屋和進(jìn)行各種服務(wù)消費(fèi)，地方政府則通過壟斷限量供應(yīng)商住用地，獲得高額出讓金之后，政府再償還前面建造工業(yè)開發(fā)區(qū)和新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。在這種模式下，制造業(yè)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展，至少從經(jīng)濟(jì)和財(cái)政角度來看還算是比較健康的。

吳晨：也就是說08年之前這種模式可以滾起來的，雖然是低價(jià)供應(yīng)工業(yè)用地，但是帶來的是制造業(yè)的發(fā)展。制造業(yè)的繁榮創(chuàng)造新的高收入階層，新的高收入階層又會(huì)成為相對(duì)較高的房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。是否這樣的模式向前發(fā)展的最大問題是房?jī)r(jià)失控？

陶然：在08年之前和之后，我們的模式還有一個(gè)特點(diǎn)是可以不斷積累外貿(mào)順差。在這種情況下，中國(guó)政府為了對(duì)沖這些外匯就可以超發(fā)人民幣，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)性會(huì)非常大。

但在08年之前，政府通過提高存款準(zhǔn)備金率和利率，將這筆錢部分鎖起來。但這筆錢還是部分流出來了，一部分流向股市，但更多的是流向在一線和強(qiáng)二線城市的樓市。例如北京北四環(huán)，02年和03年的房?jī)r(jià)是每平米4000-5000元，然而在此期間不斷上漲，到08年時(shí)基本是2-3萬元，翻了七八倍。

當(dāng)時(shí)北京的老百姓就不斷抱怨房?jī)r(jià)上漲過快，因此一線和二線城市已經(jīng)出現(xiàn)樓市泡沫，政府開始進(jìn)行各種樓市調(diào)控。

當(dāng)時(shí)，由于利率和準(zhǔn)備金率提高鎖住了很多錢，整體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性還沒那么泛濫，只有在沿海制造業(yè)發(fā)展較好的城市才會(huì)有較大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)。即使是東莞，作為世界制造業(yè)之都，2008年的房?jī)r(jià)也只有5000元左右，還算比較健康。2008年，地方政府的債務(wù)大概只有5-7萬億。但2008年金融危機(jī)一爆發(fā)，中央進(jìn)行4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激。這4萬億是三年之內(nèi)的財(cái)政支出，而實(shí)際上是接近10萬億天量信貸，因?yàn)楫?dāng)年就放了九點(diǎn)幾萬億的信貸，現(xiàn)在看來這9萬多億并不算什么，在當(dāng)時(shí)的確是非常驚人的規(guī)模。

后續(xù)我們一共還進(jìn)行了4輪刺激，每輪都涉及地方政府的大規(guī)模基建和房地產(chǎn)炒作，地方政府利用土地作為抵押，從金融系統(tǒng)借了更多資金，大規(guī)模建設(shè)新城區(qū)和開發(fā)區(qū)。

從東部到中部再到西部，從一線到二線再到三線，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括墓地都全部炒了個(gè)遍。在這一時(shí)期，地方政府就從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向土地金融模式了。

吳晨：是否可以這樣理解？我認(rèn)為這個(gè)梳理非常重要。原先本來是一個(gè)良性發(fā)展，但在4萬億的刺激之后，這變成強(qiáng)大的路徑依賴和各方效仿。也就是說，原本沿海地區(qū)采用這種模式還有發(fā)展空間，但這種模式迅速蔓延至內(nèi)地二、三、四線城市，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴越來越高，逐漸形成飲止渴的局面，但是短期內(nèi)又難以止住，一直發(fā)展到房地產(chǎn)行業(yè)衰退的時(shí)候。是否從10年之后到疫情前基本是這樣一種狀態(tài)？

陶然：你總結(jié)得非常好。之所以出現(xiàn)國(guó)際金融危機(jī)，是因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致我們的出口增速減緩。

09年大規(guī)模政策刺激之后，我國(guó)中西部地區(qū)建立了大量開發(fā)區(qū)。比如，貴州的每個(gè)縣都建立了開發(fā)區(qū)，目前很多開發(fā)區(qū)都是空的。沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)也有很多原來的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的開發(fā)區(qū)和新城區(qū)都在大規(guī)模新建或擴(kuò)建。當(dāng)然，中西部地區(qū)的土地財(cái)政收入受房地產(chǎn)泡沫刺激大幅增加，帶來短期繁榮。但是，它們更主要是通過土地金融大量舉債，以土地作為抵押品向銀行和影子銀行大規(guī)模借貸。借了之后就去建工業(yè)開發(fā)區(qū)，新城區(qū)。2008年前后，中國(guó)生產(chǎn)商品已經(jīng)充斥了國(guó)際市場(chǎng)，已經(jīng)占滿了一大半，國(guó)際市場(chǎng)就已經(jīng)開始感受到壓力了。現(xiàn)在再去建設(shè)更多的工業(yè)園區(qū)就非常讓人深思了，這些官員究竟考慮什么？如果我是地方領(lǐng)導(dǎo)，我也可能想推動(dòng)大規(guī)模建設(shè)，說得好聽一點(diǎn)叫拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新城區(qū)可以賣房子，工業(yè)開發(fā)區(qū)招商引資，可以吸引沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)來夯實(shí)本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

怎么理解“政績(jī)錦標(biāo)賽”

吳晨：這也是你研究的另一個(gè)重要領(lǐng)域，就是是否存在一個(gè)地方官員積極推動(dòng)發(fā)展背后的“政績(jī)錦標(biāo)賽”。許多城市和地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者需要通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展來體現(xiàn)自己的政績(jī)。盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式可能相互類似，但并未真正意識(shí)到本地產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展方向。當(dāng)然，也有做得好的地方，但許多地方只是同一個(gè)模式在不斷復(fù)制。

陶然：你提出一個(gè)非常有趣的問題，即什么是政績(jī)？什么樣的地方領(lǐng)導(dǎo)要拼命做政績(jī)？我認(rèn)為，地方領(lǐng)導(dǎo)大部分都非常清楚，他們建設(shè)工業(yè)開發(fā)區(qū)能否真正帶來有效的投資，這些投資是否最后可以取得合理的經(jīng)濟(jì)回報(bào)？大家都知道，很多時(shí)候區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)是存量博弈和逐底競(jìng)爭(zhēng)，而且很多產(chǎn)業(yè)大家都上后產(chǎn)能大概率是嚴(yán)重過剩的。各地通過提供越來越好的優(yōu)惠條件來爭(zhēng)搶企業(yè)，短期內(nèi)是也許可以實(shí)現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，但這種可持續(xù)嗎？ 尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中， 到底未來可否把借的債還掉？當(dāng)然，建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施有助于吸引企業(yè)，但吸引不過來呢？ 也沒問題，因?yàn)榈胤秸窍驀?guó)有銀行借的錢，中央不是鼓勵(lì)新型城鎮(zhèn)化、智慧城市、海綿城市，中部、 東北、西部各種崛起嗎？在我借款推動(dòng)城市和鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后，本地短期 GDP 增長(zhǎng)和稅收都有了。

第二個(gè)問題是近些年越來越突出。我想向大家說明一個(gè)數(shù)字，從2009年至今，我們累計(jì)的土地出讓收入大約是78萬億元，這是一個(gè)非常高的數(shù)字。也就是相比于其他國(guó)家的地方政府，我國(guó)地方政府除了一般公共預(yù)算的各種稅收之外，還有78萬億元額外的土地出讓金收入，當(dāng)然這筆收入并非純收入，其中還包括征地成本等，但無論如何是一大筆錢，我們的地方政府不僅把這78萬億元，也就是其他國(guó)家地方政府難以想象的一大筆資金全部花光，還額外借了超過100萬億，總共花費(fèi)一百七八十萬億。這筆錢用在哪了？很少一部分用來支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償，一部分用于償還利息。還有一部分是給地方政府公務(wù)人員和事業(yè)單位人員發(fā)放津貼，這些公職人員的基本工資較低，但收入并不低，大約2/3左右是津貼。要獲得津貼，你需要為本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一起做貢獻(xiàn)，例如征地和招商引資等方面。這筆錢的大部分，大約一百萬億被用來修建各類基礎(chǔ)設(shè)施。

吳晨：目前中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本告一段落，大城市基本都建設(shè)了地鐵，未來想建設(shè)可能會(huì)非常困難。在很短的時(shí)間內(nèi)，北京和上海已經(jīng)是全世界地鐵網(wǎng)絡(luò)最大的城市，我認(rèn)為世界上沒有哪個(gè)國(guó)家能建設(shè)得如此迅速。我們現(xiàn)在需要仔細(xì)審視一下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否在大城市已經(jīng)基本完成，在有些地方已經(jīng)過度，應(yīng)該叫停。

陶然：對(duì)于中國(guó)很多城市而言，他們根本不具備修建地鐵的條件。比如前一段時(shí)間中央將許多城市的地鐵建設(shè)叫停。你這個(gè)問題我稍后再回答，我先繼續(xù)剛才的話題。

每類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的浪潮，都與中央一定時(shí)期的戰(zhàn)略相關(guān)。例如中央提新型城鎮(zhèn)化，地方政府就大規(guī)模建設(shè)更多新城區(qū)，工業(yè)開發(fā)區(qū)。按照道理，新型城市化的主要任務(wù)應(yīng)該是農(nóng)民工市民化，農(nóng)民工舉家遷移到城里變成城市戶口，但卻變成大規(guī)模搞開發(fā)區(qū)和新城區(qū)建設(shè)。中央一提搞海綿城市，地方就大規(guī)模建設(shè)地下管網(wǎng)和其他設(shè)施。中央一提搞智慧城市，地方就大規(guī)模安裝攝像頭、以及各種智能探測(cè)設(shè)備。如果中央提出實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，地方就會(huì)努力在鄉(xiāng)村修建各種美麗小鎮(zhèn)。如果你要進(jìn)行扶貧，那么我們也會(huì)大規(guī)模修路修橋。 其中有些基建是必要的，但有些基建太明顯了，項(xiàng)目完成后根本沒有未來現(xiàn)金流，無法償還建設(shè)時(shí)的貸款。

