睿和短評：“商改租”破冰！上海新政為住房租賃市場打開三條增量通道

上海市政府辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，這是全國首個專門針對商務(wù)樓宇更新的專項政策。

睿和智庫研究認為，該《意見》的出臺具有雙重意義：一方面為上海商務(wù)樓宇的功能轉(zhuǎn)型和城市空間優(yōu)化提供了系統(tǒng)性的解決方案，另一方面也為住房租賃市場創(chuàng)造了結(jié)構(gòu)性發(fā)展機遇。

通過對《意見》深入研讀，睿和智庫發(fā)現(xiàn)，新政在供給端創(chuàng)新性地開辟了三條租賃住房增量通道：

1、通過功能業(yè)態(tài)煥新，構(gòu)建梯度化供給體系。明確“支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需要的功能業(yè)態(tài)”，并根據(jù)不同區(qū)位定制差異化策略——

·核心區(qū)（城市主中心、副中心）：鼓勵兼容商業(yè)酒店，允許適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓，滿足高管人群需求；
·次級商圈（地區(qū)中心）：允許兼容商業(yè)酒店、租賃住房（含人才公寓），服務(wù)青年白領(lǐng)群體；
·社區(qū)級項目（社區(qū)中心）：鼓勵融合“租賃住房（含人才公寓）+養(yǎng)老托育+新時代城市建設(shè)管理者之家”，形成15分鐘生活圈。

2、通過功能轉(zhuǎn)換，創(chuàng)新空間釋放機制。首創(chuàng)“15年內(nèi)功能兼容期”政策，允許商務(wù)樓宇在不改變產(chǎn)證性質(zhì)的前提下，通過全周期合同監(jiān)管，兼容租賃住房功能，破解了“商改租”的產(chǎn)權(quán)障礙。

3、新建補充。明確“探索建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套類居住產(chǎn)品，定向供應(yīng)給周邊符合條件的入住企業(yè)員工使用。”

在產(chǎn)品端，“商務(wù)辦公+長租公寓”混合運營業(yè)態(tài)，也將推動租賃住房品質(zhì)升級。

最后是市場格局重構(gòu)。隨著商務(wù)樓宇運營商憑借硬件優(yōu)勢切入住房租賃市場，可能會引發(fā)租金繼續(xù)下探、傳統(tǒng)長租公寓品牌加速產(chǎn)品升級、寫字樓與公寓運營商的戰(zhàn)略合作等變化，競爭維度或?qū)⒊掷m(xù)升級。

綜上所述，該政策不僅改變租賃市場供給結(jié)構(gòu)，更將引領(lǐng)城市空間利用模式的創(chuàng)新升級。未來行業(yè)發(fā)展需重點關(guān)注三大核心趨勢：商務(wù)樓宇資產(chǎn)價值的運營重構(gòu)、租賃產(chǎn)品服務(wù)生態(tài)的延伸拓展，以及政企協(xié)同的城市更新模式突破。

可以預(yù)見，“樓宇經(jīng)濟”與“居住經(jīng)濟”的融合發(fā)展，將成為城市更新的新范式。

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