象嶼地產(chǎn)，急需一位火場(chǎng)先鋒

文/狗蛋分蛋

象嶼地產(chǎn)的人事動(dòng)蕩還在繼續(xù)。

繼5月滬浙區(qū)域總經(jīng)理?yè)Q人后，最近有消息稱，象嶼地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理孫群存已離職。

孫群存是85后，早年在華潤(rùn)置地當(dāng)了7年管培生，2017年加入融信，最高坐到了集團(tuán)營(yíng)銷總的位置，陪伴融信跨過(guò)千億門檻。

2022年，融信集團(tuán)“爆雷”，次年2月孫群存離開(kāi)，轉(zhuǎn)投另一福建房企金輝，擔(dān)任集團(tuán)營(yíng)銷總。沒(méi)過(guò)多久，金輝陷入流動(dòng)性危機(jī)，高管集體出走。

在金輝只待了半年左右，孫群存又又又離職了，此后，同樣選擇了閩系房企，不一樣的是，這回是具有廈門國(guó)資背景的象嶼地產(chǎn)。從加入象嶼地產(chǎn)到離職，前后不到兩年。

有網(wǎng)友開(kāi)玩笑說(shuō)，孫群存是有點(diǎn)水逆在身上的。

據(jù)內(nèi)部人士透露，這次孫群存是主動(dòng)提出離職。

馬云曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，員工主動(dòng)離職，要么是錢給沒(méi)到位，要么是受委屈了。象嶼地產(chǎn)營(yíng)銷總的待遇，在業(yè)內(nèi)排得上號(hào)，那么原因只剩下一個(gè)。

孫群存加入象嶼地產(chǎn)，帶著很大的決心。

當(dāng)時(shí)胡新立上任象嶼地產(chǎn)董事長(zhǎng)剛一年，正在大刀闊斧搞改革，孫群存作為改革悍將，一上來(lái)就大手筆“降本增效”，比如調(diào)整傭金制度，將傭金完成拆分為簽約和認(rèn)購(gòu)兩個(gè)指標(biāo)——

如果簽約完成認(rèn)購(gòu)沒(méi)完成，當(dāng)月傭金打7折，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊灱s沒(méi)完成一樣打7折。

據(jù)說(shuō)，孫總因此沒(méi)少被手底下的人蛐蛐。

那段時(shí)間象嶼地產(chǎn)的一系列改革是有成效的，傲人的成績(jī)足以蓋過(guò)一切聲音。

2022年，象嶼地產(chǎn)以237.42億元的全口徑銷售額，首次殺入上海房企top10。2023年，排名繼續(xù)攀升，象嶼地產(chǎn)以205.7億元的全口徑銷售額，坐上上海房企第6的寶座。同為廈門國(guó)企的建發(fā)，在上海市場(chǎng)被其遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

同時(shí)，上海市場(chǎng)順利成為象嶼地產(chǎn)最大的業(yè)績(jī)奶牛，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比一度超過(guò)67%。

不過(guò)到了2024年，連續(xù)狂飆的后遺癥，開(kāi)始在象嶼地產(chǎn)身上爆發(fā)。

2024年，象嶼地產(chǎn)在上海全口徑銷售額腰斬，僅124.2億元，排名也從第5，一下跌到了第14名。

上海市場(chǎng)的疲軟，拖累了整個(gè)集團(tuán)的業(yè)績(jī)，同年象嶼地產(chǎn)在全國(guó)全口徑銷售額279.9億元，同比下降了34%，行業(yè)排名滑落至38位。

危局下，一輪新的改革開(kāi)始醞釀。

只是這次改革的目標(biāo)不再是攻城，而是更偏向守城。

攻城難，守城更難。

年初，象嶼地產(chǎn)組織架構(gòu)大調(diào)整，由原本三大區(qū)域＋三大公司的模式，精簡(jiǎn)為以上海、蘇州、福州為主的三大區(qū)域，同時(shí)表示：

對(duì)于去化壓力大，市場(chǎng)有效需求不足的區(qū)域，堅(jiān)決暫停投資。

與組織架構(gòu)、投拓目標(biāo)同步發(fā)生的，還有高層管理變動(dòng)。

2024年初，象嶼地產(chǎn)從金地商置重金挖來(lái)了鮑軼群擔(dān)任滬浙區(qū)域總經(jīng)理職務(wù)，負(fù)責(zé)上海市場(chǎng)。

當(dāng)時(shí)象嶼地產(chǎn)在上海的投拓疲態(tài)初顯，鮑軼群此前又以投拓能力聞名，因此不少人說(shuō)：

鮑總是來(lái)救火的。

到了今年5月，剛當(dāng)“救火隊(duì)長(zhǎng)”一年的鮑總被突然調(diào)離，其職位由象嶼地產(chǎn)原江蘇區(qū)域總經(jīng)理吳杰接任。