吳晨：很多項(xiàng)目并沒有明確事先驗(yàn)證或者做項(xiàng)目的可行性報(bào)告，更多是潮流。既然大家都在做，就是政治正確的事情。

陶然：中央政府對(duì)反腐非常認(rèn)真。從2012年開始就在進(jìn)行反腐，這些年反腐力度一直在加大，反腐一直在路上，這部分也與過去15年的建設(shè)狂潮，以及在狂潮過程中地方政府甚至部分利益集團(tuán)借中央提倡的政策，大規(guī)模快上各種項(xiàng)目有關(guān)。雖然這些項(xiàng)目政治上正確，拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有幫助。但最終導(dǎo)致不少地方政府嚴(yán)重負(fù)債，目前中央和地方發(fā)現(xiàn)自己都沒有錢了，并且腐敗太厲害，那么肯定要處理，結(jié)果就是今天的局面。

我認(rèn)識(shí)或者接觸過很多官員，他們都是非常能干的人，但在這種狂潮中，人性很難經(jīng)得住考驗(yàn)。

激勵(lì)體制需要發(fā)生巨大改變

吳晨：我認(rèn)為 最重要 的是不要考驗(yàn)人性，人性是脆弱的。

我認(rèn)為有三個(gè)大前提在引導(dǎo)政策轉(zhuǎn)向。首先是外部格局，中國(guó)制造已經(jīng)很過剩了，雖然國(guó)內(nèi)招商引資仍然會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，但是想要回到以前空前繁榮是不可能的。我認(rèn)為這是第一件事情，原有的建工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，在很多地方是難以為繼的了。

第二點(diǎn)是財(cái)政已經(jīng)到達(dá)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，無法再依靠土地財(cái)政，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)性越來越高，因?yàn)樨?fù)債率變得特別高。

我一直在思考，20多年前經(jīng)濟(jì)學(xué)家提到中國(guó)財(cái)政就會(huì)講如何建立更多硬性約束，防止地方預(yù)算軟約束。目前有很多大干快上的情況，正是由于缺乏硬性約束，仍然是軟性約束，因此很多時(shí)候可以超標(biāo)處理事情。現(xiàn)在是否有機(jī)會(huì)加強(qiáng)一些相對(duì)硬性約束，讓大家量入為出？

第三點(diǎn)是關(guān)于如何盤活存量資產(chǎn)的問題。這是一項(xiàng)精細(xì)的任務(wù)，需要政策上的突破，同時(shí)也需要官員擺正自己的位置。擺正位置意味著不去追求大和快，而是需要追求慢工出細(xì)活。我認(rèn)為激勵(lì)體制需要發(fā)生巨大改變。您對(duì)這三個(gè)問題有何看法？

陶然：我們已經(jīng)到達(dá)這樣一個(gè)時(shí)期，地方政府的顯性和隱性總債務(wù)在100萬億以上，對(duì)于很多地方政府來說，還本，甚至光是付息都存在困難。不僅包括貴州遵義、湖南湘潭以及江蘇鎮(zhèn)江等知名地區(qū)，南方有4個(gè)地級(jí)市，大約有四五千億的負(fù)債。

我的家鄉(xiāng)是長(zhǎng)沙下屬的某縣級(jí)市，據(jù)說大約有1700億元的負(fù)債，它如何還得起？再來看廣東和江蘇，目前廣東的GDP比江蘇稍高，但是顯性加隱性債務(wù)大約是5-6萬億元，江蘇大概在11-12萬億元。導(dǎo)致差異的原因，是廣東政府相對(duì)沒有江蘇那么強(qiáng)勢(shì)，而江蘇政府非常強(qiáng)勢(shì)。征用農(nóng)民的土地，如同推土機(jī)一樣進(jìn)行推進(jìn)。雖然政府強(qiáng)勢(shì)有時(shí)可以干得快，但是如果沒有約束，就容易濫用。建設(shè)過于猛烈，導(dǎo)致的結(jié)果就是債務(wù)高企。有人與我爭(zhēng)論這個(gè)問題時(shí)，說江蘇借的錢把這個(gè)地方建起來了，建起來后債可能不見得要還，所以江蘇比廣東似乎還占了便宜，你不借白不借。當(dāng)時(shí)也許一些地方官員就是這么考慮的，但是這件事情并沒有那么簡(jiǎn)單。

吳晨：不借白不借有Moral hazard（道德風(fēng)險(xiǎn)）的感覺。

陶然：就是Moral hazard。很多人這樣認(rèn)為，問題在于前幾任政府借的資金，現(xiàn)在中央政府不可能全部給你免掉。稍后我會(huì)討論債務(wù)重組的事宜。到目前為止，你至少需要還清利息，這給借債很高的地方就施加了很大壓力，讓他們長(zhǎng)時(shí)間無法喘息，除非最后有全國(guó)性債務(wù)重組，所以之前借的錢肯定白借。目前為止中央一直通過債務(wù)置換，降低成本，從未表示地方可以不用還或者少還。

我可以讓你先把高息債務(wù)置換成為低息債務(wù)，減輕付息壓力，但最終還是要還本付息。在債務(wù)特別高的地方，利息也許可以還了，但這個(gè)地方基本上進(jìn)一步發(fā)展的空間就沒有了，甚至公共服務(wù)和基本運(yùn)行都會(huì)受到影響。所以前幾任借錢絕對(duì)不是白借了，可以不用還的，這是第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題是有些地方確實(shí)無法還款，即使將它們的資產(chǎn)全部出售，也償還不了高額負(fù)債。這時(shí)，應(yīng)該怎么辦？實(shí)際上，中央、地方和銀行都有責(zé)任，你當(dāng)時(shí)為何把錢借給他？你沒有計(jì)算過，借到這么多可以還掉嗎？這時(shí)候就需要進(jìn)行全國(guó)性債務(wù)重組，債務(wù)重組會(huì)帶來陣痛，但長(zhǎng)痛不如短痛。應(yīng)該采取的措施，是中央、地方和銀行各自認(rèn)一部分賬。當(dāng)前其前提是地方政府盡量將資產(chǎn)出售償還債務(wù)，剩余的資金只能用于保障基本運(yùn)行和公共服務(wù)，不允許再進(jìn)行新的建設(shè)。

陶然：這就是全國(guó)性債務(wù)重組和地方財(cái)政重整要同時(shí)推進(jìn)，比如黑龍江的鶴崗的做法，我認(rèn)為許多中西部或者三四線債務(wù)很沉重的城市都需要這樣操作。

吳晨：這樣操作的關(guān)鍵在于執(zhí)行的剛性，其次地方政府是否有拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的想法？

陶然：地方政府肯定有這個(gè)想法，繼續(xù)借錢，繼續(xù)搞建設(shè)，但中央絕對(duì)不能讓你再做這件事情，你已經(jīng)做太大了，而且也玩脫了，你讓中央和銀行都來為你買單，說到底是全國(guó)人民給你買單。

我認(rèn)為中央應(yīng)該早下決心進(jìn)行全國(guó)性地方債務(wù)重組，一些地方該財(cái)政重整的事情也要推動(dòng)重整。而現(xiàn)在的做法會(huì)導(dǎo)致很多地方政府寧愿長(zhǎng)痛，也不愿短痛，這將使得更多的“道德風(fēng)險(xiǎn)”出現(xiàn)。去年我去了一個(gè)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的某計(jì)劃單列市，下面的1個(gè)區(qū)，這個(gè)區(qū)相當(dāng)于1個(gè)縣，共有6個(gè)開發(fā)區(qū)，其中一個(gè)開發(fā)區(qū)在一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)，負(fù)債大約已經(jīng)達(dá)到一兩百億。

我與他們溝通時(shí)，他們告訴我還有90多億的建設(shè)準(zhǔn)備要先進(jìn)行。我詢問他們?cè)瓉淼呢?fù)債如何處理，他們表示原來的負(fù)債是原來領(lǐng)導(dǎo)欠的，現(xiàn)在我們還需要進(jìn)行新的發(fā)展，還需要90多億。

吳晨：原本欠款的是前任的債務(wù)，現(xiàn)任仍然需要發(fā)展。

陶然：目前他們還有新增的90多個(gè)億希望借錢繼續(xù)搞建設(shè)。我認(rèn)為很多地方官員可能還會(huì)有這個(gè)想法，實(shí)際上已經(jīng)完全不可能了。

吳晨：90多億的邊際效益有多少是需要打問號(hào)的。

陶然：如果不進(jìn)行債務(wù)重組和財(cái)政重整，你就無法在我們的當(dāng)前的困境下嚴(yán)格遵守財(cái)政紀(jì)律。

吳晨：在債務(wù)重組和財(cái)政重整背后，必須有財(cái)政紀(jì)律剛性約束。不具備未來發(fā)展?jié)摿唾Y不抵債的地方，不能再將發(fā)展視為任何重點(diǎn)。只有在逐漸減輕債務(wù)包袱，達(dá)到一定程度后，才會(huì)考慮其他問題。

陶然：你的存量債務(wù)必須要先處理，因?yàn)槟阒翱耧j突進(jìn)，所以需要讓債務(wù)經(jīng)過適當(dāng)清理，經(jīng)濟(jì)才有可能重新恢復(fù)健康。

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和其他方面，例如我們?cè)谥形鞑亢芏喑鞘写罅空鞯亍⒔瞬簧俟I(yè)開發(fā)區(qū)以及新城區(qū)，這時(shí)你需要處理，比如一些空的開發(fā)區(qū)和新城區(qū)，已經(jīng)將土地征為國(guó)有并變成建設(shè)用地，實(shí)際上并沒有開發(fā)利用，甚至農(nóng)民仍然在那種地，就可以將這些土地直接轉(zhuǎn)回為農(nóng)地，將騰出的指標(biāo)賣到發(fā)達(dá)地區(qū)需要用指標(biāo)的地方，以便獲得部分指標(biāo)收入來部分償還債務(wù)。

房地產(chǎn)商到底扮演什么角色

吳晨：上次已經(jīng)提到了，我想再詢問一個(gè)非常重要的問題。實(shí)際上，我們今天提到更多的是關(guān)注政府行為，但之前我做過幾次節(jié)目，很多人都會(huì)為房地產(chǎn)商鳴冤，雖然他們有參與冒進(jìn)的點(diǎn)，但是他們認(rèn)為房地產(chǎn)商不是整個(gè)問題最主要的推手，也是某種意義上的受害者。我不知道你怎么看待這個(gè)問題，房地產(chǎn)商到底扮演什么角色？我認(rèn)為未來房地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)是指商業(yè)，住宅地產(chǎn)的開發(fā)可能不再是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，但是這仍然是一個(gè)巨大體量的產(chǎn)業(yè)，未來會(huì)是什么樣子？可以拯救嗎？

