解碼不良資產(chǎn)的“逆周期機(jī)遇”

編者按：看待不良資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的核心要素，可以歸結(jié)為基于全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后得出的綜合性價(jià)值裁定。

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，盡管相關(guān)調(diào)控政策措施成效明顯，但市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚。在此背景下，仲量聯(lián)行發(fā)布《掘金不良資產(chǎn)市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)估值驅(qū)動(dòng)的價(jià)值重塑與風(fēng)險(xiǎn)量化》報(bào)告，旨在為市場(chǎng)各方參與者梳理此類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)邏輯、評(píng)估方法以及創(chuàng)新處置路徑選項(xiàng)。

報(bào)告指出，不良資產(chǎn)處置正在從“止損為先”的傳統(tǒng)模式，邁向以“價(jià)值提升”為導(dǎo)向的創(chuàng)新路徑。在原有的司法訴訟、債務(wù)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、以物抵債等處置方式基礎(chǔ)上，市場(chǎng)參與者尤其是資產(chǎn)管理公司，開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)從回收現(xiàn)金轉(zhuǎn)向資產(chǎn)價(jià)值的重構(gòu)與增值，通過(guò)資本運(yùn)作、精細(xì)管理和靈活策略，在有限資源中尋找更大釋放空間。例如，部分資產(chǎn)不再止步于清算和轉(zhuǎn)售，而是通過(guò)物業(yè)升級(jí)、功能轉(zhuǎn)換等方式重新激活，延展其生命周期和收益能力，從“一筆壞賬”逆襲成為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

與此同時(shí)，不斷迭代的金融工具和科技手段也正在加速賦能不良資產(chǎn)處置的創(chuàng)新多元化發(fā)展。資產(chǎn)證券化、互聯(lián)網(wǎng)信息交易平臺(tái)、人工智能及大數(shù)據(jù)技術(shù)在盡調(diào)和估值方面的應(yīng)用使原本冗長(zhǎng)低效的處置流程更趨市場(chǎng)化、透明化、智能化。專(zhuān)門(mén)收購(gòu)和處置不良資產(chǎn)的“特殊機(jī)遇基金”以及將不良資產(chǎn)處置與產(chǎn)業(yè)落地相結(jié)合的“資本+運(yùn)營(yíng)”協(xié)同模式，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能置換、升級(jí)改造等方式，不僅提升了資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)效率，也為未來(lái)通過(guò)公募REITs等方式退出鋪設(shè)了路徑。這一系列的創(chuàng)新正在推動(dòng)整個(gè)不良資產(chǎn)市場(chǎng)從“等待被動(dòng)回收”走向“主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值”，帶來(lái)極具動(dòng)態(tài)前瞻性的深度變革。

隨著不良資產(chǎn)處置手段日益多元化，估值已不再是靜態(tài)的價(jià)格判斷，而成為支撐創(chuàng)新處置路徑的決策工具。報(bào)告指出，傳統(tǒng)估值較為側(cè)重資產(chǎn)在當(dāng)前狀態(tài)的變現(xiàn)能力，而如今，估值不但要回答“能值多少錢(qián)”，更要揭示“能賺多少錢(qián)”和“未來(lái)能值多少錢(qián)”——價(jià)值提升空間。例如，債務(wù)重組類(lèi)項(xiàng)目就對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)方案可行性、管理能力等“軟性要素”提出了估值要求；而價(jià)值提升型項(xiàng)目則要求評(píng)估師、建筑師、市場(chǎng)分析師協(xié)同工作，測(cè)算改造前后租金水平、資本利得等“動(dòng)態(tài)增值空間”；服務(wù)于“資產(chǎn)證券化”的項(xiàng)目估值則必須通過(guò)現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、情景分析和風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，為資產(chǎn)池構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)收益曲線。

處置方式的多元催生了新的估值方法。其中，假設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法、交易案例比較法和專(zhuān)家打分法等方法各有所長(zhǎng)，適用于不同資產(chǎn)形態(tài)、信息完整度和處置意圖。例如，在債務(wù)人經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí)，現(xiàn)金流償債法能夠模擬未來(lái)償債路徑；在不確定因素較多時(shí)，專(zhuān)家打分法則能夠提供可行補(bǔ)充；而作為資產(chǎn)管理公司的主流估值工具，綜合因素分析法通過(guò)對(duì)抵押、擔(dān)保、資產(chǎn)可變現(xiàn)性等多個(gè)維度進(jìn)行分解和加總，清晰反映債權(quán)的構(gòu)成與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

報(bào)告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/mF/cms/none/ZzWrET8AkdFna94URsMDnn/nn2QHNxLp8X4BMyerXYrmK1

整體來(lái)看，不良資產(chǎn)估值正從“評(píng)估當(dāng)前價(jià)值”向“為未來(lái)而算賬”轉(zhuǎn)變，評(píng)估師也從以往的“定價(jià)專(zhuān)家”轉(zhuǎn)型成為“處置策略協(xié)作者”，成為不良資產(chǎn)市場(chǎng)鏈條中不可或缺的價(jià)值分析中樞。

熊建平表示：“通過(guò)專(zhuān)業(yè)的價(jià)值評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)洞察幫助投資者識(shí)別有潛力的資產(chǎn)，只是不良資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的第一步。借助精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、資本性改造以及科技賦能進(jìn)行改良和優(yōu)化，才能真正有效提升其運(yùn)營(yíng)效率與財(cái)務(wù)表現(xiàn)，為資產(chǎn)出售或資本退出打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，要挖掘不良資產(chǎn)中隱藏的投資機(jī)遇，價(jià)值發(fā)現(xiàn)、提升和實(shí)現(xiàn)的全鏈條過(guò)程缺一不可。”

在當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的市場(chǎng)環(huán)境下，不良資產(chǎn)領(lǐng)域正展現(xiàn)出獨(dú)特的投資價(jià)值。仲量聯(lián)行基于多年專(zhuān)業(yè)實(shí)踐，在今年持續(xù)發(fā)布“不良資產(chǎn)”系列研究?jī)?nèi)容，為市場(chǎng)參與者提供專(zhuān)業(yè)洞見(jiàn)：

1《基于價(jià)值重塑的不良資產(chǎn)》系統(tǒng)梳理不良資產(chǎn)的定義邊界與核心分類(lèi)，深入解析不同情境下的估值方法論與實(shí)踐要點(diǎn)；

2此篇《掘金不良資產(chǎn)市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)估值驅(qū)動(dòng)的價(jià)值重塑與風(fēng)險(xiǎn)量化》通過(guò)實(shí)證分析建立可量化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估框架，為特殊資產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)路徑；

3第三篇?jiǎng)t將深度討論股權(quán)、債權(quán)與混合金融工具的評(píng)估邏輯，聚焦復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)，詳細(xì)拆解混合型金融工具的估值難點(diǎn)。

我們期待與市場(chǎng)各方共同探討不良資產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化解決方案，把握這一特殊時(shí)期的投資機(jī)遇。