為什么我不建議你現(xiàn)在抄底樓市？

文：蔡壘磊

今天我們不講租售比了，也不講城市居民收入和杠桿率了，因為已經(jīng)講過了——根據(jù)所有的指標，不管你從哪個角度，目前的樓市都是沒有跌到位的。還得再跌多少？小地方我預(yù)計起碼還得再砍50%以上，甚至70%以上，做好這個心理預(yù)期。

但是這樓市總不能跌一輩子吧？如果現(xiàn)在持有現(xiàn)金資產(chǎn)要抄底，什么時候入場才合適呢？樓市當然不可能跌一輩子，但時機搞不好，就會卷走你一輩子的財富——我之前說過了，它不像比特幣，黃金，你可以拿到它漲回來為止，房子是會破爛的，如果你這地方不拆，那可能這輩子都別想漲回來了；而就算拆，未來的補償條件一定不是前20幾年的那種了，所以到時候很可能拆不拆你都是巨虧，就算你把它捏到孫子輩也沒用，看著周圍的新房價格漲起來了，你的就是不行。

所以時機很重要，從大宏觀上，居民收入必須跟房價相適應(yīng)——你總得讓接盤俠能正常接得起，而不是靠六個錢包硬懟——那玩意兒不持久，它是建立在大家都在瘋炒的基礎(chǔ)上，一旦人們冷靜下來，它價格就崩了，所以正常接盤俠能用5～10年的收入買一套中位數(shù)的房子，這個價格就還可以，高了就還得跌。

但是從微觀上，我建議大家盯準一個點，房產(chǎn)稅——就房產(chǎn)稅這個東西，它一定會出，我就敢說100%。現(xiàn)在國家在房地產(chǎn)上的首要任務(wù)是什么？不是穩(wěn)房價，那不過是放在明面上說的而已，它是任務(wù)，但不是首要任務(wù)，首要任務(wù)是讓房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)都清楚透明，誰持有多少房子，有多少房子是什么性質(zhì)，有沒有產(chǎn)證，沒有的怎么登記，怎么解決產(chǎn)權(quán)問題，誰租了誰的房子，租金多少錢——這些數(shù)據(jù)它要清楚明白的全部掌握在手里，一切因為高速發(fā)展，步子太大而胡搞瞎搞的東西，全部都要掰到正確的軌道上來。

因為只有這樣，下一步才能明明白白地收稅——誰也別想逃。

未來作為房東，要交幾個費用，一個是物業(yè)費，再一個是房產(chǎn)稅，還有一個是租金收入要交的稅——你等著看，這幾個費用一個都跑不了。有人說房產(chǎn)稅不會收？因為我們的房產(chǎn)是只有70年的使用權(quán)？或者我們涉及重復(fù)征稅了？都沒有，你放心，這事兒在發(fā)達國家能找到很多參照的案例，至于稅種和名稱，那不過是個稱呼，可以不叫房產(chǎn)稅，比如香港叫差餉，新加坡叫物業(yè)稅等等，都是一樣的，反正就是對你“持有這個房子”的行為征稅。而征稅方式，如果你覺得是延續(xù)上海和重慶模式？那就大錯特錯了，大概率不會以房產(chǎn)本身的價值或交易價格去征收，而是跟全世界的通用做法接軌，即跟“潛在的租金回報估值”掛鉤。

至于這個潛在的租金回報分不分“自住”和“非自住”？全世界有的地方分，有的地方不分，我們大概率是分的，即自住的稅率低，非自住的稅率高——前提是所有的數(shù)據(jù)都確定捏到手里了。

這套組合拳我就敢說100%要打，大概時間不好說，跳個大神在2030年左右。而一旦打出來了，你告訴我，房價會怎樣？我就這么告訴你，你在這一拳打出來之前買房，和在這一拳打出來之后買房，完全是兩碼事。

所以事情已經(jīng)很明了了，為什么我不建議你現(xiàn)在抄底樓市？因為那個錢，幾百萬幾千萬，將是確定的打水漂。你打得起，隨便打，但如果你在意，那就停下來，不要去看房了，沒意義的，尤其是對已經(jīng)有了一套自住房的人來說。

我們已知能推導(dǎo)的，就是這一拳要打，但問題是我們現(xiàn)在都不知道會怎么打——哪些人可以免，多少面積以下可以減免多少，稅率是多少，到底總費用加起來能達到多少，我們該如何處理這些房子才是財務(wù)上的最優(yōu)解——全部都不知道，甚至連制定政策的人，至少在此時此刻，他也不能確定下來細節(jié)。那你現(xiàn)在去買房，都不知道買什么類型的房子，不知道該買多大面積才能卡住費用，不知道該放到誰的名下，不知道未來的潛在租金費用估值大概是多少，也不知道比例，不知道你未來的收入扛不扛得住這個費用，那你幾乎100%會成為冤大頭。

所以當下你最應(yīng)該做的事情，不是去看房，而是在這5年里，把你手上的流動資產(chǎn)至少翻倍。如果你現(xiàn)在手上的錢，買你心儀的房子大概能夠得上首付，那么只要你好好打理，我大概能確定在這一拳打完以后，它夠付全款還能有富余。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。