陶然：讓我們回到房地產(chǎn)企業(yè)，以碧桂園和恒大為例。它們2016-2018那輪棚改政策刺激下在三四線城市拿了很多住宅用土地，16年到18年那一輪，他們是否考慮過在一二線城市拿地？有，但他們當(dāng)時(shí)根本拿不到。

當(dāng)時(shí)很多別的企業(yè)拿地的價(jià)格更高。另外，一些一二線城市拆遷很麻煩，如果沒有好的機(jī)制，那么也騰不出地來讓開發(fā)商拿，但當(dāng)時(shí)三、四線城市可是敞開供應(yīng)。

那么碧桂園和恒大就在這些地方拼命拿地，配上高資金杠桿。這樣的一個(gè)模式下，房地產(chǎn)絕對(duì)成為了一個(gè)畸形行業(yè)，房地產(chǎn)商要大規(guī)模借錢拍地，拍完地后再借房開貸。開發(fā)貸是用土地作為抵押。在那段時(shí)期，資金管理不嚴(yán)時(shí)，開發(fā)商把各種來源的資金到處轉(zhuǎn)移去拍地。比如通過過橋融資，向自己內(nèi)部人融資，銀行開發(fā)貸融資，拿了地趕快開發(fā)建設(shè)，賣房子再去還款。這種高周轉(zhuǎn)模式在房地產(chǎn)狂潮上漲時(shí)還可以玩，后期一旦樓市剎車，銷售停滯就會(huì)出現(xiàn)大問題。

回答你剛才的問題，恒大、碧桂園在三四線城市能夠獲得土地，他們希望快速借款、建設(shè)、銷售，在過去多次房地產(chǎn)調(diào)控收緊再放松后都能玩得轉(zhuǎn)。但這次就搞不定了。要說責(zé)任，這些房地產(chǎn)商可能對(duì)三四線城市的發(fā)展前景確實(shí)有誤判，而且過去這么玩似乎很成功，上次我們也討論過行為經(jīng)濟(jì)學(xué)，如果大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲都有預(yù)期，即使三四線城市也存在看漲心態(tài)，那么大家就拼命拿地，下了大賭注。

當(dāng)時(shí)國(guó)家為了推動(dòng)三四線棚改，提出三四線城市也要發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)均衡的就地城鎮(zhèn)化。中央也有有政策層面的導(dǎo)向，一些企業(yè)一二線拿不到地，三四線可以拿到地，當(dāng)然會(huì)加速拿地、建設(shè)、銷售。

這個(gè)模式確實(shí)曾經(jīng)取得了很大成功，但這次玩不轉(zhuǎn)了，既有政策的因素，也有他們對(duì)過去成功模式可以復(fù)制的誤判。

吳晨：讓他們有些盲目。

陶然：他們產(chǎn)生了過去可以成功，現(xiàn)在也能成功的誤判，這肯定與他們的行為、思維模式和路徑依賴有關(guān)，但政府放水刺激樓市的政策也有責(zé)任。

這里不妨討論一下萬科，在房地產(chǎn)形勢(shì)非常好的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，大家都認(rèn)為必須漲。萬科就會(huì)想去借很多便宜的錢，因?yàn)槿f科信用好，所以可以借信用債，成本只有2%上下。一般房地產(chǎn)商借不到這么便宜的信用債，他除了需要自己有一份自有資金拍地以外，還可以從信托等影子銀行借高息錢拍地，拍完地后再會(huì)用土地作為抵押，借所謂的開發(fā)貸。很多民營(yíng)企業(yè)，包括國(guó)有企業(yè)，沒有萬科那么便宜的信用債可以借錢，所以拿了更貴的開發(fā)貸，而萬科為了降低成本，沒有拿太多開發(fā)貸，因?yàn)殚_發(fā)貸比較貴，所以他拿信用債。房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，信用債可以便宜借到，無論是外幣還是本幣信用債，但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問題，急速下行，那么信用債市場(chǎng)就會(huì)崩掉，資金馬上斷檔。這時(shí)候如果你之前沒有借開發(fā)貸，你的資金鏈就會(huì)出問題，而那些之前借不到便宜信用債借了開發(fā)貸的企業(yè)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也不好，但是銀行也不得不把錢繼續(xù)借給他，因?yàn)椴焕m(xù)貸相當(dāng)于直接形成壞賬，這就把銀行綁定了，這些企業(yè)此時(shí)還能活下來。因此，我們看到萬科現(xiàn)在面臨這個(gè)局面，恰恰是因?yàn)檫^去太成功，而市場(chǎng)一旦激烈下行，萬科這樣優(yōu)質(zhì)的企業(yè)反而可能先倒下來，這是有其特定的路徑依賴。

實(shí)際上，萬科在2018年和19年之后已經(jīng)變得非常謹(jǐn)慎，拿地并不多，但即使如此，只要市場(chǎng)激烈下行，信用債市場(chǎng)就會(huì)崩掉，它又沒有開發(fā)貸，反而會(huì)比一些沒有它那么成功的企業(yè)，面臨更大的資金鏈斷裂問題。

吳晨：我們?nèi)绾慰创磥碇袊?guó)的城鎮(zhèn)化？我們開場(chǎng)時(shí)提到這是中央城市會(huì)議，試圖為整個(gè)行業(yè)的大發(fā)展方向和中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展方向做基調(diào)。

許多學(xué)者認(rèn)為，我們最終需要關(guān)注人流和產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)所在地。沿海超大特大和中部重要城市仍然有機(jī)會(huì)，而大部分三四線城市可能就會(huì)差一些，年輕人也仍然要奔著機(jī)會(huì)多的地方去。

想聽聽你對(duì)政策的解讀。未來大家的目標(biāo)是專注于發(fā)展大都市圈和沿海地區(qū)，讓人口流出地，在某種意義上，執(zhí)行債務(wù)重組和強(qiáng)化紀(jì)律的程序。人口流出地反而更多地依賴你提出的“三支箭”發(fā)揮作用。

陶然：我們通常討論分一二線、三四線也并不完全準(zhǔn)確，三四線包括許多沿海城市，例如東莞、佛山、溫州等。比如福建泉州有許多全球競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。

吳晨：我肯定是講內(nèi)地邊遠(yuǎn)的三四線城市。

陶然：內(nèi)地，包括沿海的一些三四線，甚至二線城市的房子嚴(yán)重過剩。例如湖南長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直沒有漲起來。

長(zhǎng)沙情況有點(diǎn)意思，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)沒有上漲的原因是當(dāng)?shù)氐囊恍┨厥馇闆r。例如，長(zhǎng)沙在一段時(shí)間內(nèi)大規(guī)模建設(shè)之后借了很多債務(wù)，需要盡快出讓商住用地還債，導(dǎo)致土地供應(yīng)過剩。另外，一段時(shí)期長(zhǎng)沙允許單位自己給員工集資建房子，也帶來供應(yīng)過剩，房屋建設(shè)過多”，一直漲不起來”。所以看城市發(fā)展，主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)和人口流入情況，以及住房的存量，這就不僅是簡(jiǎn)單區(qū)分一二線和三四線城市可以概括的，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，我們最近這些年發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是我國(guó)的超大特大城市不僅虹吸了人口，還把城市群里的周邊三線、三四線的一些產(chǎn)業(yè)也虹吸過去了。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)有土地財(cái)政模式是用商住用地的出讓金利潤(rùn)補(bǔ)貼制造業(yè)用地招商引資，例如上海郊區(qū)的工業(yè)用地跟昆山的用地價(jià)格差不多，但是房?jī)r(jià)卻差不少。所以按道理上海制造業(yè)的用地比昆山要貴，可是這么補(bǔ)貼就沒有更貴，甚至還能更便宜。

正常的城市群發(fā)展是一線城市應(yīng)該服務(wù)業(yè)為主，金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)和為制造業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。生產(chǎn)制造業(yè)本來應(yīng)該到城市群附近的中小城市中發(fā)展，但中國(guó)這種土地財(cái)政模式，反而會(huì)加劇如下一個(gè)現(xiàn)象，就是湖南長(zhǎng)沙、湖北武漢、安徽合肥虹吸中小城市產(chǎn)業(yè)，“一鯨起，萬物落”。這與地方政府的土地招商引資定價(jià)策略有關(guān)，低價(jià)供應(yīng)工業(yè)用地、高價(jià)供應(yīng)商住用地，用商住用地出讓金補(bǔ)貼工業(yè)用地。未來當(dāng)然需要進(jìn)行土地制度改革，治理工業(yè)用地低地價(jià)，過度補(bǔ)貼和逐底競(jìng)爭(zhēng)、過度內(nèi)卷問題，這當(dāng)然是一個(gè)長(zhǎng)期問題。在這個(gè)模式下，人口和產(chǎn)業(yè)的集聚也可能未必全部是好事，但是這個(gè)趨勢(shì)暫時(shí)無法改變。

現(xiàn)在看看，過去許多過度建設(shè)的人口和產(chǎn)業(yè)流出的城市需要進(jìn)行債務(wù)重組和財(cái)務(wù)重整。這些城市居民每家可能有多套住房。即使少數(shù)外來打工的人在那里，無論是購房還是租房，都不是問題。這個(gè)地方也無法提供太多就業(yè)，真正可以提供就業(yè)的是產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入的主要城市，但目前情況下這些城市的集合式住宅也出現(xiàn)了銷售困難，未售存量很大的情況。

吳晨：什么是集合式住宅嗎？

陶然：集合住宅是指高層公寓樓，就是我們所說的商品房。相對(duì)于低密度的獨(dú)立住宅，我國(guó)集合式的商品房，所謂的高層商品房已經(jīng)出現(xiàn)了過剩。