這事兒我們?cè)谥暗奈恼轮幸擦倪^(guò)，鮑軼群在任的那一年，象嶼在上海投拓依舊吃力，今年1-5月，只拿到一塊地，還是高溢價(jià)拿地。

市場(chǎng)猜測(cè)，鮑軼群的職位變動(dòng)，透露了集團(tuán)的不滿。

只是吳杰到任后，新的“救火隊(duì)長(zhǎng)”依舊沒(méi)有挽回象嶼地產(chǎn)在上海土拍市場(chǎng)的頹勢(shì)。

之后，象嶼地產(chǎn)僅在7月上海第六輪土拍中收獲1個(gè)地塊，這塊地總價(jià)7.58億元，體量相對(duì)較小。關(guān)鍵，地還是和另一家廈門國(guó)資“國(guó)貿(mào)地產(chǎn)”聯(lián)合拿的。

體量小不說(shuō)，還得和別人分錢。

到目前為止，今年象嶼地產(chǎn)在上海只拿了兩塊地，一塊是鮑軼群在位時(shí)拿的，一塊是吳杰新拿的，總數(shù)和2024年同期持平。

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，土儲(chǔ)是面粉，銷售業(yè)績(jī)就是面包，土儲(chǔ)轉(zhuǎn)換成業(yè)績(jī)有一定的滯后性，2024年拿地的頹勢(shì)，導(dǎo)致象嶼地產(chǎn)今年銷售排名繼續(xù)滑坡。

1-7月，象嶼地產(chǎn)在上海全口徑銷售額為81億元，排名第19。2024年1-7月象嶼地產(chǎn)在上海的銷售額排名為第15，2023年1-7月為第3。

如果未來(lái)的幾個(gè)月，象嶼地產(chǎn)在投拓方面依舊沒(méi)有起色，那么，明年的成績(jī)也必然不會(huì)太好看。

狗蛋說(shuō)，救火隊(duì)長(zhǎng)已經(jīng)背過(guò)鍋，所以這回輪到隊(duì)員了。

孫群存的離開(kāi)，不管主動(dòng)還是被動(dòng)，和公司業(yè)績(jī)疲軟是分不開(kāi)的。

有消息稱，象嶼地產(chǎn)營(yíng)銷總的位置尚處于空缺，對(duì)于新的任用集團(tuán)還在考慮中。

這是一塊燙手山芋。

今年截至8月，象嶼在上海明面上的項(xiàng)目有5個(gè)，其中已經(jīng)開(kāi)盤的有3個(gè)，分別是：天宸雅頌、江灣悅府、蘇河琹廬。

蘇河琹廬是象嶼首次進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目，表現(xiàn)不錯(cuò)，132套房源，到8月，網(wǎng)簽比例接近88%。

只是，擋不住天宸雅頌、江灣悅府拖后腿。

兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)在閔行浦江鎮(zhèn)，一個(gè)在奉賢金匯，屬于上海外環(huán)項(xiàng)目，去化壓力都比較大，比如江灣悅府，今年5月推盤198套房源，到8月網(wǎng)簽率只有9.6%。

單靠一個(gè)蘇河琹廬，撐不起象嶼地產(chǎn)在上海的野心。

未來(lái)，象嶼地產(chǎn)至少還有兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別為天譽(yù)蘭香，以及花7.58億元與國(guó)貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合拿地的項(xiàng)目。后者貢獻(xiàn)能力有限，相比之下，天譽(yù)蘭香才是重點(diǎn)。

天譽(yù)蘭香地塊是當(dāng)初鮑總在位時(shí)拿的，總共花了66.8億元，溢價(jià)率18.97%。怎么保住利潤(rùn)很關(guān)鍵。

目前，上海市場(chǎng)依舊是象嶼地產(chǎn)的業(yè)績(jī)核心。想要守住在滬地位，象嶼地產(chǎn)不得不直面幾個(gè)問(wèn)題：

首先，投拓問(wèn)題。

吳杰接替鮑軼群擔(dān)任象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域總經(jīng)理后，還沒(méi)有新項(xiàng)目進(jìn)賬，接下來(lái)上海的幾場(chǎng)土拍，吳總也該亮亮手段了。

其次，口碑問(wèn)題。

這兩年，象嶼在上海的口碑已經(jīng)奔著大華去了，不少項(xiàng)目遭遇了業(yè)主“團(tuán)建”挑戰(zhàn)，不少老業(yè)主跑到新業(yè)主的相關(guān)評(píng)論區(qū)“維權(quán)”，某種程度上，已經(jīng)影響到新項(xiàng)目的去化。

象嶼地產(chǎn)需要重塑其在上海的口碑。

最后，上面提到的新項(xiàng)目“天譽(yù)蘭香”，預(yù)計(jì)8月中下旬開(kāi)放售樓處，該項(xiàng)目也是象嶼地產(chǎn)在上海首個(gè)高端“天”字系項(xiàng)目。在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，營(yíng)銷總卻缺位了。

對(duì)象嶼而言，當(dāng)務(wù)之急是找來(lái)一個(gè)新的火場(chǎng)先鋒。