薈聚「被賣」，英格卡不想出局？

擺上交易桌的薈聚

撰文 | 黎浩然、蘇珊

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方

扎根中國內(nèi)地16年，英格卡集團的高光時刻，這兩年集中爆發(fā)。

2025開年，北京西紅門薈聚，取代連續(xù)“霸榜”4月之久的朝陽合生匯，登頂北京人氣商場TOP1。

往前數(shù)，去年9月，投資80億元、英格卡中國單體投資金額最大的項目——上海薈聚，閃亮登場，開業(yè)百日斬獲300萬客流，71%首店占比創(chuàng)下滬上商業(yè)新紀錄；4月，西安薈聚入市，據(jù)報道，首日開業(yè)客流量23萬人次，達到近年西安購物中心天花板。

加速前進的英格卡，卻在這8月給按下暫停鍵。有知情人士透露，英格卡正計劃打包出售國內(nèi)的10座薈聚購物中心。

對此，贏商研究中心求證英格卡相關(guān)負責人，對方表示“目前還沒有收到任何這方面消息”。同時，贏商研究中心多方調(diào)研，多位專家表示，市場上有類似承諾安排的，目前回報率約定在5.5%-9%區(qū)間。

以“宜家藍盒子+mall”的獨特形態(tài)存在，英格卡開發(fā)的薈聚，是中國商業(yè)地產(chǎn)圈外資mall的典型樣本之一。

蟄伏十數(shù)年后，它為何會在進入密集開業(yè)期的當下，急流勇退？

01

無錫、北京、武漢三子

叫價160億

據(jù)市場公開信息，首批出售的項目，是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方為險資。

上述三個項目，是英格卡于中國內(nèi)地較早開業(yè)的購物中心，運營至今均已超過10年時間。

消息提到，接盤方為泰康人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模80億元，泰康人壽認購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購30億元。

同時，英格卡將認購基金的劣后級，出資約20億元。此外，出售總代價當中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。

另據(jù)知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細節(jié)。從消息來看，出售完成后，項目的運營權(quán)仍在英格卡手中，且其承諾投資期間，保險機構(gòu)的回報率將接近7%。

贏商研究中心多年來持續(xù)跟蹤零售商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場，充分感受到，大宗交易市場是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表，反映出商業(yè)大宗資產(chǎn)的供求關(guān)系和市場預期。

在一文中，贏商研究中心曾明確指出當下零售商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易特點：

一是，風險偏好保守，頭部項目才能夠順利交易。

二是，典型買方市場，由金融機構(gòu)主導。

顯然，此次傳聞的交易，嚴格符合上述特征。

之于英格卡集團，選擇優(yōu)先出售無錫、北京、武漢三座薈聚購物中心，主要基于以下綜合考量：

運營時間與成熟度優(yōu)勢

無錫、北京、武漢項目是英格卡在中國內(nèi)地最早開業(yè)的三個購物中心（無錫2014年、北京2015年、武漢2015年），運營時間均超10年，已進入穩(wěn)定盈利期。

成熟項目擁有長期運營數(shù)據(jù)（如出租率、客流量、銷售額），估值模型明確，更易獲得險資認可。而福州、西安、上海等7個新項目仍處培育期，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，估值難度高。

財務與戰(zhàn)略回血需求

目前，英格卡面臨雙重壓力——宜家零售業(yè)務下滑、7個新項目需長期輸血（如上海薈聚投資80億元）。出售三個成熟項目，其可一次性回籠160億元資金，用于支持新項目開發(fā)及債務償還。

通過保留運營權(quán)（承諾險資7%年化回報），英格卡實現(xiàn)“資本持有方+專業(yè)運營方”角色分離，降低重資產(chǎn)負擔，聚焦品牌管理與流量轉(zhuǎn)化。

交易可行性與險資偏好

泰康、中宏等險資近年密集收購一線/強二線城市商業(yè)地產(chǎn)（如萬達廣場、佛山嶺南天地），偏好租金穩(wěn)定、抗通脹的資產(chǎn)。無錫、北京、武漢項目均位于高能級城市核心區(qū)，符合險資配置需求。

鋪墊未來資本化新路徑

成熟項目現(xiàn)金流穩(wěn)定（如北京薈聚出租率98.2%），符合公募REITs底層資產(chǎn)要求。出售給險資后，可通過運營提質(zhì)（如引入奢侈品牌、升級會員體系）進一步拉升估值，未來打包為消費REITs上市，實現(xiàn)資本利得倍增。