吳晨：我認(rèn)為在這邊暫停一下，可能存在兩個(gè)小問題。第一個(gè)問題是否可以這樣理解，我有深刻的體會(huì)，例如我開車從上海到蘇州，明顯能感受到城市到工業(yè)地帶到農(nóng)村，再到工業(yè)地帶，再到城市，100公里的過程。這個(gè)過程中，有明顯的大量土地并未被很好地使用，蘇州房?jī)r(jià)雖然比上海低很多，但是并非便宜的地方。雖然有大量土地可以用于建造房屋，但是它們主要用于制造工廠和其他用地。在形成大都市圈時(shí)，我們是否可以將這些都市連接起來？因?yàn)槌鞘信c城市之間已經(jīng)高度融合，這是否意味著未來有新的發(fā)展思路？

陶然：讓我以深圳為例來回答這個(gè)問題，深圳大約有1997平方公里土地，其中生態(tài)控制線（主要是丘陵山地及其與平地的過渡地帶）占一半，高達(dá)985平方公里，其中國(guó)家劃定的生態(tài)保護(hù)紅線面積只有563平方公里，可適度開發(fā)土地面積高達(dá)422平方公里（63萬畝）。另外1012平方公里已開發(fā)土地內(nèi)還有許多低效的工業(yè)園和閑置低效用地。因此，還有422平方公里的生態(tài)控制線之內(nèi)，生態(tài)紅線之外的土地可以適度開發(fā)，雖然目前我們還沒有開發(fā)，但是我認(rèn)為未來這些土地可以開發(fā)。

另外，在1012平方公里已開發(fā)土地中有大量低效工業(yè)用地。我們的工業(yè)用地出讓模式通常為50年，而制造業(yè)工廠的平均存活年限為10年或者15年。有些工廠關(guān)閉后，將土地轉(zhuǎn)給別人，還有許多人拿著地守株待兔，等政府調(diào)規(guī)成住宅用地，他們?cè)僖愿邇r(jià)出讓。

但是政府顯然不會(huì)輕易讓他們這樣做，因此結(jié)果是大量土地閑置。你剛才提到的上海到蘇州之間還有很多農(nóng)地。很多工業(yè)園區(qū)現(xiàn)在用地也非常低效，這些土地完全可以更高效地利用起來。

吳晨：從另一個(gè)角度，你可以先討論工業(yè)用地的問題，是否需要重新審視中國(guó)土地開發(fā)模式？在過去20年，中國(guó)已經(jīng)制造了許多個(gè)香港。全世界大概只有中國(guó)有大量高層住宅，高層住宅成為唯一可供居住的模式。雖然大城市中有低密度住宅，但是仍然是多層住宅。但人口密度很高的日本大都市，一戶建仍然占很大比例。背后的原因，稍后你可以展開討論。

陶然：中國(guó)在住宅用地上學(xué)習(xí)香港，在工業(yè)用地上學(xué)新加坡。從蘇州的工業(yè)園開始在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模泛濫。

新加坡的工業(yè)園區(qū)是也是早期低價(jià)征用土地，然后提供各種優(yōu)惠服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)貼以吸引外資。我們比新加坡做得更猛，因?yàn)槲覀儚霓r(nóng)民那里取得的土地更便宜，規(guī)模更大，所以我們把香港壟斷限量供應(yīng)商住用地、新加坡低價(jià)放量供應(yīng)工業(yè)用地這兩個(gè)土地制度的缺點(diǎn)全部學(xué)到了，并在中國(guó)極致地將它們合在一起，形成了全國(guó)上萬個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)和無數(shù)個(gè)新城區(qū)。即使在縣里，住宅都是十幾層、二十幾層的高密度的住宅。

我們的住宅擁有70年的產(chǎn)權(quán)，如果二三十年不進(jìn)行維護(hù)，那么不少房子可能會(huì)出現(xiàn)較大的維護(hù)維修問題。中國(guó)的集合式住宅我們不稱之為鴿子籠，因?yàn)樗幌裣愀勰敲葱。允且粋€(gè)籠子。有一本書《城市的勝利》認(rèn)為這種模式非常節(jié)能，但節(jié)能有多種方法，這樣高密度居住的代價(jià)是影響人們的健康，影響孩子的心理狀態(tài)。

日本一戶建造的原因一個(gè)是土地私有制，一戶建造的面積很小，并且存在地震多發(fā)的情況。

目前日本也在進(jìn)行城市更新改造，他們一戶建，建造一兩層，占用一兩分地，實(shí)際上并未達(dá)到土地整合利用的最佳效果。我推薦大家閱讀一篇名為《人人住得起的東京》的文章，日本，尤其是東京在這方面做了改善。目前的建筑技術(shù)可以蓋到多層或者高層，反而比一兩層的一戶建更安全，完全不受地震影響。

這種情況下拆掉一些一戶建，反而對(duì)土地實(shí)現(xiàn)最高最佳利用有好處。日本是一個(gè)極端，并不見得我們完全效仿，何況他們也在進(jìn)行政策改革，他們?cè)诔鞘懈律献隽撕芏鄤?chuàng)新性的東西，而中國(guó)是另一個(gè)極端，我們極端到大家都住在高層住宅的“盒子”里面。

如何盤活城市中過去的低效閑置工業(yè)用地

吳晨：你有三個(gè)建議，針對(duì)不同的問題。第一個(gè)是關(guān)于城中村的問題，暫時(shí)不討論。第二個(gè)非常重要的是如何盤活城市中過去的低效閑置工業(yè)用地。這是一個(gè)非常重要的問題，許多城市都有這個(gè)問題。

第三個(gè)建議是關(guān)于如何讓更多新的住宅形態(tài)出現(xiàn)，這需要政策突破。您先講講第二個(gè)建議吧。

陶然：我們的城市中有大量的低效用地，其中主要是工業(yè)用地。還有一些是商業(yè)用地，稍后我會(huì)詳細(xì)講解。

工業(yè)用地五十年產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上使用了十幾年，持地者待價(jià)而沽。農(nóng)民工可能居住在集體宿舍或者地下室，在廣州或深圳就住在城中村里。這些地方給他們提供了一個(gè)居住的地方，尤其是廣東的城中村，深圳和廣州城中村大部分房子建設(shè)質(zhì)量并不太差，就是樓間距太小，有接吻樓和握手樓的說法，而且公共服務(wù)不到位。

我認(rèn)為目前在深圳這類城市工作的農(nóng)民工，一對(duì)夫婦每月工資加起來在八九千元到一萬元之間。但他們只愿意每月支付800元居住在城中村，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為自己沒有在這里長(zhǎng)久居住的預(yù)期，并且需要儲(chǔ)蓄來養(yǎng)老。

第二，他們預(yù)期自己的孩子，很多是留守兒童，未來不會(huì)有機(jī)會(huì)在這里發(fā)展，所以也不愿意多支付房租。但如果我們?yōu)樗麄儎?chuàng)造條件，例如深圳城中村附近有很多低效工業(yè)用地，有些是集體所有，也有國(guó)有的，現(xiàn)在政府要將這些土地改為住宅用地，并且要給業(yè)主賠償很多錢，這要是做起來會(huì)非常困難。

我建議有一種折中方法，例如政府出臺(tái)一個(gè)政策，假定你有100畝低效工業(yè)土地。你拿60%甚至到65%，最高到70%，直接無償交給政府。假定100畝給政府60畝，其中30畝用于鋪設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)公立學(xué)校，以便接受外來民工子女，建一些綠地，通常居住區(qū)大概用30%的土地做這些就夠了。另外30%-40%的土地政府就可以出售，盡量按照最高價(jià)值賣。賣地所得基本上可以覆蓋學(xué)校、道路和綠地的修建成本。總之這個(gè)政策下，政府不用額外出錢，只需要把基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)做好，硬件做好。剩下的40畝地，政府就給業(yè)主一個(gè)條件，業(yè)主可以不用額外繳納地價(jià)，政府直接給你改成住宅用地，我允許在這40畝地上蓋租賃住房，一平米建設(shè)成本3000元即可完成。蓋好之后，在頭20年內(nèi)出租，主要針對(duì)農(nóng)民工和新就業(yè)大學(xué)生。

吳晨：你估計(jì)租金是多少？

陶然：租金在每個(gè)地方都非常不同。計(jì)算20年的租金，每平米3000元的建安成本，60平米2室1廳的房子，假定租金是2000-2500元，通常在租金上再收一個(gè)管理費(fèi)10%，租金所得稅再收個(gè)10%。20年的內(nèi)部收益率也會(huì)超過10%，20年之內(nèi)可以收回成本，還能賺不少。

吳晨：已經(jīng)賺錢了。

陶然：20年后你可以補(bǔ)交一部分出讓金，政府直接發(fā)紅本允許你出售，這樣的投資賺取的錢更多。平均來看，有不少位置好的一線城市，例如深圳南山區(qū)和福田區(qū)都有這樣的低效用地，如果給這樣的政策，建設(shè)前20年出租，后50年補(bǔ)繳出讓金后出售的投資收益就會(huì)更高。我們完全通過這種方法迅速利用人口流入地主要城市中存在的大量低效和閑置工業(yè)用地，為那些本身無法購買房子或者不打算購買房子的大學(xué)生和農(nóng)民工提供可支付的體面租賃住房。

我剛才提到這里面收取10%的租金所得稅，專門雇傭大學(xué)生在旁邊的公立學(xué)校里面教書，用于解決外來人口子女教育、就業(yè)和留守兒童的問題。

這個(gè)房子建成后，留守妻子和丈夫一起到城里工作，雖然因?yàn)槌鞘袆趧?dòng)力增加，人工漲薪速度會(huì)放緩，但是兩個(gè)人一起工作的收入會(huì)增加。關(guān)鍵是他們對(duì)未來充滿期望，一家人能夠在一起生活，孩子未來在城市有長(zhǎng)久預(yù)期。我認(rèn)為這非常重要，最終外來人口在這個(gè)城市有根基了，就會(huì)愿意出更多的錢去租賃這樣的好房子住。

通過土地改革推進(jìn)戶籍改革，我認(rèn)為這是我們?cè)缇蛻?yīng)該做的事情。

目前中國(guó)大約有2.8億農(nóng)民工，他們中間有些住房的問題已經(jīng)解決。但在人口流入地主要城市里面可能還有2億左右的住房需要進(jìn)一步改善。據(jù)說最近幾年經(jīng)濟(jì)下滑有1000-1500萬農(nóng)民工返鄉(xiāng)。如果我們盡早能夠推動(dòng)這些改革，那么城市的整個(gè)發(fā)展模式、消費(fèi)水平以及農(nóng)民工未來的期望就會(huì)更好。更不要說留守兒童、留守妻子現(xiàn)象帶來的家庭破碎和孩子教育問題就都不會(huì)出現(xiàn)。亡羊補(bǔ)牢，猶未為晚，如果你用閑置土地資源，建房子讓他們先租，20年后可以買得起。

