真實(shí)房?jī)r(jià)，已跌回到哪一年了？

本輪房?jī)r(jià)下跌的跌幅遠(yuǎn)超預(yù)期，這已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)了。

即便是房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌的北京、上海，總體跌幅也超過了 30%。

而部分能級(jí)較低或泡沫較大的城市，房?jī)r(jià)總體跌了 60% 到 70%。

總體來看，放眼全球，此次我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅后的跌幅，已經(jīng)超過了大部分國(guó)際案例。

國(guó)際上房?jī)r(jià)跌幅最大的是日本，總體下跌了 70% 左右。

日本房?jī)r(jià)泡沫的頂峰在 1991 年，一直跌到 2013 年才見底，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平基本跌回到了 1981 年，也就是房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)跌回到了十年前。

那咱們很多城市的房?jī)r(jià)，目前已經(jīng)跌回到哪個(gè)年份了呢？

咱們的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不如國(guó)外那么詳實(shí)，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)和監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，目前全國(guó) 50 個(gè)大中城市的總體房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌回到 2016 年 10 月份的水平（這里的房?jī)r(jià)以二手房為主，兼顧新房?jī)r(jià)格）。

如果單看二手房?jī)r(jià)格，跌幅更大，基本跌回到了 2016 年第一季度。

其中，一線城市目前跌回到 2016 年 12 月份的水平。

三線城市的情況則更差，不僅跌回到了 2016 年 4 月份，還跌回到了 2014 年 10 月份甚至 2011 年 5 月份，也就是說，部分三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到了十年前。

這一情況確實(shí)是遠(yuǎn)超預(yù)期：很多城市的房?jī)r(jià)在 2021 年見頂，跌回到 2016 年相當(dāng)于跌回五年前，而跌回到 2011 年則是跌回十年前，其慘烈程度已堪比日本。

從總跌幅來看，也和日本較為吻合 —— 日本跌了 70%，咱們很多能級(jí)較低的城市，尤其是中西部、東北地區(qū)的部分城市，房?jī)r(jià)也跌了 60% 到 70%。

分析完老楊監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，再來看看統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)。

每個(gè)月分布70城的二手房環(huán)比漲跌幅，根據(jù)漲跌幅可以推算出來房?jī)r(jià)指數(shù)。以2011年1月為基期，設(shè)定值為100。

今年10月，35個(gè)三線城市總體二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為96，已經(jīng)跌回到2009年11月。

35個(gè)城市，今年10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，大多回到了2010年的水平。

只有無錫一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)指數(shù)為 141，仍明顯高于2011年1月的水平。

最差的是溫州，房?jī)r(jià)指數(shù)為65，居然跌回到2006年初的水平！

對(duì)于上述統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我的感覺是數(shù)據(jù)存在偏差，不是高估了，而是低估了。

三四線城市的老鐵們，根據(jù)你們的觀察，這組數(shù)據(jù)靠譜了嗎？

聊完宏觀數(shù)據(jù)，再來觀察一下微觀房?jī)r(jià)。

這里舉個(gè)例子，說說東部地區(qū)江蘇省的南通吧。

目前在我們的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中，南通的房?jī)r(jià)指數(shù)是 97，而 2011 年 1 月份南通房?jī)r(jià)的基期值是 100，也就是說當(dāng)前南通的房?jī)r(jià)已經(jīng)低于 2011 年的水平。

不過這是南通全市的宏觀監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，我們?cè)賮砜匆粋€(gè)微觀案例。

近期，在網(wǎng)上看到一篇南通本地自媒體博主的文章，他通過數(shù)據(jù)分析了南通某些典型大型二手房小區(qū)的房?jī)r(jià)變化。

如今是信息時(shí)代，查詢數(shù)據(jù)、了解信息都很方便，我們就來看南通的大型二手房小區(qū) —— 中南世紀(jì)花城。

信息顯示，該小區(qū) 2011 年的房?jī)r(jià)為 11000 元 / 平米（當(dāng)時(shí)還是新房，且處于樓市低迷期，還有一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠）。

到了當(dāng)前（2025 年 11 月份），小區(qū)第一期的均價(jià)僅 1 萬出頭。

為了進(jìn)一步核實(shí)價(jià)格，我又查了貝殼網(wǎng)上該小區(qū)的掛牌價(jià)，10 月份的掛牌均價(jià)是 11000 元 / 平米，但實(shí)際成交價(jià)僅 9300 元 / 平米 —— 掛牌價(jià)比實(shí)際成交價(jià)低將近 20%，這在當(dāng)下算是普遍現(xiàn)象。

由此可見，南通市與這個(gè)大型小區(qū)的房?jī)r(jià)，確實(shí)回到了 2011 年的水平。

很多人可能會(huì)說：“你剛才說的是中西部、東北地區(qū)的三四五線城市，它們的房?jī)r(jià)有些已經(jīng)跌回到 2011 年了，可南通是江蘇的大城市，還靠近上海，怎么也會(huì)這樣？”

這里我想說的是，整個(gè)東部地區(qū)，尤其是江蘇和浙江的大部分城市，房?jī)r(jià)跌幅其實(shí)大多小于南通。

而南通之所以跌幅較大，核心原因是它靠近上海：在樓市繁榮期，尤其是 2020 年、2021 年，很多上海人跑到南通炒房、投資房產(chǎn)。

另外，南通的部分板塊，比如臨近上海的啟東，當(dāng)?shù)匾恍┐笮托^(qū)的房子主要賣給上海人，這些小區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅尤其大，達(dá)到了 70% 左右，這也直接導(dǎo)致了整個(gè)南通市的房?jī)r(jià)跌幅偏高。