02

薈聚的資產(chǎn)底色

與轉(zhuǎn)型思考

英格卡選擇無錫、北京、武漢作為首批出售項目，本質(zhì)是“以成熟資產(chǎn)換空間”的策略。

短期看，快速回血160億元，緩解新項目投入與零售業(yè)務下滑壓力；中期，其保留運營權(quán)鎖定管理收益，輕資產(chǎn)化降低風險。

放眼長期，可借力險資資源與REITs通道，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。若后續(xù)7個新項目培育成熟，可能復制相同退出路徑，形成“開發(fā)-運營-資本化”的閉環(huán)循環(huán)。

目前，英格卡在內(nèi)地開發(fā)了10個薈聚，且均為重資產(chǎn)開發(fā)。相較于一批采取基金模式的國外同行，英格卡一直堅持了重資產(chǎn)的路線。早前，時任英特宜家購物中心集團中國區(qū)總裁丁暉就表示，“我們是更注重長期投資回報的公司，而非短期的財務回報。”

2009年，當時還叫英特宜家購物中心集團的英格卡以重資產(chǎn)的模式入局中國，于無錫、北京、武漢開發(fā)首批購物中心項目，總額超過100億元，總租賃面積超過53.3萬平方米。彼時，上海首個宜家商場已開業(yè)11年，這一筆100億的投資超過宜家在中國投資的總和。

2014-2015年間，無錫、北京、武漢三個薈聚開業(yè)，均為超15萬㎡的大型項目。超大的體量，意味著超長開發(fā)周期（超過5年），這在當時高周轉(zhuǎn)的中國市場顯得有點另類。

在這三個薈聚中，主力店幾乎是固定模式——宜家藍盒子、蘇寧電器、金逸影城、歐尚超市。憑借宜家商場強大的引流能力，以及標配超大免費停車位（北京薈聚有7000個停車位，無錫和武漢有5-6000個），它們活得相當滋潤，從未缺乏客流。

2016年，英格卡集團業(yè)務重構(gòu)。2017年，其在中國首個商業(yè)綜合體項目長沙開工，重金投資約40億元，包含長沙薈聚購物中心、湖南首家宜家商場、以及“薈聚之光” 商務公寓。

此后三年間，英格卡集團內(nèi)部經(jīng)歷了數(shù)次業(yè)務梳理，在外部亦面對著線上電商、線下競爭對手的雙重沖擊，宜家凈利潤于2018年出現(xiàn)14.8%的同比下滑。

利潤承壓，薈聚另探新路，從郊區(qū)走入市中心。當時已納入計劃的大型薈聚（長沙、西安、上海）繼續(xù)建設，但未來新項目開始配合宜家的市中心策略，轉(zhuǎn)向小“薈聚”。

2021年稍早開業(yè)的福州薈聚則代表了薈聚“城心化”、“小型化”的路線。其后數(shù)年間，這種小“薈聚”又開到了南寧、昆明和合肥。

至此，薈聚在中國內(nèi)地的十子，皆已成型，且呈現(xiàn)出一定的共性特征：

重資產(chǎn)主導，梯度差異顯著

10座薈聚總投資額超270億元，單體平均投資約27億元。

早期項目（無錫/北京/武漢） 投資相對較低，但運營超10年，已進入成熟期。除成熟項目外，福州、西安、上海等7個新項目處于運營初期，資金回流周期長，需持續(xù)投入。

核心城市全覆蓋，產(chǎn)品迭代升級

10座薈聚覆蓋一線（北京/上海）、強二線（武漢/西安等） 及省會城市（南寧/昆明等），形成華北、華東、華南、西南、西北網(wǎng)絡。

早期項目（如北京、武漢）位于城市新興區(qū)域（如北京南城），依托交通樞紐（如無錫項目毗鄰地鐵）引流。新項目（如上海、西安）升級為綜合體形態(tài)，融合辦公、綠電等多元業(yè)態(tài)。

與此同時，產(chǎn)品代際演進。

第一代（2009-2015）：純購物中心（無錫/北京/武漢），側(cè)重家庭客群與北歐設計。第二代（2021起）：長沙/西安項目，加入商務公寓（“薈聚之光”）或文化融合（西安“聚寶盆”造型）；上海項目首創(chuàng)“購物中心+宜家+辦公樓”模式，獲LEED/WELL綠建認證，定位長三角地標。

綜上可知，薈聚的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn) “高投入-長周期-穩(wěn)收益” 三重特征。

若輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成功，英格卡或可實現(xiàn)資產(chǎn)輕化，可更聚焦品牌輸出與體驗創(chuàng)新（如首店經(jīng)濟、進場零售），但其核心壁壘仍在于重資產(chǎn)時期積累的運營know-how，以運營能力而非資產(chǎn)規(guī)模定義商業(yè)價值。

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