吳晨：我需要反過來詢問，這個(gè)問題可能比較尖銳。你現(xiàn)在給的方案是在政府財(cái)政困難時(shí)如何盤活原先規(guī)劃中的浪費(fèi)土地。這時(shí)候這個(gè)土地位置非常好，是大城市內(nèi)的，能夠賣出一定價(jià)值。

你剛才提到的是希望一石三鳥，一方面盤活土地，另一方面政府不需要真正投入資金和真金白銀。

第三點(diǎn)是廉租房存在大量需求。從另一個(gè)角度來看，根據(jù)建安成本和土地征收成本，建設(shè)廉租房實(shí)際上是非常便宜的，但為何一直沒有實(shí)施？

為什么現(xiàn)在只能依靠這種方式才能實(shí)現(xiàn)？如果這種方式有效果，政府就需要在某些方面作為，尤其是大量農(nóng)民工流入的地方，可能需要在其他地方做一些事情。

陶然：目前我們?cè)诤芏喑鞘型瞥龉夥炕蛘弑Ｕ闲宰赓U住房，但其中針對(duì)農(nóng)民工的其實(shí)非常少，主要是針對(duì)人才房或者具有大學(xué)學(xué)歷以上的人才公寓。我認(rèn)為有很多城市其實(shí)希望農(nóng)民工在年輕時(shí)為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)，但老了就不要成為城市的拖累。

但這樣對(duì)城市發(fā)展本身是不利的，尤其是中國(guó)人口在減少，人口非常寶貴。很多農(nóng)村留守妻子原本可以在城市里一直工作，回家是為了照顧留守的孩子。我認(rèn)為這是我們?cè)诔鞘谢^程中不應(yīng)該付出的代價(jià)。日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣等在高速發(fā)展的時(shí)期都沒有出現(xiàn)這樣的問題，這是中國(guó)戶籍和土地制度帶來的問題，未來一定需要調(diào)整。

目前很多地方政府也沒有資金建設(shè)更多的保障性住房了，我的意思是地方政府也不需要再花錢建設(shè)更多了，只需要放開對(duì)城市低效土地再開發(fā)利用的限制，讓民間資金涌流進(jìn)來，讓一部分愿意投資的人為無法租住小區(qū)房子的外來人口建設(shè)市場(chǎng)化定價(jià)的租賃住房。政府甚至還可以從這里收稅，讓隨遷子女能夠在城市里入學(xué)、升學(xué)，最終讓農(nóng)村外遷人口成為城里人。我認(rèn)為這一點(diǎn)非常重要，實(shí)際上也正是我國(guó)既有城市化過程中最大的問題，一直未得到真正解決。很多地方的戶籍改革其實(shí)是有問題的。

吳晨：只要有工作，交稅就應(yīng)該有機(jī)會(huì)成為城市居民，我認(rèn)為在這里有更多的支持。

陶然：作為國(guó)家公民，即使是流浪漢，城市里也應(yīng)該給予他們一定的支持。一個(gè)社會(huì)好不好，關(guān)鍵要看這個(gè)社會(huì)對(duì)窮人的態(tài)度怎樣。

新一線城市的城中村和舊城改造的方案

吳晨：根據(jù)城中村的方案，你還有針對(duì)新一線城市的城中村和舊城改造的方案，我認(rèn)為可以分享一下您的第一只箭。

陶然：第一支箭指的是我們現(xiàn)在的一線和強(qiáng)二線城市。由于過去的房地產(chǎn)調(diào)控和建設(shè)，積累了不少未售的商品房。這些未售的房子有的已經(jīng)蓋好，有的只蓋了一半，還有的拿了地沒有蓋，因此數(shù)量非常大。然而，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，無人再敢購買。例如，一對(duì)青年人結(jié)婚，父母也準(zhǔn)備好了給部分錢付首付，但因?yàn)椴恢朗欠褚姷祝圆桓屹徺I，就會(huì)形成向下的樓市螺旋，此時(shí)可能需要一個(gè)力量讓這個(gè)向下的螺旋被終止。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了30%-40%，但仍然相對(duì)較高。因此那些剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工仍然買不起。那么應(yīng)該怎么辦？

我們一二線城市的核心位置有很多八九十年代建設(shè)的老舊小區(qū)，還有晚一些建的城中村。北京上海核心位置的城中村不多，但也有一些城邊村拆除重建經(jīng)濟(jì)上可行，但北上廣深、杭州、南京、成都等城市的核心區(qū)有大量老舊小區(qū)，廣州深圳很多是在核心位置的城中村加上老舊小區(qū)。城中村改造和老舊小區(qū)的改造，原來的做法是我給你一個(gè)原地或者就近蓋一個(gè)安置房，基本上是等面積的。

對(duì)城中村、廣州基本上認(rèn)定每戶280平米屬于法內(nèi)面積，可以等面積賠償安置房，但安置房5年后才能補(bǔ)繳土地出讓金，發(fā)紅本后可以上市買賣。像原來我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政策那樣。深圳則認(rèn)定每戶480平米屬于法內(nèi)面積，直接賠的是一戶480平米的商品房，我直接給你紅本。以深圳為例，比如480平米可以是4套120平米的房子，村民可以在原村里面拿一套安置房，另外三套如果你愿意政府可以發(fā)給你等值的房票。你可以在城市任何地方選擇未售商品房去買，因?yàn)楸徊疬w業(yè)主可能想分散一下自己的房產(chǎn)地段配置。那么房票給了他這個(gè)機(jī)會(huì)，他愿意拿房票就去拿房票。

但如果他表示不想要房票，想要現(xiàn)金，而政府為了消化未售商品房庫存不好給他現(xiàn)金。因此如果給他現(xiàn)金，那么消耗未售商品房庫存的目標(biāo)就無法達(dá)到。那怎么辦呢？也很簡(jiǎn)單，我允許你進(jìn)行房票不受限制的買賣。比如我是一個(gè)長(zhǎng)沙人，我的女兒目前在深圳工作，我有一些資金，想要購買一套稍微便宜的房子給女兒，某個(gè)被拆遷村民有一張房票并且愿意要現(xiàn)金，可以打9折賣給我，那結(jié)果就是我9折價(jià)格購買了這套房子，而他拿到了現(xiàn)金，皆大歡喜。

他愿意拿現(xiàn)金，可能有各種考慮，例如一家父親想要房子，而子女想要現(xiàn)金拿來創(chuàng)業(yè)。所以允許買賣房票是個(gè)好政策。老舊小區(qū)改造也是如此，有部分人愿意用房票。例如原來老小區(qū)位置很好，大部分老小區(qū)的業(yè)主可能想在原地，因?yàn)榄h(huán)境熟悉，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)也在這里，但是有些家庭原本60平米老小區(qū)的房子，現(xiàn)在家里有孩子長(zhǎng)大了，準(zhǔn)備要結(jié)婚，想換一個(gè)位置遠(yuǎn)一點(diǎn)，但面積更大的比如90平米的房子，那么我就會(huì)偏向接受這個(gè)房票補(bǔ)償。我的孩子將要娶個(gè)媳婦，我原來兩室一廳，現(xiàn)在想換成三室一廳，這樣就可以在一起住。只要有一部分被拆遷業(yè)主愿意拿這個(gè)房票，就有助于消耗存量未售商品房。還有很多老小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)在外面買了商品房，他的房子現(xiàn)在出租著，他也不想再要房子了，只要房票允許買賣，你給他房票他是愿意的，我們的政策就是想把這些愿意以房票做拆遷補(bǔ)償業(yè)主的積極性調(diào)動(dòng)起來，這是一種穩(wěn)定樓市的最好方法。

吳晨：我認(rèn)為你上次也提到了容積率等各個(gè)方面的激勵(lì)。房票是一個(gè)非常重要的方面，它解決了城市中大量沒有交易的房子可以被盤活的問題。

第二個(gè)又給被拆遷的人提供選擇，這樣他們成為釘子戶的可能性會(huì)更小，他們可能更愿意參與改造。因?yàn)檎麄€(gè)老舊小區(qū)的發(fā)展不同于以前，所有人都同意才有可能向前推動(dòng)，我認(rèn)為這非常有趣。

第三個(gè)是建立在政府之上，資源并不像以前那樣充裕，有房票可以最終盤活其他資源。

陶然：通常操作從國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行甚至是商業(yè)銀行借款給地方政府或平臺(tái)公司，后者利用這個(gè)專項(xiàng)借款給參與改造的城市老舊小區(qū)和城中村居民發(fā)放房票，讓他們消耗市場(chǎng)上未售存量商品房。在一二十個(gè)一線和強(qiáng)二線城市推動(dòng)這個(gè)政策，只要信號(hào)一發(fā)出來，基本上這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就見底了。不僅房票本身會(huì)消化部分存量商品房，而且那些原本準(zhǔn)備買房、但不知道樓市是否觸底而不敢買的人也會(huì)開始買房，很多開發(fā)商也會(huì)被救活，只要能夠救活他們就會(huì)有錢未來依據(jù)市場(chǎng)情況繼續(xù)拿地。

實(shí)際上，這些城中村、老舊小區(qū)拆除后騰出的部分土地，只要位置好，這些開發(fā)商也會(huì)愿意再次購買，這形成了一個(gè)良性循環(huán)。關(guān)鍵在于這個(gè)機(jī)制短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂，而在中長(zhǎng)期還能保證房?jī)r(jià)不會(huì)漲，因?yàn)椴疬w后未來土地會(huì)逐步供應(yīng)出來，增加住房供給，甚至房?jī)r(jià)還會(huì)緩慢下降，樓市實(shí)現(xiàn)了軟著陸，救了開發(fā)商，緩解了金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”，被拆遷的老百姓會(huì)拍手叫好。因?yàn)槟憬o我換了新房子，資產(chǎn)增值了，而有的業(yè)主還可以拿到現(xiàn)金。這種方法通過一個(gè)內(nèi)在“短期穩(wěn)定市場(chǎng)、中長(zhǎng)期確保房?jī)r(jià)不上漲”的邏輯幫助我們實(shí)現(xiàn)軟著陸，并且還可以因?yàn)榻ㄔO(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

吳晨：我認(rèn)為后面的一半非常重要，不可能再依靠房?jī)r(jià)無限制漲，來拉動(dòng)大家過度消費(fèi)。房子不斷改善的需求大量存在，這個(gè)市場(chǎng)有活力。

陶然：關(guān)于農(nóng)民工和大學(xué)生，前面談到將一些低效閑置工業(yè)用地改為租賃住房用地后，原本居住在城中村的一部分人會(huì)遷移出來。原來珠三角的城中村拆除重建難度很大，尤其是所謂法外面積如何賠償相持不下，一旦有些租戶可以搬出來到新建的租賃住房，城中村租金就會(huì)下降。那時(shí)候拆遷，村民的要價(jià)會(huì)降低，反而有助于遏制釘子戶，最終有助于城中村的改造。

老舊小區(qū)和城中村的改造用房票安置，目的是改善他們的住房條件，讓被拆遷業(yè)主住上好房子。中央提出要建設(shè)好房子，前面的措施可以幫低收入農(nóng)民工群體，城市核心區(qū)域老舊小區(qū)和城中村業(yè)主蓋好房子。最后我們還提到中高收入階層也要有好房子。

中高收入階層也要有好房子

吳晨：中高收入階層的好房子是第三支箭，能和我們分享一下嗎？

陶然：我們社會(huì)中有相當(dāng)數(shù)量的中高收入群體，要么在城市里有很多公寓，他不會(huì)再投資了。要么已經(jīng)買了豪宅，豪宅價(jià)值幾千萬上億，極富的人才可以購買。但中國(guó)的情況是，目前家庭儲(chǔ)蓄大約有150多萬億，雖然我們不完全清楚分布情況，但是我估計(jì)大約幾百萬到1000萬戶已經(jīng)擁有獨(dú)立住宅或者平層。

雖然我所說的數(shù)字可能不準(zhǔn)確，但是仍然有總數(shù)不少的家庭仍然有錢，愿意花費(fèi)兩三百萬或者三四百萬買半畝地在自己城市的國(guó)有土地上建造安居型獨(dú)立住宅，這是非常有潛力的一個(gè)方向。然而我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)模式無法滿足他們住好房子的需求。

那么如何滿足他們的需求？首先中國(guó)絕對(duì)不缺少土地，即使在沿海地區(qū)，例如深圳。已經(jīng)開發(fā)的1000平方公里用地中也有大量低效用地。深圳還有接近1000平方公里的生態(tài)控制線以內(nèi)的土地。其中300多平方公里在生態(tài)控制線之內(nèi)，但在嚴(yán)禁開發(fā)的生態(tài)紅線之外，生態(tài)紅線之內(nèi)不能開發(fā)，但紅線之外，控制線之內(nèi)還有三四百平方公里土地，相當(dāng)于大約68萬畝，非常多。上海、廣州更是如此，可以再開發(fā)和適度開發(fā)的土地資源是非常多的。

比如上海，利用這些土地建設(shè)了許多郊野公園，適度建設(shè)郊野公園是可以的，但也要增加一些住宅供應(yīng)。

吳晨：上海最明顯的是內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)之間有許多農(nóng)地。

陶然：我剛才提到的生態(tài)控制線之內(nèi)，紅線之外的土地大都可能不是農(nóng)地，而是林地或者灌木叢地。這些土地早就被征收了，是國(guó)有土地，而使用農(nóng)地則更麻煩一些，其中有不少已經(jīng)劃定為基本農(nóng)田。未來這些基本農(nóng)田也可以通過全域土地空間整治進(jìn)行位置調(diào)整。需要明確的是，并非只有耕地、林地才能保護(hù)生態(tài)。如果你將之用于適度建設(shè)住宅用地，只要打理得好，就能保護(hù)生態(tài)，同時(shí)降低房?jī)r(jià)。

我剛才提到，東京的綠地從原來占城市面積的20%多下調(diào)到只有9%，但生態(tài)環(huán)境很好，但是把房?jī)r(jià)問題理順了，即使生態(tài)環(huán)境差一點(diǎn)點(diǎn)，房?jī)r(jià)下降那么多也值得權(quán)衡，何況這種調(diào)整對(duì)生態(tài)環(huán)境基本上沒有影響，甚至有人居住和管理，環(huán)境還可以變得更好，我們問題在于能否占用部分生態(tài)控制線之內(nèi)，紅線之外的土地適度利用，或者占用城郊的部分耕地來建設(shè)低密度住宅，當(dāng)然是可以的。在我國(guó)廣大農(nóng)村，大概有四到五千萬畝的空心宅基地，低效閑置原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和各種空心小學(xué)。本世紀(jì)初我國(guó)在很多農(nóng)村地區(qū)每個(gè)村都建了村小，后面因?yàn)槿丝谕膺w，計(jì)劃生育政策等影響很多村小就變成養(yǎng)雞場(chǎng)、養(yǎng)豬場(chǎng)，現(xiàn)在荒在那里了，完全可以將其復(fù)墾成耕地，在農(nóng)村復(fù)墾4畝耕地，然后城郊占用1畝，這總可以吧？

目前政府不允許城市人到農(nóng)村購買土地建房，但一些人還在私下買地，往往購買的是空心宅基地、空心小學(xué)和原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，這些地段非常分散。就算放開此類買賣，去的人也不會(huì)多，因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)都不到位，所以我們需要、也完全可以通過指標(biāo)空間騰挪，在城市郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部利用“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤”政策，通過指標(biāo)騰挪將城郊部分農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)國(guó)有土地。此時(shí)占用部分城郊耕地也沒有關(guān)系，比如每年占用100萬畝城郊耕地，以每半畝平均價(jià)格50萬的方式出售給中高收入家庭建設(shè)安居型獨(dú)立住宅，100萬土地出讓收入里我要給被征地農(nóng)民每畝地20萬征地補(bǔ)償，解決其社保問題，蓋好房子后還可以給他們創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)被征地農(nóng)民非常有利。

另外，復(fù)墾農(nóng)村4畝耕地的費(fèi)用最多為10萬元，實(shí)際上往往不需要這么多，一般4-5萬元就夠了。因此成本為20萬元的征地費(fèi)用加上10萬元的4畝土地復(fù)墾費(fèi)用，結(jié)果是農(nóng)村可以凈增3畝耕地，總共30萬元，就可以獲得一畝城郊的國(guó)有建設(shè)用地。最少可以賣每畝100萬元，政府會(huì)有每畝70萬元的出讓金凈收入，中央甚至可以分一半走也沒問題。

然后就可以允許中高收入群體在半畝地上面建造一個(gè)400平米的房子，半畝地400平方米住宅，兩層建筑前面還可以有小院。即使是4000元每平方的建設(shè)費(fèi)用加裝修成本，你相當(dāng)于花費(fèi)160萬建設(shè)費(fèi)用，加上50萬土地的費(fèi)用，總共210萬就建造一棟安居型獨(dú)立住宅。如果采取這個(gè)措施，很多中產(chǎn)階級(jí)會(huì)立即購買。

以上措施，一舉解決農(nóng)村耕地復(fù)墾糧食安全問題，解決城郊失地農(nóng)民社保、就業(yè)問題，更不要說消耗大量家居、建材、家電行業(yè)就業(yè)，還可以養(yǎng)活大批中小建筑商和設(shè)計(jì)師。我測(cè)算每年200萬套，連續(xù)5年，每年可以拉動(dòng)增長(zhǎng)3.7個(gè)百分點(diǎn)。剛才算的數(shù)字其實(shí)還比較保守，因?yàn)橐粭澃簿有酮?dú)立住宅通常不會(huì)只花210萬元，完全可能更多。

吳晨：他有新的設(shè)計(jì)和想法，你也會(huì)給城市增加多樣性，現(xiàn)在大家有時(shí)候感覺城市太單一了。

陶然：我前天看到一個(gè)微信視頻，有一個(gè)建筑人談到中國(guó)房子質(zhì)量為何如此差，尤其是集合式商品房，因?yàn)榉孔邮莿e人為你建造的。如果你自己建造，中國(guó)就能建造出全世界最好的房子。

我國(guó)是一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家里大部分中低收入群體，但也有少部分中高收入人群，我們也需要給政策改善他們的住房條件，將其稱為安居性獨(dú)立住宅。我們不建造豪華和莊園別墅，我認(rèn)為這完全可以限制住。

我覺得現(xiàn)在政府很擔(dān)心的一個(gè)問題，是允許地方直接把土地對(duì)個(gè)人家庭進(jìn)行拍賣，后面這些人自己蓋的時(shí)候可能會(huì)失控。如果你真正蓋的時(shí)候我再去管理，恐怕就會(huì)很麻煩了。

這里面占用耕地問題本身并非一個(gè)大問題，前面說到可能占用生態(tài)控制線之內(nèi)、紅線之外的林地或山前緩坡灌木叢地，只要開發(fā)密度較低，不會(huì)破壞、還會(huì)改善生態(tài)。

因此，建設(shè)安居型獨(dú)立住宅時(shí)占用耕地并不是問題，當(dāng)前還可以在農(nóng)村按照4:1的比例復(fù)墾建設(shè)用地。這里主要的問題，是政府可能擔(dān)心拍賣給個(gè)人建房時(shí)失控。

為了解決這個(gè)問題，我這里提出一種繼續(xù)由開發(fā)商拿地并進(jìn)行有效控制的開發(fā)模式，這個(gè)模式下開發(fā)商不允許自己借錢拍地，開發(fā)商變成了一個(gè)定制化獨(dú)立住宅建設(shè)的服務(wù)商。

例如，假定某個(gè)市里的自然資源局直接劃出一塊30畝的國(guó)有土地，允許你們蓋60棟安居型獨(dú)立住宅。開發(fā)商就可以現(xiàn)在去找30個(gè)家庭，他們完全可以自由組合。比如，我和你吳晨關(guān)系很好，我們可能組合挑這兩塊地，挨著做鄰居。我們會(huì)向開發(fā)商報(bào)告，先挑好這個(gè)地塊，然后告訴他底價(jià)和頂價(jià)是多少，要他們拍下來。

開發(fā)商可能籌集到最低3000萬元，最高5000萬元的資金。A開發(fā)商帶著這個(gè)方案參與拍賣。拍賣完成之前，開發(fā)商不需要付費(fèi)，我們這些業(yè)主會(huì)在這里先給他們交一個(gè)定金。A開發(fā)商拍賣成功之后，我們?cè)偃胬U納地價(jià)，然后進(jìn)行建設(shè)。開發(fā)商這時(shí)則需要負(fù)責(zé)建設(shè)符合政府規(guī)范的房屋。此時(shí)，開發(fā)商拿地已經(jīng)不再具備金融屬性，而是成為服務(wù)商。而我們這些業(yè)主是自由組合的團(tuán)體。

此時(shí)，政府也不會(huì)直接對(duì)接個(gè)別業(yè)主，而是讓開發(fā)商和他們溝通，這樣政府管理的成本會(huì)較低。

拿到地后各家蓋房屋，就可以是定制化的，開發(fā)商提供各種設(shè)計(jì)和建設(shè)服務(wù)。可能其中的建筑商、設(shè)計(jì)師都是我們與開發(fā)商共同挑選，甚至業(yè)主可以親自上場(chǎng)參與設(shè)計(jì)和建設(shè)，因?yàn)槭俏易约撼鲑Y。但這個(gè)過程中開發(fā)商需要把關(guān)不能突破，政府規(guī)定如果我們能夠?qū)崿F(xiàn)這一點(diǎn)，那么目前的高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)模式將出現(xiàn)重大變化，不會(huì)再出現(xiàn)恒大、碧桂園、萬科等企業(yè)資金鏈的問題。因?yàn)槲覀冞@些業(yè)主原本是有資金才去蓋房子，購買土地使用權(quán)的錢和建房的錢都是備好的。

即使我現(xiàn)在資金還不夠，只要我有足夠好的收入，我就可以貸款，房地產(chǎn)開發(fā)的資金就不會(huì)出現(xiàn)問題，在這種模式下，現(xiàn)有開發(fā)模式容易引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)出現(xiàn)。我認(rèn)為這個(gè)新房地產(chǎn)開發(fā)模式就可以讓政府放心，同時(shí)又能使得收入較高的人把錢花出來，而不是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，移民國(guó)外。讓中高收入群體蓋好房子，其實(shí)是通過市場(chǎng)機(jī)制把他們的錢散到社會(huì)上，那些搞建筑、設(shè)計(jì)、鋼材水泥、家政、物業(yè)的人就都有收入了。這樣的模式還有助于推進(jìn)農(nóng)村土地整治。

吳晨：對(duì)，這樣可以盤活農(nóng)村低效用地。

需要一定的政策突破和學(xué)術(shù)界的扎實(shí)研究

陶然：但是，我們確實(shí)還需要進(jìn)行更扎實(shí)的研究工作，包括與政府部門合作研究。客觀來講，我剛才提到的三招都需要政府進(jìn)行觀念思路上的調(diào)整，需要政策制定上的一定突破，學(xué)術(shù)界也要跟上，進(jìn)行更扎實(shí)的研究。

有人曾跟我講，中國(guó)現(xiàn)在城市的房子太多了，已經(jīng)很多房子賣不出去了。如果按照你的說法，再增加一些住房，是否會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有存量住房?jī)r(jià)值下跌，或者更賣不出去？

我剛才跟大家講了嘛，通過房票安置推動(dòng)城市更新就是為了消耗現(xiàn)在庫存。

至于農(nóng)民工和高收入群體，前者原來也買不起商品房，后者本來也不準(zhǔn)備再購買更多商品房，所以影響不會(huì)太大。那是否存在其他負(fù)面影響？當(dāng)然會(huì)有，安居型住宅出現(xiàn)后，高檔商品房和現(xiàn)有豪宅的價(jià)格可能會(huì)有所下降，但我們?cè)瓉聿痪褪窍Ｍ績(jī)r(jià)不要泡沫化，希望不要炒作房?jī)r(jià)嗎？上述措施就是實(shí)現(xiàn)房住不炒的最好政策組合。

吳晨：我認(rèn)為你的建議非常重要，有三個(gè)思路。第一個(gè)思路是我們目前其實(shí)對(duì)住房有很多需求，尚未被滿足。農(nóng)民工和大學(xué)生一定有需求，這個(gè)市場(chǎng)尚未被滿足，如何創(chuàng)造能滿足他們需求的條件非常重要。

陶然：確實(shí)如此。

吳晨：中高收入人群有改善性需求，他們不希望居住公寓房，而是有住獨(dú)立房或者聯(lián)排房的需求。但由于市場(chǎng)價(jià)格過高，這兩類群體都無法達(dá)成目標(biāo)。我認(rèn)為這兩類需求都非常龐大，如何滿足這些龐大的需求是你在考慮的第一件事。

第二件事是既有城市開發(fā)模式發(fā)生巨大變化，土地不再是政府主要的錢袋子，政府需要思考，如何將低效閑置的土地騰挪出來加以有效利用，使其在勒緊褲帶的情況下還能不斷提供公共服務(wù)。所以，在您給出的建議中，雖然本質(zhì)上不需要政府直接付費(fèi)，但是通過這樣的騰挪和轉(zhuǎn)換會(huì)帶來更多置換的機(jī)會(huì)。

第三點(diǎn)也非常重要，地方政府需要吸引社會(huì)資金進(jìn)入。社會(huì)資金不是傳統(tǒng)的開發(fā)商模式，而是更多的資金愿意加入，這些資金不需要很多，更多的是為了解決前面的問題。

陶然：對(duì)，自建安居型獨(dú)立住宅以及建設(shè)更多市場(chǎng)化定價(jià)租賃住房。

吳晨：這三類需求都是存在的，誰也不希望中國(guó)城市千篇一律，只有單一的高層住宅。我們都希望城市多樣化而且更有趣。

第二，你也希望大學(xué)生和到城市務(wù)工的農(nóng)村人口在城市中有歸屬感，這個(gè)前提是他們能夠享有體面且可支付的住房，這是最基本的要求。

第三，你希望盡量縮減房地產(chǎn)的金融屬性，避免由于房地產(chǎn)的波動(dòng)導(dǎo)致為房地產(chǎn)服務(wù)的大量人員流失。

我覺得人民對(duì)住房條件其實(shí)有不斷改善的需求，而且你希望未來不是簡(jiǎn)單的每個(gè)人都有房子住，而是不斷有更新改善的需求。更新改善會(huì)讓房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，無論是水泥鋼筋還是家居家電，持續(xù)不斷地產(chǎn)生需求。我認(rèn)為這幾點(diǎn)相互關(guān)聯(lián)，恰恰描述了我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化到了一個(gè)大轉(zhuǎn)折的點(diǎn)。這是我的理解。

陶然：說得非常對(duì)，我國(guó)既有的土地制度和財(cái)政運(yùn)行模式帶來了一系列扭曲。我們現(xiàn)在就是需要找到這些扭曲的根源并將其調(diào)整過來，這樣就能通過低效土地再開發(fā)提高土地利用效率，創(chuàng)造土地增值和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新空間。

我還需要補(bǔ)充一點(diǎn)，您剛才提到土地財(cái)政。我之前也提到土地財(cái)政本身未必是壞東西，但是一旦發(fā)展成當(dāng)前我國(guó)如此龐大的土地金融模式，地方政府、房地產(chǎn)商和老百姓都大量借債，那風(fēng)險(xiǎn)就很大了。另外，傳統(tǒng)土地財(cái)政和土地金融模式下，地方政府利用這部分資金主要推動(dòng)城市外延擴(kuò)張，最終還導(dǎo)致尋租和巨額地方債務(wù)問題，將使得許多城市在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)陷入困境。

此外，我剛才提到的政策組合，主要適用于人口、產(chǎn)業(yè)集聚的城市，很多城市以后真的要收縮，我們?nèi)匀恍枰谌丝诋a(chǎn)業(yè)流入地主要城市推動(dòng)發(fā)展，并且仍然需要利用土地財(cái)政工具，從土地里面生錢。你剛才的講述恰好提醒我，比如說我們剛才說推動(dòng)安居型獨(dú)立住宅建設(shè)，肯定可以為地方財(cái)政創(chuàng)造較高出讓金收入。

第二，我設(shè)想的是我們?cè)谏鲜龈母镞^程中正好可以引入物業(yè)稅，原來我們住宅小區(qū)開發(fā)都是開發(fā)商蓋的，開發(fā)商蓋完之后往往自己安排一個(gè)物業(yè)，收取物業(yè)費(fèi)。

這些物業(yè)公司做了什么事呢？就是集中垃圾清運(yùn)、小區(qū)安保和綠化工作。新體制下，政府部門完全可以說，你們現(xiàn)在不再需要支付物業(yè)費(fèi)了，你們給政府支付物業(yè)稅就行，我可以用更加優(yōu)惠的價(jià)格給你提供同樣或更好的服務(wù)，因?yàn)檎峁┻@些服務(wù)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)。政府完全可以把保安、垃圾清運(yùn)、小區(qū)綠化和維護(hù)工作面向社會(huì)直接招標(biāo)。我可以招募民營(yíng)企業(yè)和社會(huì)人員從事這些工作，而且讓服務(wù)比原來便宜一些，同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量，你就給政府交物業(yè)稅。原來物業(yè)公司的人也可以到我這里重新應(yīng)聘。

很多小區(qū)，很多業(yè)主委員會(huì)沒有起實(shí)際作用，物業(yè)公司一旦拿到小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，你想趕也趕不走。因此，物業(yè)稅不是不可以收，但得把物業(yè)費(fèi)取消掉，由政府來通過競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的方法提供服務(wù)，政府提供這些服務(wù)實(shí)現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)性外包。

第二個(gè)是我剛才提到的利用低效用地建設(shè)市場(chǎng)化定價(jià)的租賃住房，政府完全可以從其中抽10%的稅額稱為租金所得稅，也可以叫它物業(yè)稅，這在香港稱為差餉稅，專門為警察支付工資。我剛才提到10%的稅額完全可以用于公立學(xué)校老師工資和辦公費(fèi)用，為農(nóng)民工子女提供教育服務(wù)，這些都是新的物業(yè)稅形式。

再比如城中村和老舊小區(qū)改造。原來很多老舊小區(qū)是不需要繳納物業(yè)費(fèi)，也收不上來的。在拆除重建式改造之后，也可以采用收取適度物業(yè)稅的思路進(jìn)行管理和服務(wù)。

吳晨：你在思考的是征收房產(chǎn)稅的理由是什么？

理由是公共服務(wù)由政府來組織，形成競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)提供具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)。新模式下現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理及收費(fèi)模式可以被打破，甚至小區(qū)的墻都可以慢慢拆掉。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分小區(qū)都有墻，有墻才會(huì)有物業(yè)公司、保潔和保安。但是中國(guó)的小區(qū)與其他國(guó)家所謂的“gated community”（封閉式社區(qū)）是不一樣的，后者是因?yàn)橹苓呏伟箔h(huán)境較差才形成，而中國(guó)大部分城市的治安都很好。中國(guó)是將公共服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商提供的私人服務(wù)。

未來的轉(zhuǎn)變應(yīng)該是房地產(chǎn)稅逐漸開征，墻應(yīng)該拆除，沒有必要建設(shè)門禁式小區(qū)，公共服務(wù)將從保安、保潔逐漸延伸到其他公共服務(wù)，用房地產(chǎn)稅來支撐。如此，地方政府的財(cái)政在運(yùn)營(yíng)層面將更加健康。

陶然：我們現(xiàn)在要繳納高額物業(yè)費(fèi)是因?yàn)檎疀]有提供本來應(yīng)該由他提供

的服務(wù)，所以房地產(chǎn)商開發(fā)后就直接安排自己的物業(yè)公司占住了物業(yè)服務(wù)提供者的位置。雖然他們也很辛苦，但是在這里面，無論如何都存在許多問題，有一些超額利潤(rùn)，也不能形成公共服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而由政府通過物業(yè)稅并向社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)來提供這些服務(wù)，單位成本會(huì)更低。我之前是反對(duì)收取物業(yè)稅的，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)已經(jīng)在收，但仔細(xì)想想，完全可以不反對(duì)，改由政府提供這些服務(wù)，取消物業(yè)費(fèi)，繳納物業(yè)稅。政府可以向社會(huì)招標(biāo)提供這些服務(wù)，這些服務(wù)不僅覆蓋一個(gè)小區(qū)，這樣就具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這時(shí)老百姓對(duì)政府的要求就是必須提供好這些服務(wù)，我交了這筆錢你要對(duì)我負(fù)責(zé)任，這完全可以做得到。

吳晨：至少對(duì)他們有一個(gè)監(jiān)督理由。

陶然：如果你政府提供的服務(wù)不好，我就不再交稅或?qū)δ闾岢鲆庖姡@就出現(xiàn)一個(gè)讓地方政府更負(fù)責(zé)任的內(nèi)在機(jī)制。這一點(diǎn)非常重要，因此中國(guó)城市需要改善基層治理。從這個(gè)意義上講，我原本反對(duì)物業(yè)稅，認(rèn)為政府不提供，因此我們才交了物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在更想清楚一點(diǎn)，干脆替代物業(yè)費(fèi)，因?yàn)楹笳咴谑杖〉倪^程中也有很多問題。現(xiàn)在，讓政府來收錢，將物業(yè)費(fèi)取消掉，并且提供服務(wù)，這樣就能夠解決問題。

吳晨：因此，我們需要推動(dòng)政府向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，改變?cè)鹊陌l(fā)展模式，即政府是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)者。

現(xiàn)在更重要的是，當(dāng)老百姓的需求變得更加多元，需求是真實(shí)存在的。

政府提供公共服務(wù)，廉租房針對(duì)大學(xué)生和務(wù)工人員的房子是政府服務(wù)的一部分。我們可以采用更多種方式解決問題，政府不一定親自下場(chǎng)。

隨著普通老百姓房子的不斷改善、更新需求的增加，整個(gè)城市變得更有趣，這是一個(gè)非常重要的話題。今天我與陶教授在討論時(shí)，原本計(jì)劃通過中央城市工作會(huì)議契機(jī)再談?wù)撝袊?guó)土地財(cái)政問題和未來房地產(chǎn)發(fā)展，但發(fā)現(xiàn)這些話題互相關(guān)聯(lián)。

這個(gè)話題涉及到未來城鎮(zhèn)化方式、不同地區(qū)發(fā)展模式以及戶口制度改革。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾預(yù)估，如果戶口徹底改革，讓所有人都能在工作的城市擁有居住權(quán)，那么將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來明顯增長(zhǎng)。然而，這個(gè)背后需要公共服務(wù)水平提升，化解房地產(chǎn)、土地財(cái)政畸形發(fā)展帶來的包袱。

我認(rèn)為債權(quán)帶來的財(cái)務(wù)剛性約束有助于推動(dòng)政府從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)型轉(zhuǎn)變。服務(wù)型政府對(duì)于老百姓和政府而言未來將是雙贏的事情，這是一個(gè)非常重要的話題。

雖然我們今天花費(fèi)了很長(zhǎng)時(shí)間，但也只是破了題。我們非常期待陶然教授在這個(gè)領(lǐng)域不斷深耕，更重要的是中國(guó)很多時(shí)候需要試點(diǎn)，試點(diǎn)完成后，優(yōu)秀的改革措施才能被不斷推廣。我們期待未來能夠在沿海的某些地方，看到真正的城中村改造房票安置的試點(diǎn)，城市低效閑置工業(yè)用地集約化利用試點(diǎn)，以及城郊建設(shè)安居式獨(dú)棟住宅的試點(diǎn)。

我認(rèn)為這三個(gè)方面都非常值得期待。

陶然：感謝吳晨兄，我想再補(bǔ)充一點(diǎn)。關(guān)于你剛才提到的戶籍改革，我們已經(jīng)討論了很多年，但是你需要一個(gè)可以落地的改革方案。我主要講的就是將低效土地通過市場(chǎng)化機(jī)制利用起來，政府、業(yè)主和外來農(nóng)民工各得其所。形成一個(gè)激勵(lì)相容的機(jī)制。從某種意義上講，我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在如此依賴外需，一旦產(chǎn)能過剩，貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，就會(huì)非常被動(dòng)。如果我們能夠做好國(guó)內(nèi)的事情，我剛才講了，僅安居型獨(dú)立住宅這一塊，每年就可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三個(gè)多點(diǎn)，并且可以連續(xù)推動(dòng)5-10年。此外，在人口主要流入地城市利用低效用地建市場(chǎng)化定價(jià)的租賃住房，我估計(jì)最少也有一個(gè)點(diǎn)左右的增長(zhǎng)拉動(dòng)。再加上一線二線城市的城中村和老舊小區(qū)改造，這個(gè)領(lǐng)域未來可以持續(xù)推動(dòng)。以上三項(xiàng)改革，每年可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4-5個(gè)點(diǎn)。

如果我們可以做到以上三項(xiàng)改革，就是土地和住房體制改革，另外在推動(dòng)國(guó)企改革。這些改革的推進(jìn)過程中，中國(guó)就不會(huì)被國(guó)際環(huán)境約束，就可以讓老百姓生活得更好，同時(shí)收入分配也會(huì)改善。

其實(shí)我一點(diǎn)不擔(dān)心中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ袊?guó)在技術(shù)上有一些瓶頸需要突破，但那都不是中國(guó)現(xiàn)代化的最主要挑戰(zhàn)，我真正擔(dān)心的是民生問題。比如你看AI，這些高技術(shù)的發(fā)展處理不好，反而可能會(huì)讓民生變得更加艱難，因?yàn)樗鼣D掉了很多就業(yè)機(jī)會(huì)。我認(rèn)為，最終中國(guó)要真正在世界上立足，不那么依賴外需，能成為國(guó)際上大家都向往的國(guó)家，是需要推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制改革。只要把國(guó)內(nèi)的民生維護(hù)，理順地方財(cái)政，建立政府問責(zé)體制，才是中國(guó)持續(xù)發(fā)展和繁榮正路。如果能這樣，我們哪里還用害怕美國(guó)制裁我們，我們自己就可以消化現(xiàn)有產(chǎn)能的更大部分。

吳晨：我們需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我們并非簡(jiǎn)單地刺激消費(fèi)，而需要真正去挖掘老百姓愿意花錢的需求。無論是租房還是買房，房子都是最重要的一筆投資或者開銷。在這種情況下，老百姓有很多需求，關(guān)鍵在于如何在供給端更好地解決這些需求。如果做得好，它就能挖掘出巨大的機(jī)會(huì)。

陶然：非常感謝吳晨兄給我這個(gè)機(jī)會(huì)和這么多鼓勵(lì)。在中國(guó)推動(dòng)體制改革很困難，我做過很多年的嘗試，一直不成功。現(xiàn)在我還在繼續(xù)努力，因?yàn)橐苿?dòng)改革，不僅需要在中央找到相應(yīng)的政策支持，在地方也要找到敢于做試點(diǎn)的地方干部來支持。

而學(xué)者的任務(wù)是搞清楚道理，進(jìn)行耐心和扎實(shí)的研究，以及對(duì)政策效應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)可靠的測(cè)算。

目前，地方官員的情況是對(duì)任何政策的風(fēng)險(xiǎn)都有厭惡，因此考慮到任何可能的風(fēng)險(xiǎn)并給出對(duì)策，就對(duì)學(xué)術(shù)和政策研究提出了很大的挑戰(zhàn)。我希望有更多的學(xué)者一起做這類研究，幫助政府解決問題，而不是在外面喊口號(hào)。需要從實(shí)際出發(fā)解決問題。我希望我們以后可以多制作這一類的節(jié)目并且加強(qiáng)討論，也希望更多的朋友們可以參與其中。

吳晨：我們希望陶然教授能為中國(guó)未來創(chuàng)造任何新的突破和新的節(jié)點(diǎn)，并且與我們分享你的最新案例。過去一年多的新思考已經(jīng)給我們?cè)S多啟發(fā)，從《人地之間》到現(xiàn)在，每年都有新的成果。

陶然：我是希望自己不斷思考能夠進(jìn)步，以今日之我否定昨日之我，其實(shí)是學(xué)者或任何人可以找到的最好的狀態(tài)，這是應(yīng)該做的事情。

吳晨：感謝陶然教授，我們期待下次能夠更深入地交流。

陶然：感謝吳晨，能夠進(jìn)行如此愉快的討論，我也非常高興。

—End—